«С жилищными кредитами есть смысл подождать до следующего года»
Прошло почти два месяца с тех пор, как власти закрыли в стране программу льготной ипотеки. Правительство и Центробанк в качестве основной причины назвали растущие диспропорции между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках недвижимости. Однако застройщики утверждают, что цены на жилье росли из-за удорожания рабочей силы и стройматериалов. Из-за этого за последние три года полная стоимость строительства многоквартирных домов в России выросла на 63%. Сейчас на рынок также давит высокая ключевая ставка. О том, что происходит на рынке недвижимости после отмены льготной ипотеки и снизятся ли цены на жилье в текущих условиях, «МК» рассказал начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.
Фото: ru.freepik .com
— Одной из главных целей программы льготной ипотеки было повышение доступности жилья. Но вместо этого льготная ипотека сделала жилье менее доступным, так как способствовала агрессивному росту цен на жилье. Программа льготной ипотеки была введена как антикризисная мера в период пандемии, но в итоге привела к угрозе кризиса на рынке жилья. Как тут не вспомнить афоризм «Благими намерениями вымощена дорога в ад», или знаменитое Черномырдинское: «Хотели как лучше, получилось как всегда»! <стр>За время своего существования, с апреля 2020 года по июнь 2024 года, льготная ипотека натворила немало бед: она не только стимулировала резкий рост стоимости жилья, но и создала огромный разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье — около 40%. Эта программа способствовала росту дефицита федерального бюджета. По данным Минфина России, в общей сложности с 2020 года по 1 июня 2024 года на финансирование льготной ипотеки из государственной казны было направлено более 453 млрд рублей. Несмотря на то, что программа льготной ипотеки завершилась, государство будет вынуждено субсидировать процентные ставки по льготным ипотечным кредитам, взятым гражданами в течение многих лет, и эти расходы увеличиваются с ростом ключевой ставки.
— Вряд ли кто-то ответит за колоссальный ущерб, нанесенный государству непродуманной программой льготной ипотеки. Хотя, как говорил Лаврентий Павлович Берия: «У каждой ошибки есть имя, фамилия и отчество». Нетрудно догадаться, кто заложил эту мину замедленного действия в государство — финансово-промышленные группы, в том числе крупнейшие банки и застройщики, которые и стали главными бенефициарами этого «праздника жизни». Об этом свидетельствуют рекордно высокие прибыли основных игроков на рынке ипотеки. Спекулянты неплохо повеселились на этой программе, получив прибыль «с двух концов»: и за счет низкой процентной ставки, и за счет роста цен на жилье.
— Непосредственной реакцией на завершение льготной программы стало резкое сокращение объемов выдачи ипотечных кредитов. В последних материалах ЦБ говорится, что объем выдачи кредитов в июле, как и ожидалось, сократился более чем в два раза — до 356 млрд с 788 млрд рублей в июне. А выдача ипотечных кредитов с господдержкой сократилась почти в четыре раза (до 179 млрд с 679 млрд рублей в июне). Согласно официальным данным, средневзвешенные ставки по ипотеке ТОП-20 банков как на первичном, так и на вторичном рынке по состоянию на 16 августа выросли до 20,8% годовых.
— Это действительно так. Однако помимо роста рыночных ставок по ипотеке банки также ухудшают условия по другим субсидируемым государством ипотечным программам. Крупнейшие банки уже значительно увеличили первоначальный взнос для заявителей на эти кредиты.
— Да, это правда. Второе, менее выраженное последствие отмены льготной ипотеки и изменения условий других программ господдержки на рынке недвижимости — как раз снижение цен на жилье. Индекс московской недвижимости упал с исторического максимума в 304,0 тыс. руб. за кв. м, достигнутого 17 июля, до 295 тыс. руб. за кв. м 21 августа (Московская биржа публикует статистику по этому индексу с 2016 года). Ожидается, что разрыв между первичными и вторичными ценами сократится.
— Я думаю, что мощный процесс снижения спроса на новостройки из-за прекращения действия программы льготной ипотеки будет сильнее эффекта от роста издержек в строительной отрасли. И в результате цена на новостройки все равно снизится.
— Можно ожидать сокращения объемов строительства в РФ. По данным Росстата, ввод жилья в 2023 году составил 110,44 млн кв. м, что является абсолютным рекордом в России. Это на 7,5% больше результата 2022 года. Резкое охлаждение перегретого рынка ипотеки неизбежно приведет к замедлению строительной отрасли. Вероятность того, что эти масштабные изменения приведут к кризису на рынке жилья, увеличивается.
— Оба варианта являются вполне закономерным следствием кризисных процессов в отрасли. Слабые игроки разоряются под воздействием мощных негативных шоков. Когда рынок становится голодным, крупные игроки начинают поглощать мелких.
— Банки отреагировали на «смерть» льготной ипотеки усилением маркетинга — они пытаются «подсунуть» ипотеку в различных модификациях, рассчитанных на слабую финансовую грамотность клиентов. Например, ряд банков начали активно продвигать так называемую траншевую ипотеку. Она отличается от обычной тем, что кредит выдается не сразу целиком, а «кусками».
— На мой взгляд, торопиться с получением ипотеки, как рыночной, так и субсидируемой государством, не стоит, так как цены на жилье могут снизиться. Имеет смысл подождать хотя бы до следующего года, когда ситуация на рынке недвижимости более-менее «стабилизируется» после отмены льготной ипотеки. Но, конечно, есть и риск, что ключевая ставка продолжит расти, а вместе с ней и ставки по ипотеке. Так что решение брать ипотеку или нет принимается на свой страх и риск.