Что делать покупателям в условиях неопределенности?
На вторичном рынке жилья Подмосковья борются несколько тенденций. С одной стороны, высокая рыночная стоимость «квадратов» и запредельные ставки по ипотеке не дают ценам расти. С другой стороны, медленный приток предложения и надежды продавцов на рост спроса в начале делового сезона не позволяют ценам падать. Что делать потенциальным покупателям в этой ситуации?
Как рассказала «МК» директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова, основной спрос сейчас сосредоточен в ближайших городах — спутниках Москвы. Наибольшим спросом у покупателей пользуются лоты с хорошей транспортной доступностью. Это квартиры в Долгопрудном, Красногорске, Люберцах. То есть в тех городах, где есть станции МЦД или столичное метро. <стр>Сейчас наибольший объем предложения наблюдается в тех городах, где активно вводятся в эксплуатацию новостройки, переходящие в статус вторичного жилья. Как, например, Апрелевка, где сдается много объектов, в том числе с отделкой. Именно такие объекты пользуются наибольшим спросом у покупателей. «Мы наблюдаем эту тенденцию второй год подряд, но сейчас она стала особенно актуальной. Потому что на данный момент стоимость ипотеки очень высокая. Соответственно, когда люди рассматривают покупку жилья, они не хотят вкладывать дополнительные деньги в ремонт, а хотят включить все расходы в один кредит», — пояснил эксперт.
По данным руководителя Центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрия Таганова, сегодня на вторичном рынке Подмосковья покупателям предлагается 73,39 тыс. объектов недвижимости. За месяц предложение выросло на 0,6%, с начала года — на 2,0%, за год увеличилось на 0,6%. Средняя стоимость квадратного метра составляет 142,1 тыс. рублей, с июля показатель снизился на 0,2%, за год увеличился на 1,4%. Изменения носят условный характер, и, по мнению эксперта, ценовую ситуацию на региональном вторичном рынке можно назвать стабильной.
По словам Таганова, в тройку лидеров по росту средней цены за квадратный метр вошли Волоколамский (средняя цена за квадратный метр — 85,4 тыс. руб.), Можайский (92,3 тыс. руб.) городские округа и Шатура (66,9 тыс. руб.). Каждый из них находится на расстоянии более 100 км от столицы. Вторичная недвижимость здесь существенно дешевле, чем в среднем по Московской области. В Волоколамском городском округе на продажу выставлено 180 вторичных лотов, тогда как в июле предложение составляло 170 единиц, в Можайском количество объектов увеличилось до 260 единиц против 230 единиц в июле, в Шатурском теперь 490 единиц, что на 20 лотов больше, чем было в июле.
Кроме того, в рейтинг по росту цен вошли Талдомский ГО (132,8 тыс. руб.) и Каширский (76,6 тыс. руб.). В пятерку лидеров по высокой цене за квадратный метр вошли городские округа Красногорск (180,8 тыс. руб.), Химки (175,5 тыс. руб.), Одинцовский (168,4 тыс. руб.), Ленинский (167,1 тыс. руб.) и Мытищи (164,8 тыс. руб.). В пятерку лидеров по объему предложения вошли городские округа Балашиха (6,82 тыс. лотов), Люберцы (5,91 тыс. лотов), Красногорск (5,52 тыс. ед.), Одинцовский (5,26 тыс. ед.) и Мытищи (5,23 тыс. ед.). «Это ожидаемые результаты — традиционно в перечисленных локациях самый широкий выбор объектов и самые высокие цены», — отметил Таганов.
«Стоимость жилья на вторичном рынке Подмосковья в 2024 году топчется на месте. Высокая стоимость квадратного метра и запредельные ставки по ипотеке не дают ценам расти, а медленное накопление предложения не позволяет им падать», — считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, падение цен также тормозят надежды продавцов на повышение спроса осенью, с началом делового сезона. Тем не менее, в некоторых локациях уже зафиксировано снижение цен (см. таблицу). В основном это города, удаленные от МКАД, с традиционно бюджетными ценами, которые более чувствительны к изменению рыночной ситуации.
По словам Репченко, сейчас квартиры на вторичном рынке переоценены, ставки по ипотеке запредельные, а продажи падают. Но на фоне медленного выхода нового предложения цены пока не падают: продавцы рассчитывают на повышенный спрос, говорит эксперт.
По словам Дымовой, торг есть, но не по всем объектам: «Есть объекты с адекватной ценой, которые продаются быстро. Есть объекты, которые выставлены достаточно долго (более 45 дней). Это связано в первую очередь с ценой, и по таким лотам есть торг».
Как рассказала «МК» исполнительный директор «Супермаркета недвижимости НДВ» Татьяна Подкидышева, в среднем дисконт не превышает 10%, но по лотам, которые продаются срочно, дисконт может достигать 15–20%. По ее мнению, текущий осенний сезон обещает быть сложным на вторичном рынке из-за ожидаемого очередного повышения ключевой ставки ЦБ. «Это еще больше увеличит ставки по готовому жилью. Если ставка будет в диапазоне 20%, часть клиентов с рынка строящегося жилья может перейти на свежий вторичный рынок», — отметила эксперт.
Юлия Дымова считает, что количество сделок традиционно увеличится в октябре и ноябре. По ее мнению, квадратные метры в Московском макрорегионе продолжают оставаться наиболее надежным и ликвидным вложением для большинства граждан, а текущие высокие ставки по рублевым депозитам следует оценивать через призму годовой инфляции и налогов.
ЦИФРОВОЕ ДЕЛО ДНЯ
154,2 тыс. руб. Сколько в среднем стоил квадратный метр на вторичном рынке жилья в Подмосковье в начале сентября, сообщают эксперты ИРН. По итогам августа прошлого года 1 «квадрат» подешевел на 0,2%.