Чтобы поддержать спрос, застройщики будут вынуждены снизить цены за квадратный метр
Власти объявили войну малогабаритным квартирам – но пока не по всей стране. Есть федеральные инициативы по запрету строительства малогабаритных квартир, но продавить их непросто. Между тем, ограничение минимальной площади жилья снизит прибыль застройщиков, но скорее пойдет на пользу рядовым покупателям. Такого мнения придерживаются эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Российская столица первой приняла региональный закон. Весной Москомэкспертиза разослала информационное письмо, согласно которому после 7 мая 2024 года запрещается проектировать однокомнатные квартиры площадью менее 28 квадратных метров и двухкомнатные квартиры площадью менее 44 «квадратов».
3 сентября примеру столицы последовала Московская область, которая также ограничила площадь жилья собственным указом. Запрет на малогабаритные квартиры в Подмосковье вступает в силу с начала следующего года.
— После инициативы столицы в Госдуме задумались о введении ограничений по всей стране, считает аналитик Олег Репченко. — В конце августа депутат Дмитрий Гусев предложил ужесточить ограничения по минимальной площади квартир и, что не менее важно, ввести закон, регулирующий долю однокомнатного и двухкомнатного жилья в новостройках — не более половины от общего числа квартир в новостройках.
Свое обращение депутат направил премьер-министру Михаилу Мишустину и министру строительства и ЖКХ Иреку Файзуллину.
Реакция главы правительства на предложение Дмитрия Гусева пока неизвестна. Представители Минстроя, однако, заявили, что министерство не намерено ограничивать площадь строящегося жилья, но регионы могут вводить такие ограничения самостоятельно.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Москве 9% строящихся квартир имеют площадь до 25 квадратных метров, еще 15% — от 25 до 35 «квадратов». В Московской области малогабаритных квартир — 9% и 23% соответственно, в Санкт-Петербурге — 18% и 24%. А вот в Ленинградской области малогабаритные квартиры составляют более 40%: площадь 13% квартир в новостройках региона не превышает 25 квадратных метров, 31% — от 25 до 35 «квадратов».
Напомним, что бум строительства малогабаритных квартир был спровоцирован льготной ипотекой, из-за чего цены на жилье резко взлетели. Застройщики резко сократили площади квартир и начали проектировать дома, фактически состоящие из «однушек» и студий. Такая стратегия позволила им повысить цену за квадратный метр, не выходя за рамки кредитных лимитов государственных программ.
— Помимо ограничений по площади, необходимо принять меры по возвращению к привычному, проверенному десятилетиями ассортименту квартир: треть из них должны быть однокомнатными, треть — двухкомнатными, остальные — с тремя, четырьмя и более комнатами, — продолжает Олег Репченко. — Конечно, застройщикам такой подход не очень нравится. Малогабаритные квартиры — самый прибыльный продукт. Квадратный метр стоит дорого, продажи низкие. high (на рынке недвижимости, если кто не знает, принцип: чем меньше площадь, тем дороже квадратный метр).
Постепенно небольшие студии будут раскупаться, их будет оставаться все меньше, поэтому застройщикам нечем будет заменить падающий спрос. Единственная причина популярности мини-квартир — их относительно низкая цена, существенно ниже стоимости полноценных «однушек». Застройщики не смогут повысить цену за квадратный метр в квартирах большей площади, чтобы компенсировать выпадающие доходы: себестоимость новостроек и так намного выше, чем люди могут за них заплатить. Скорее всего, застройщикам придется снижать стоимость за квадратный метр и продавать однокомнатные квартиры по цене микростудий, чтобы удержать спрос, заключает аналитик.