Эксперты объяснили, почему застройщики не хотят снижать цены на жилье
Рынок жилищного кредитования в России рухнул. Количество заявок на ипотеку в августе сократилось вдвое по сравнению со среднемесячными показателями за первое полугодие. Об этом сообщает аналитический центр TYMY. Количество заявок на новостройки и индивидуальное жилищное строительство сократилось на 60%, на вторичное жилье — на 30%. Между тем, количество россиян, не имеющих права претендовать на льготные ипотечные программы, но желающих купить квартиру, не уменьшилось.
На рынке недвижимости за последние месяцы произошли колоссальные изменения. Самый сильный удар нанесла отмена льготной ипотеки с 1 июля. Однако сказалась и трансформация других программ государственной поддержки. Так, семейную ипотеку под 6% годовых теперь могут получить только семьи с детьми до 6 лет или воспитывающие ребенка-инвалида любого возраста, а также семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми в 35 специально определенных властями регионах. Максимальная сумма кредита для жителей столицы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей. При этом объем выданных кредитов по этой программе в августе снизился на 30,8% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года (до 163 млрд рублей), а количество заключенных договоров — на 39,3% (до 28,2 тыс.).
Кроме того, с 1 августа были пересмотрены условия ипотеки ИТ, которая перестала распространяться на Москву и Северную столицу. Максимальная ставка по этой программе достигает 6%, а максимальная сумма кредита — до 9 млн рублей. В результате, по данным жилищного департамента, выдача кредитов по этой программе в августе упала в 21 раз в денежном выражении (до 1,76 млрд рублей), а в количественном — почти в 23 раза (выдано всего 177 кредитов) по сравнению с аналогичным месяцем 2023 года.
Общее падение рынка ипотеки в августе по объему составило 56% (375 млрд руб.), а по количеству кредитов — 46% (до 116 тыс. договоров). Есть ли шанс, что эта негативная тенденция изменится в ближайшее время? ? «Со второй половины сентября рынок будет активизироваться в связи с окончанием сезона отпусков и подготовкой детей к школе», — считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Но цена за квадратный метр не начнет резко снижаться, поскольку у застройщиков есть обязательства перед банком по проектному финансированию и согласованная бизнес-модель, в которой прописана стоимость, ниже которой они «опускаться» не могут», — подчеркнул эксперт.
Правда, есть и другой прогноз. «Цены на первичном рынке пока стагнируют», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «У застройщиков сформировалась хорошая «подушка безопасности» за время ажиотажа прошлого и этого года, и пока у них нет оснований пересматривать цены: текущие проекты в основном распроданы, счета эскроу заполнены, ставки проектного финансирования низкие. Вероятно, такая потребность возникнет ближе к концу этого или следующему году: по мере завершения текущих проектов и выхода на рынок новых у застройщиков будет расти потребность в интенсификации продаж, чтобы пополнять счета эскроу, иначе ставка проектного финансирования станет высокой».
По мнению аналитика, развитие ситуации на рынке ипотеки будет зависеть от нескольких факторов. Во-первых, от политики ЦБ РФ. «Если июльский прогноз регулятора сбудется и ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027 году, то доступной ипотеки мы не увидим еще как минимум два года, что скажется на спросе», — предупредил Репченко. Во-вторых, от цен на квадратный метр, которые сегодня заоблачные. Если на фоне снижения спроса застройщики наконец начнут пересматривать цены в сторону понижения, это активизирует рынок в целом, в том числе и ипотечный. В противном случае спрос продолжит снижаться.
Возникает вопрос: как быть тем, кому нужно купить квартиру, в условиях высоких ипотечных ставок и при отсутствии льгот? Как говорят эксперты, если квартирный вопрос не требует немедленного решения, то его можно отложить, а имеющиеся сбережения разместить, например, на депозите. Ставки по депозитам в крупнейших и самых надежных банках сегодня уже достигают 18-20%. При таких ставках через год-два сумма существенно вырастет, а ставки по ипотеке могут снизиться, если сбудется прогноз ЦБ РФ. А у покупателя накопится хороший первоначальный взнос на покупку квартиры.
Но тем, кому срочно нужно решить жилищный вопрос, нужно действовать иначе. «В качестве альтернативных вариантов приобретения недвижимости многие сейчас используют программы беспроцентной рассрочки, траншевой ипотеки, субсидированные программы, аккредитивные схемы или trade-in», — напомнил управляющий партнер Prime Life Денис Коноваленко. Кроме того, многие застройщики предлагают выгодные акции и скидки, которые распространяются на определенный пул квартир.