В Москве настрой на рассрочку
В начале октября на рынке новостроек столицы набрала обороты новая тенденция — все больше горожан предпочитают приобретать новое жилье в рассрочку. В условиях высокой ключевой ставки ЦБ и, соответственно, дорогих жилищных кредитов, беспроцентная рассрочка — это не только выгодная альтернатива ипотеке, но и проверенный инструмент для инвестирования.
Доля сделок с рассрочкой платежа на первичном рынке столичного жилья уверенно растет уже несколько месяцев подряд. «В мае она составляла 18% в структуре сделок ДДУ на рынке новостроек бизнес- и премиум-класса в Москве», — рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. В июне, когда в преддверии сворачивания и ужесточения льготных государственных программ наблюдался ажиотажный спрос на первичное жилье, по его оценкам, этот показатель снизился до 11%. Однако к августу доля рассрочки выросла более чем в три раза — до 35%.
«Популярность рассрочки связана с существенным снижением активности ипотечных заемщиков на фоне роста ключевой ставки, окончания льготной и IT-ипотеки в Москве, изменения параметров семейной ипотеки. При этом все больше клиентов осознают преимущества этого финансового инструмента», — отметил аналитик.
По словам Светланы Бардиной, директора департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма Элементс», зачастую при покупке жилья даже с беспроцентной рассрочкой цена лота увеличивается. Однако в некоторых проектах, в том числе в строящемся сверхвысоком небоскребе в «Москва-Сити», этого не происходит, стоимость остается фиксированной. Рассрочка позволяет минимизировать расходы и при этом повысить доходность средств. Такую инвестицию можно совмещать с депозитом: после внесения первого платежа хранить оставшиеся средства в банке.
Рассрочка доступна во всех сегментах первичного рынка Москвы, говорят эксперты. Однако в массовом сегменте этот вариант пользуется наименьшей популярностью. Дело в том, что покупатели новых «квадратов» комфорт-класса обычно выбирают ипотечные кредиты, где не требуется вносить значительные средства, чтобы погасить большую часть стоимости квартиры за короткий срок (1-3 года). Рассрочка часто подразумевает большой первоначальный взнос и регулярные ежемесячные или ежеквартальные платежи, превышающие размер жилищных кредитов. Поэтому даже в условиях высокой ключевой ставки Банка России покупатели в массовом сегменте обычно выбирают ипотеку.
В проектах бизнес- и премиум-класса, наоборот, рассрочка пользуется стабильно высоким спросом. Так, по данным Сырцова, на первичном рынке бизнес-класса «старой» Москвы представлено 139 проектов от 59 застройщиков. При этом рассрочка доступна в 104 комплексах от 40 застройщиков. Таким образом, доля новостроек с этим маркетинговым инструментом в сегменте бизнеса составляет 75%.
Исключительно платная рассрочка встречается только в 8 проектах бизнес-класса. В остальных 96 действует беспроцентная рассрочка. Хотя иногда на них накладываются ограничения. Например, в рамках одной из программ проценты по рассрочке не начисляются в течение первых шести месяцев, проценты за оставшиеся шесть месяцев рассчитываются по ставке ЦБ РФ.
Рассрочка без первоначального взноса предусмотрена только в одном проекте бизнес-класса. В другой новостройке этого сегмента первоначальный взнос составляет 5%. При этом в зависимости от условий программы (срок, периодичность платежей) первоначальный взнос колеблется в диапазоне от 20% до 50%.
Максимальный срок рассрочки в комплексах бизнес-класса составляет 8 лет при первоначальном взносе 90%. Добавим, что в четырех завершенных новостройках бизнес-класса действует беспроцентная рассрочка, хотя застройщики обычно завершают ее до сдачи здания в эксплуатацию.
«Важное преимущество рассрочки, о котором знают не все, — возможность взять ипотеку на остаток суммы через 1–3 года», — отметила Кристина Недря, директор коммерческого департамента Stone. Таким образом, у клиента есть возможность зафиксировать стоимость квартиры на старте продаж, ограничиться относительно небольшими платежами в первые годы выплат, а затем взять ипотеку по выгодной ставке. Ведь крайне высокая ключевая ставка ЦБ будет не всегда. «Самый редкий и удобный финансовый продукт на первичном рынке бизнес-класса — это длительная отсрочка платежа. Такой инструмент реализован всего в трех проектах, где можно взять отсрочку платежа на 12 месяцев», — добавила эксперт.
На премиальном первичном рынке столицы рассрочка доступна в 39 комплексах от 28 застройщиков. Учитывая, что в премиум-сегмент входит 61 проект от 44 застройщиков, доля новостроек с данной опцией финансирования составляет 64%, что на 11 п.п. меньше, чем в бизнес-классе.
Платная рассрочка предусмотрена в 8 проектах премиум-класса. Ставка по ним достигает 19%. Беспроцентная рассрочка предусмотрена в 31 премиальной новостройке. Как и в бизнес-классе, размер первоначального взноса в премиум-классе варьируется в среднем от 20% до 50%. При этом минимальный первоначальный взнос по рассрочке на рынке проектов премиум-класса составляет 5% — устанавливается в одном проекте. Максимальный срок рассрочки в премиум-комплексах составляет 4,5 года (до сдачи проекта в эксплуатацию в 2029 году).
Рассрочка также пользуется большой популярностью в элитном сегменте. Однако параметры, как правило, индивидуально согласовываются с каждым клиентом. Поэтому нарисовать общую картину довольно сложно.
«Некоторые застройщики в знак лояльности к клиентам сохраняют скидку на ограниченный пул лотов при оформлении рассрочки. Это делает опцию еще более выгодной», — подчеркнула Светлана Бардина.