Ожидайте обвала в конце года?
В августе прошлого года цены на вторичные квартиры в Москве продолжали стагнировать. Средняя цена остается практически неизменной уже восемь месяцев подряд. Однако медленное снижение стоимости квадратного метра в дешевых сегментах может свидетельствовать о готовности рынка к развороту. Стоит ли ожидать обвала цен в конце этого года?
Обвал спроса на новостройки, произошедший после окончания льготной ипотеки, немного оживил вторичный рынок в Москве. В августе прошлого года часть покупателей переориентировалась с дорогого первичного рынка на более дешевый вторичный. Однако «переток» оказался недолгим. Ведь у «первички» и «вторички» разная целевая аудитория. <стр>Однако неожиданно для аналитиков тенденция к массовому снижению цен в ходе торга усилилась. Как рассказала «МК» Елена Мищенко, руководитель отдела городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости», сегодня из-за высоких ставок по ипотеке практически все продавцы готовы давать скидки. Все зависит от того, насколько быстро вам нужно продать жилье. Стандартная скидка на вторичном рынке недвижимости в Москве, по ее оценкам, составляет 2–5%. Если же продавцу нужно срочно продать квартиру, скидка может достигать 20–30%. <стр>Средний размер скидки в августе практически не изменился. Некоторые продавцы были готовы давать лишь минимальные скидки в 50 тыс. руб., другие же соглашались уступить 300-500 тыс. руб. и более.
Еще одна интересная тенденция набирала обороты в последний месяц лета: многие продавцы сняли свои лоты с продажи в ожидании более благоприятного периода роста цен на вторичном рынке и перевели их на рынок аренды. Август традиционно является месяцем высокого спроса в сегменте арендного жилья, рост фиксируется с июня, так как в столицу на учебу приезжают студенты и жители регионов, ищущие работу. «В Москву возвращаются и те, кто провел лето за городом. Если смотреть на динамику цен, то по сравнению с августом 2023 года рост ставок аренды студий и однокомнатных квартир как самых доступных лотов составил около 25%», — отметил эксперт. <стр>По ее словам, наибольшим спросом у покупателей вторичной недвижимости пользовались студии и однокомнатные квартиры массового сегмента как наиболее бюджетные варианты жилья. Это также было связано с началом учебного года, поскольку многие родители покупали квартиры для своих детей, поступивших в столичные вузы.
«Сегодня покупатели востребованы на качественное жилье — в хороших локациях, с хорошей планировкой и ремонтом, с мебелью, то есть в состоянии, когда можно купить и сразу заехать, а не тратить время, силы и деньги на отделку», — рассказал «МК» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». По его словам, около 15% сделок совершаются без торга — и то только при покупке таких ликвидных и качественных объектов, которые сегодня в дефиците. Остальные 85% покупателей торгуются.
По его данным, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы составляет 285,1 тыс. руб. — в июле она была такой же, а за год выросла на 3%. Похожая ситуация и в ТиНАО: квадратный метр стоит в среднем 206,6 тыс. руб. — столько же, сколько в июле, и на 1,4% дороже, чем год назад.
Во всех округах Москвы годовая динамика цен положительная (см. таблицу). Средняя стоимость квадратного метра жилья наиболее заметно выросла в самом дорогом Центральном округе (+4,7%, до 510,6 тыс. руб.). Второе и третье места по этому показателю заняли Южный административный округ (+3,5%, до 267,2 тыс. руб.) и Юго-Западный административный округ (+3,4%, до 282,2 тыс. руб.). Меньше всего средняя цена выросла за год в Зеленограде (+1,6%, до 205 300 руб.), ВАО (+1,7%, до 246 300 руб.) и Троицком районе (+1,8%, до 161 500 руб.).
По данным эксперта, топ-5 самых дешевых квартир на вторичном рынке жилья возглавляет студия площадью 19,3 кв. м с застекленной лоджией на 2 этаже 17-этажного дома 2017 года постройки в Некрасовке (ЮВАО). Квартира, предлагаемая покупателям за 4,8 млн руб., с ремонтом, окна выходят во двор.
Еще один бюджетный вариант находится на 1 этаже 9-этажного дома 1975 года постройки в Орехово-Борисово Северный (ЮАО). Однокомнатная квартира площадью 19 кв. м с отделкой обойдется в 5,2 млн руб. На третьем месте — однокомнатная квартира площадью 13,3 кв. м стоимостью 5,5 млн руб. Квартира со свежим косметическим ремонтом находится на последнем этаже 5-этажного кирпичного дома 1962 года постройки в районе Восточное Измайлово (ВАО). За однокомнатную квартиру площадью 17 кв. м просят 5,6 млн руб. Она находится на высоком 1 этаже 12-этажного дома 1980 года постройки в Отрадном (СВАО). Ремонт включал замену всех инженерных коммуникаций. Завершает пятерку лидеров отремонтированная однокомнатная квартира площадью 16,2 кв. м с балконом стоимостью 5,8 млн руб. Квартира расположена на 1 этаже 9-этажного дома 1969 года постройки в Северном Чертаново (ЮАО).
Аналитики не ожидают радикальных изменений на вторичном рынке жилья столицы до конца текущего года. «Для роста спроса нужна доступная ипотека, но в ближайшее время снижение ключевой ставки маловероятно, а значит, жилищные кредиты останутся недоступными», — говорит эксперт. По его словам, более дешевое жилье могло бы компенсировать высокую стоимость ипотеки, но в условиях растущей инфляции вряд ли цены на некоторые товары, в том числе недвижимость, пойдут вниз.
И хотя по графику в сентябре-октябре у нас высокий сезон, всплеска спроса при отсутствии ипотеки не будет, уверены эксперты. Поэтому в ближайшее время участники вторичного рынка продолжат решать жилищные вопросы.
Мищенко не ожидает сильного снижения цен на вторичную недвижимость: «Некоторые владельцы будут вынуждены договариваться и предлагать скидки, чтобы быстрее продать свое жилье. Те, кто не готов снижать цену на недвижимость, могут рассмотреть вариант сдачи своего жилья в аренду». «Никакой «великой депрессии» на рынке мы не наблюдаем, людям нужно и будет нужно жилье, поэтому покупатели есть и будут», — заключил Шлома.
