«Застройщики переложат издержки на потребителя, поэтому квадратный метр не подешевеет»
1 июля 2024 года в России закончилась льготная ипотека под 8% на новое жилье. С тех пор прошло почти два месяца. Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что закрытие программы охладит рынок, и жилье станет более доступным. Но произошло ли это на самом деле или пока рано ожидать результатов отмены льготной ипотеки?? Эксперты рассказали «МК», как изменился спрос на жилищные кредиты, начала ли снижаться стоимость квадратных метров и какие цены у нас будут по итогам 2024 года.
Валерий Тумин, директор по рынкам России и СНГ fam Properties:
«1 июля 2024 года в России закончилась льготная ипотека под 8%, и ее отмена уже оказала влияние на рынок недвижимости. Отмена льготной ипотеки неизбежно привела к снижению спроса на новое жилье. Покупатели стали более осторожными, так как кредиты стали дороже. В отличие от новостроек, вторичный рынок не так зависим от ипотеки. В результате спрос на вторичном рынке может увеличиться, так как покупатели ищут более доступные варианты. В краткосрочной перспективе отмена льготной ипотеки может привести к небольшому снижению цен на новостройки. Это связано со снижением спроса и попытками застройщиков удержать покупателей.
Ожидается, что рынок недвижимости стабилизируется к концу года и вернется к нормальному функционированию. Спрос будет направлен на более доступные варианты жилья, в том числе на вторичном рынке. В целом отмена льготной ипотеки — это не катастрофа для рынка недвижимости, а закономерный процесс перехода к более стабильному и сбалансированному рынку.»
Михаил Лаврухин, руководитель практики коммерческой и жилой недвижимости Intercession:
«Спрос на ипотеку заметно снизился: за последний месяц в городах-миллионниках он снизился на 46,6%. Продажи квартир в долевом строительстве в июле снизились на 31% в годовом исчислении. Объем ипотечного кредитования, по разным оценкам, сократился на 50%. Выручка застройщиков в июле снизилась на 10%. Все эти цифры говорят о том, что спрос существенно упал из-за текущей ситуации. Льготные программы в последнее время являются движущей силой ипотечного сегмента, на пике спроса (конец 2023 года) 80% всех сделок приходилось на государственные программы. А ипотека, в свою очередь, является основным драйвером на рынке жилой недвижимости. Поэтому большинство граждан сейчас лишены возможности приобретать жилье. Текущая ставка ЦБ РФ, а также повышенные требования к первоначальному взносу делают ипотеку труднодоступной для подавляющего большинства населения России.
А если говорить о покупке недвижимости без кредитования, то этот формат доступен еще меньшему количеству граждан. Хотя сейчас фиксируется снижение стоимости квадратных метров в первичном строительстве. Самое большое снижение цены квадратного метра в Туле — почти на 9%, в Самаре — на 3%, в Иваново — на 2%. Это небольшие цифры в не самых крупных городах. И это касается только новостроек, вторичное жилье не дешевеет. Какого-то «обвала» цен, особенно в таких регионах, как Москва или Московская область, ожидать не стоит. Для потребителя возможное снижение цены «первички» на 1,5-2% будет несущественным, если речь идет о квартире без ремонта. Ремонт с нуля в Москве и области для 1-комнатной квартиры начинается от 1 млн рублей, а дальше уходит в «облака».
Цены на недвижимость могут немного скорректироваться в первичном сегменте, но речь идет о нескольких процентах, которые глобально не повлияют на общую картину. В отдельных регионах ситуация может существенно отличаться, в силу местной специфики. При этом застройщики фиксируют рост себестоимости строительства, особенно в сегменте комфорт-класса и выше. Эти затраты будут перекладываться на потребителя, поэтому в этих сегментах стоимость квадратного метра покажет рост. В текущей ситуации, когда выручка застройщиков падает, могут возникнуть проблемы со своевременным вводом жилья. Однако мы надеемся, что это не будет носить массовый характер.»
Алексей Кричевский, финансовый консультант, автор образовательного проекта «Экономизм»:
«Если брать Москву и область, то по ДДУ продано на 40% меньше квартир по сравнению с июнем, а в денежном выражении падение составило 30%. Если брать только Москву, то падение составляет 31% и 22% соответственно. Собственно, это уже дает определенное понимание того, что произошло со спросом. Однако как будет развиваться ситуация дальше, сказать довольно сложно. В этом плане август должен стать продолжением июльского тренда, а сентябрь, как месяц открытия делового сезона, может оказаться более активным — даже при текущих ставках по кредитам. Плюс особое внимание сейчас приковано к будущему решению ЦБ по ставке. Многие аналитики не ждут от регулятора ничего хорошего, вплоть до повышения «ключевой» до 20% годовых.
Снижение цен на этом фоне просто остается незамеченным. Застройщики снижают цены на отдельные пулы апартаментов и делают это постепенно, без резких скачков, а кое-где просто прекращают повышать им. Максимальный дисконт к пиковым ценам мая-июня на рынке сейчас составляет около 8% — это уже очень серьезная коррекция. И он будет увеличиваться — от текущих цен к концу года возможно снижение еще на 5-7%, а в период новогодних распродаж — даже на целых 10%, опять же, если ЦБ не начнет пересматривать свою ястребиную денежно-кредитную политику (ДКП). При условии, что ключевая ставка останется прежней или резко пойдет вниз, застройщики могут прекратить «распродажи», и цена останется плюс-минус на текущих уровнях. Маржинальности в проектах и резервов застройщиков достаточно, чтобы цены упали на 10%, а кое-где и на 15% от сегодняшних цен, но просто так этого ждать не стоит. И важно отметить, что речь идет о сегменте ниже бизнес-класса. Жилые комплексы более высокого класса легко продаются даже без ипотечных продуктов, поэтому рост там продолжится — все больше обеспеченных людей «паркуют» свои деньги в элитной недвижимости.