«Люди устали от жизни на стройке»
Рынок первичного загородного жилья Подмосковья отходит от формата land в сторону развития. Покупатели участков больше не хотят заморачиваться со строительством. Застройщики уловили спрос: на конец сентября треть поселков UBP предлагается с дополнительной опцией — подрядом на строительство дома.
Как рассказал «МК» руководитель центра недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, интерес потенциальных покупателей к загородной недвижимости начал расти в период пандемии. Застройщики пытаются удовлетворить этот спрос, но не все из них могут сразу вкладываться в строительство готового жилья или в поселки с обязательным подрядом. Есть земельные компании, которые всегда занимались продажей участков без подряда (УБП), и строительство для них — новый бизнес, они только пробуют себя в нем и не уверены в успехе. Поэтому некоторые из них прибегают к такой полумере, как опция подряда: продолжают продавать UBP, но дополнительно предлагают такую услугу, как подряд на строительство дома.
По данным аналитика, год назад, в сентябре 2023 года, доля поселков, где дополнительной опцией выступал сам подряд от застройщика, составляла 11% от общего объема проектов UBP, а сейчас она выросла до 33%.
Как рассказала «МК» директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова, сейчас покупатели в основном отдают предпочтение либо участкам с подрядом, либо сразу выбирают подрядную строительную организацию, с которой впоследствии будут сотрудничать при строительстве дома. По сути, на рынке продаются и поселки, которые изначально предлагают участки с возведенными домами, с готовой застройкой. «Можно сказать, что эта тенденция перешла на «пригород» из рынка многоквартирных домов. То есть это предложение готовых объектов, так называемых «размером с тапочек». И они тоже пользуются большим спросом», — отметила Дымова.
Стоит отметить, что за последние 10 лет спрос на участки без подряда то падал, то поднимался волнообразно, каждый раз являясь естественной реакцией покупателей на рост цен. Ведь УГП — это объекты недвижимости с минимальной «стоимостью входа», которые позволяют, в том числе, сохранить сбережения от обесценивания, но не обязывают покупателя немедленно начинать строительство дома. <стр>«Еще пару лет назад многие покупатели считали, что построить дом самостоятельно дешевле, чем купить готовый. С ростом числа людей, купивших участок без подряда и уже построивших на нем дом, росло и понимание того, что подавляющее большинство таких людей изначально ошибаются примерно в половину при оценке стоимости строительства и в три раза при оценке сроков возможного переезда в новый дом», — отметила Ольга Магилина, руководитель отдела загородной недвижимости VSN Group. <стр>По ее словам, сегодняшние покупатели уже гораздо лучше понимают, что в реальности никакой экономии, скорее всего, не будет, а вот различные риски возрастут. Кроме того, сейчас покупатель вообще не готов ждать. Еще 10 лет назад ожидание в пару лет перед переездом казалось нормой, но сейчас оптимальный срок ожидания покупателя для покупки готового жилья с внутренней отделкой сократился до 6-8 месяцев, а максимальный в среднем не превышает 1 года.
«Люди устали жить на постоянной стройке», — рассказал «МК» основатель экспертного клуба «Загородное развитие» Валерий Лукинов. Именно поэтому, по его мнению, в период льготной и семейной ипотеки стал популярен формат продажи участков без подряда, но с рекомендацией проверенных подрядчиков. «Это позволило быстро создать улицы с домами, построенными за счет покупателей, создав образ обжитой деревни, в противовес деревням-призракам, где по разным концам деревни разбросано несколько одиноких домов, при отсутствии строительства», — добавил эксперт.
Для покупателей есть определенная выгода в использовании подряда на строительство дома в поселке УБП. По словам Татьяны Ананьевой, руководителя отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ Сущевский: «Самое главное — вам не придется строить дом самостоятельно. Единственное, что нужно сделать, — не ошибиться в выборе подрядчика». Кроме того, на данный момент строительство через проектное финансирование от застройщика обходится покупателю дороже, чем если бы он строил его своими силами. Таким образом, готовый дом в организованном коттеджном поселке обойдется дороже. Так как в конечную цену заложены все издержки и наценка застройщиков. <стр>У застройщиков УБП тоже есть свои интересы. По словам Магилиной, они стали активнее предлагать подряд на строительство дома по трем причинам. Во-первых, сказалась конкуренция на первичном рынке. Если раньше разделка участков без подряда казалась простым и быстрым решением для получения дохода, то теперь продавцам УБП приходится конкурировать с поселками, где массово предлагаются готовые или строящиеся дома. Эти дома все чаще представляют собой серийную продукцию высокого качества и оптимизированную по цене. И что особенно важно, такие дома можно купить в ипотеку. <стр>Во-вторых, в условиях сокращения спроса продавцы вынуждены отчаянно конкурировать друг с другом за внимание покупателей. В такой ситуации кажется совершенно рациональным предоставить покупателю максимальную свободу выбора в рамках своего поселка: можно купить УБП, можно купить участок с подрядом, выбрать понравившийся участок, а затем попросить «посадить» на него конкретный понравившийся дом — любой площади, любой этажности и планировки.
В-третьих, изменились правила игры. Вступившие в силу законодательные изменения, распространившие механизм эскроу-счетов на договоры строительного подряда в индивидуальном жилищном строительстве, поставили подрядчиков, возводящих дома на участках частных заказчиков, в крайне невыгодные условия. И многие застройщики, ранее предлагавшие в своих поселках только УБП, восприняли этот, возможно, временный, дисбаланс как хорошую возможность для расширения своего бизнеса. Ведь по новому закону изначально принимает работу подрядчика не государство и не банк, выдавший ипотечный кредит, а заказчик, то есть физическое лицо. Заказчик должен подписать акт приемки-передачи и зарегистрировать право собственности, чтобы подрядчик мог получить деньги за выполненную работу. При отсутствии независимой экспертизы покупатель, не являющийся специалистом в строительстве, может необоснованно отказаться от подписания акта приема-передачи готового объекта, при этом заработанные подрядчиком средства останутся замороженными на счете эскроу, а деньги подрядчика, построенные на свои или заемные в банке, будут полностью инвестированы в объект недвижимости, расположенный на земле покупателя. «Очевидно, что при продаже участка с подрядом эти риски значительно проще нивелировать. Поэтому продавцы поселков с УБП используют это окно возможностей», — говорит Магилина. <стр>Как отметил Дмитрий Таганов, сейчас весь рынок недвижимости, а не только загородный, находится под влиянием изменения условий кредитования, поскольку льготная ипотека в широком смысле перестала существовать. Но целевая осталась — в частности, ипотека для молодых семей, которые составляют большую часть целевой аудитории в сегменте загородной недвижимости. Пока действует льготная семейная ипотека, пригороды находятся в более выгодном положении по сравнению с рынком квартир. «В дальнейшем ситуация на рынке во многом зависит от действий государства — если ипотека сохранится, то тенденция перехода от УБП к подряду будет развиваться, если ипотека прекратит свое существование, то эта тенденция замедлится», — подчеркнул аналитик.
Эксперты по-разному оценивают перспективы дальнейшего развития УБП с отдельными строительными услугами в 2025 году. По прогнозу Лукинова, весной доля УБП в поселках вырастет, но строительство домов существенно сократится из-за ожиданий потребителей более доступной ипотеки.
Татьяна Ананьева, напротив, ожидает снижения объемов проектов УБП. «Сейчас на рынок загородной недвижимости Подмосковья вышли крупные кластеры, где участки продаются с подрядом и где крупные застройщики «сидят» на проектном финансировании. Думаю, эти игроки будут развивать эту тему. А более мелкие строительные компании, которые специализировались на продаже с подрядом, уйдут с рынка», — пояснил эксперт.