«Эти программы не получат широкого распространения»
В Российской Федерации в ближайшее время могут появиться как минимум четыре новые программы льготной ипотеки. Об этом сообщил председатель Комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Новые продукты будут рассчитаны на молодых специалистов, а также людей, занятых в промышленности, строительстве и науке. По мнению независимых экспертов, любые льготные программы не повышают доступность жилья, а только снижают ее.
Как пояснил депутат, новые программы, с одной стороны, упростят процесс приобретения жилья для граждан, а с другой — позволят государству нарастить свои возможности и ресурсы в критически важных сферах. Депутаты не намерены откладывать полезные инициативы надолго. Обсуждение новых программ начнется в осеннюю сессию.
«Точные параметры этих программ пока неизвестны. Поэтому сложно оценить степень их влияния на экономику», — рассказала «МК» аналитик компании «Цифра Брокер» Наталья Пырьева. Но уже сейчас, по ее мнению, очевидно, что целевые программы поддержат строительный сектор и сократят миграционные потоки в города-миллионники. Ведь молодые люди будут покупать квартиры и заводить семьи в своих регионах. «Эти программы не будут массовыми, поэтому они не будут взвинчивать цены и увеличивать риски для населения и банковского сектора», — добавила аналитик.
Не все эксперты разделяют такой оптимизм. Руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко дал негативную оценку планируемым инициативам Госдумы: «Практика наглядно показала, что все льготные программы не повышают доступность жилья, а только снижают ее, способствуя лишь надуванию пузырей и превращению наших налогов в сверхприбыли для застройщиков, банков и дольщиков квартир». Он напомнил, что за время повсеместного применения госпрограммы льготной ипотеки квартиры за последние четыре года подорожали вдвое. А жилье не стало доступнее. На рынке выросло количество микроквартир, которые с учетом всех лимитов «проходили» под бюджет льготной ипотеки.
«Плюс ко всему, образовался ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, где нет никаких льгот: строящиеся квартиры сегодня стоят до 30% дороже, чем сопоставимые по качеству готовые объекты в том же районе», — подчеркнул Репченко. А это, по его мнению, создает риски для национальной банковской системы: в случае финансовых проблем у заемщика банки смогут продать эти залоговые объекты на вторичном рынке, где цены ниже, только себе в убыток. Образуется «дыра» в балансах банков, что может привести к банковскому кризису в стране. Для решения всех этих вопросов власти ограничили действие льготных государственных программ, напомнил эксперт.
Как отметил начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий, завершение программы льготной ипотеки уже привело к резкому сокращению объемов выдач ипотечных кредитов. В информационно-аналитическом материале ЦБ «О развитии банковского сектора Российской Федерации в июле 2024 года» говорится: «Объем выдач (в июле) должен был сократиться более чем вдвое — до 356 млрд с 788 млрд рублей в июне… Выдачи ипотечных кредитов с господдержкой сократились почти в четыре раза (до 179 млрд с 679 млрд рублей в июне)».
На рынке жилья отмечен разворот: индекс московской недвижимости снизился с исторического максимума в 304,0 тыс. руб. за 1 кв. м, достигнутого 17 июля, до 294,1 тыс. руб. за 1 кв. м 28 августа. Очевидно, что, окрепнув на столичном рынке (крупнейшем локальном и высоколиквидном), эта тенденция «перейдет» и в другие регионы.
— Получатели льготной ипотеки — крупнейшие банки и застройщики — встревожены, — подчеркнул Осадчий «МК». — И теперь они делают все возможное, чтобы компенсировать завершенную программу льготной ипотеки другими программами. Учтено, что программа льготной ипотеки не была специализированной: сейчас предлагаются только специализированные программы. Понятно, что расходы государства на субсидирование новых программ, если они будут приняты, будут существенно меньше расходов по программе льготной ипотеки из-за растущего дефицита бюджета. Возможно, будет учтен и опыт IT-ипотеки. Таким образом, получить кредит по программе IT-ипотеки может любой сотрудник IT-компании, включенной в список аккредитованных компаний, не обязательно программист. Например, дизайнер или копирайтер. Вопрос в том, какую пользу приносят такие расходы на IT-ипотеку государству? ?
«Государство, банковский сектор и застройщики заинтересованы в том, чтобы найти оптимальные варианты, чтобы сделать покупку нового жилья доступной для жителей», — рассказал «МК» Константин Злобин, директор по развитию компании Asterra. На практике, по его оценке, ситуация менее позитивная: благосостояние людей, а вместе с ним и возможность приобрести новое качественное жилье, растет гораздо медленнее, чем стоимость недвижимости.
По мнению Злобина, в текущей ситуации есть несколько вариантов поддержки доступности жилья в РФ. Например, с помощью так называемой совместной ипотеки. В отличие от обычных жилищных кредитов, здесь возможность приобрести квартиру или дом получают не супруги, а друзья, родственники, коллеги или соседи. Соответственно, возможности группы шире, поэтому у них больше вариантов покупки. Плюс ко всему, платеж можно разделить между заемщиками в зависимости от их доли.
По мнению Злобина, снизить остроту проблемы поможет и строительство социального жилья. Особенно перспективно строительство модульных домов или зданий из сборных домов. Эти технологии, позволяющие строить недорого и быстро, уже доказали свою эффективность во многих странах, в том числе и в России. Кроме того, целесообразно использовать опыт некоторых штатов США, где действует принцип ограничения перепродажной стоимости недвижимости, купленной на первичном рынке. В результате возможности для спекуляций при выходе квартиры или дома на вторичный рынок существенно сужаются.
«Только снижение цен делает жилье более доступным», — уверен Репченко. По его мнению, для того, чтобы ценовой пузырь на рынке жилья сдулся, государству не нужно ничего делать для поддержки спроса, рынок сам все отрегулирует. «Недостаточные объемы продаж на фоне дорогой ипотеки и завышенных цен заставят и застройщиков, и частных продавцов идти навстречу покупателям и пересматривать стоимость квартир. В целом, лучший способ сдержать цены — увеличивать объемы предложения», — заключил аналитик.