Что выгоднее для граждан: два варианта
Россияне теряют интерес к досрочному погашению ипотеки. По данным Центробанка РФ, в первом полугодии 2024 года граждане погасили почти на 17% меньше жилищных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Ипотечные заемщики предпочитают размещать свободные средства на депозитах, проценты по которым позволяют им получать большую выгоду, чем досрочное погашение жилищного кредита. Насколько эффективна эта стратегия, МК узнал у экспертов.
По данным Банка России, в первом полугодии россияне досрочно погасили ипотечные кредиты на 787,6 млрд рублей, что на 16,8% меньше, чем годом ранее. При этом кредитные организации отмечают рост объема вкладов. По данным АСВ, общий объем застрахованных средств на банковских депозитах за январь-июнь 2024 года увеличился на 13,5% до 67 909 млрд рублей, что стало максимальным показателем за последние годы. Граждан, размещающих деньги во вкладах, можно понять: когда на рынке есть предложения вкладов с доходностью 20% и более, досрочное погашение кредитов кажется невыгодным. Однако эксперты предупреждают, что такая стратегия оправдана не во всех случаях: нужно смотреть на условия договора и вашу процентную ставку, а также правильно рассчитывать, помня о страховке, включенной в платеж.
«Практика размещения денег на депозите вместо погашения жилищного кредита может быть выгодной, особенно если вы взяли ипотеку по одной из льготных программ с господдержкой. Ставки по депозитам сейчас находятся на гораздо более высоком уровне.
Допустим, у нас ипотека по ставке 7% годовых, а впереди еще 15 лет аннуитетных платежей. Есть свободные 100 тысяч рублей, которые можно направить на погашение ипотеки прямо сейчас, тем самым уменьшив ежемесячный платеж. Или мы можем положить эти 100 тысяч на годовой депозит под 18%, тем самым отложив выплату ипотеки на год. Во втором сценарии итоговая выгода от досрочного погашения будет примерно на 14% выше. Если же мы будем пополнять депозит ежемесячно, выгода будет еще очевиднее.»
:
«Основными покупателями недвижимости для нас являются семьи с детьми, которые имеют возможность воспользоваться продуктом «Семейная ипотека» по ставке до 6% годовых. Учитывая, что максимальная сумма кредита в регионах составляет 6 млн рублей, мы сделали расчет, исходя из этих цифр и из условия, что клиент досрочно гасит кредит через месяц после оформления кредита в размере 1 млн рублей. Сумма переплаты процентов по ипотечному кредиту за последующие 12 месяцев уменьшится на 59 886 рублей, в то время как если клиент положит эти деньги на депозит на те же 12 месяцев под 17% годовых с ежемесячной капитализацией процентов, то сумма его процентного дохода составит 183 703 рубля, а значит, выгода очевидна».
«Если вы купили квартиру по льготной ипотеке, то ваша процентная ставка составляет от 5% до 8%, а банковский депозит может дать доходность минимум в 2 раза больше. Но нужно учитывать, что начисление банковских процентов немного отличается и нужно смотреть на эффективную процентную ставку, а не на ставку в ипотечном договоре. Например, если у вас ставка 10,2%, то эффективная ставка по ипотеке будет около 11-11,5%. Плюс не забывайте про оплату страховки, так как в среднем она составляет около 0,5%. Другими словами, если у вас ипотека под 10%, то банковский депозит должен быть минимум на 2% выше, чтобы сумма дохода от депозита и расходов (процентов) по ипотеке была одинаковой. Сейчас выгоднее откладывать по 50-100 тысяч каждый месяц на депозит, чем погашать ипотеку. И в этом случае можно открывать много депозитов на длительный срок от 1 года, а не на короткий депозиты.
Но если вы сейчас взяли ипотеку со ставкой около 20%, то выгоднее ее выплачивать, а не откладывать деньги на депозит. Так как депозитов со ставкой 22-24% нет.
Давайте рассмотрим пример. Сейчас средний размер ипотечного кредита составляет около 10 миллионов рублей со ставкой 10% годовых на 30 лет. Конечно, речь идет о кредитах, взятых с 2020 по 2023 год, а не сейчас. То есть ваш платеж составит около 90 тысяч рублей с учетом страховки, где 7 тысяч рублей составит погашение основного долга и 82 тысячи рублей — проценты банку и страховка. Через год вы заплатите 984 тысячи процентов.
Если вы хотите досрочно погасить 1 миллион рублей, то долг составит 9 миллионов рублей, а платеж останется прежним — 90 тысяч рублей, только теперь вы заплатите около 15 тысяч рублей основного долга и 75 тысяч рублей процентов, то есть проценты составят 900 тысяч рублей, а экономия составит всего 84 тысячи рублей за 12 месяцев.
Если мы положим 1 млн рублей на депозит под 18%, то получим доход по депозиту не менее 179 тыс. рублей, что на 95 тыс. рублей больше экономии от уплаченных процентов.
Если у вас семейная ипотека под 6%, то выгода от депозита будет в 3 раза ощутимее, чем досрочное погашение ипотечного кредита. Но каждому ипотечному заемщику необходимо производить расчеты индивидуально в зависимости от срока ипотеки и ее ставки, условий и размера годовой страховки.»
«Для тех, кто брал ипотечный кредит после 1 июля 2024 года и по рыночным ставкам, стратегия отказа от досрочного погашения в пользу размещения денег на депозитах будет гораздо менее эффективной. Ежемесячный платеж по таким кредитам составляет около 200 тысяч рублей, из которых только полторы тысячи пойдут на погашение основного долга по кредиту, а остальное — на погашение банковских процентов. В этом случае оптимальным вариантом видится досрочное погашение, так как можно существенно сократить срок кредита, а значит и размер общей переплаты по нему, или размер ежемесячного платежа до более комфортного.»