В России началась охота за ипотечными квартирами
Цены на российском вторичном рынке жилья впали в осеннюю спячку. Дорогие рыночные жилищные кредиты и ограничения по льготным ипотечным программам не позволяют им расти дальше. Чтобы хоть как-то «оживить» вялый спрос, многие владельцы квартир стали чаще предоставлять скидки, а банки снова предлагали покупателям ипотечные квартиры с непогашенной ипотекой по старым низким процентам.
Как рассказал «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев, из-за охлаждения спроса цены на вторичном рынке жилья в России вошли в зону турбулентности. Снижение средней стоимости квадратного метра готового жилья отмечено в ряде крупных городов. За последний месяц она наиболее существенно снизилась в Перми (-0,7%), Санкт-Петербурге и Челябинске (-0,5%) и Волгограде (-0,3%). А наиболее заметно выросла в Казани и Воронеже (+1,3%), Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде (+1%) и Екатеринбурге (+0,8%).
В столице РФ средняя стоимость квадратного метра за тот же период практически не изменилась. По данным «Миэль», средняя стоимость проданных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах) составила 15,5 млн рублей, а средний чек за однокомнатную квартиру — 10,2 млн рублей, за двухкомнатную — 17,7 млн рублей, за трехкомнатную — 18,4 млн рублей. Сентябрь дал лишь небольшое оживление потребительского спроса, но не оправдал ожиданий участников рынка.
В целом по России средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья за прошлый месяц выросла на 0,4%, а по сравнению с сентябрем прошлого года — всего на 4,5%.
Зайцев отметил несколько интересных тенденций на рынке вторичного жилья. Так, в начале осени увеличилась доля квартир со скидкой. Из-за удорожания ипотеки продавцам становится все сложнее конкурировать за покупателей деньгами, поэтому некоторые из них готовы платить комиссию банка за снижение ставки на определенный период времени (как это принято на рынке новостроек) при покупке своей недвижимости.
Плюс ко всему, на рынок вторичного жилья вернулась практика продажи ипотечных квартир по старым ставкам ипотеки для покупателя. Пока такой необычный вариант предлагает только один крупный банк. «Ипотечные квартиры этого банка с непогашенной ипотекой сейчас особенно ценны, так как их можно приобрести по дешевой ипотеке. За небольшую комиссию банк переведет оставшуюся часть долга с продавца на покупателя, сохранив условия кредитования», — говорит Зайцев. По его словам, это один из трендов, который сейчас может поддержать спрос и доступность готового жилья.
Доля рыночной ипотеки при покупке вторичного жилья за последние несколько месяцев снизилась. Но часть граждан, заинтересованных в срочном приобретении жилья, готовы взять недостающие суммы по этим ставкам, приобретая у банков опционы на их снижение на первые 2-3 года кредитования. Но, как правило, это небольшие суммы по встречным сделкам.
По мнению аналитика, есть и обратная сторона вторичного рынка жилья. Собственники, которые не видят вариантов улучшения своих жилищных условий из-за снижения доступности ипотечных кредитов, теперь не спешат продавать и предпочитают сдавать свои квартиры в аренду, пока ищут покупателей. При этом продавцы зачастую не только не снижают, но и повышают цену на свои объекты, так как возросшие арендные ставки позволяют им покрывать ипотечные платежи. «Собственно, поэтому резкого изменения средней стоимости квадратного метра на рынке не произошло. Если говорить о реальной цене продажи готового жилья, то за последние пару месяцев она снизилась в среднем на 4-4,5%», — отметил Зайцев.
Еще одна заметная тенденция — собственники квартир все больше готовы к торгу. Исключение составляют ситуации, когда цена на квартиру настолько привлекательна, что на нее приходят несколько покупателей. Торга в этом случае не будет. Как отмечает управляющий директор «МИЭЛЬ-Сущевский» Александр Москатов, в Москве дисконт порой достигает 10%, средний срок экспозиции объекта — пять месяцев. При этом доля объектов со сроком экспозиции до месяца достигает 30%. Традиционными лидерами по спросу, как и прежде, являются одно- и двухкомнатные квартиры. По его мнению, на вторичном рынке продолжается вялая стагнация. Это означает, что количество покупателей примерно равно количеству продавцов и, соответственно, ценовой динамики практически нет. При этом возникают сложности с реализацией объектов. Поэтому количество сделок в среднем отстает от аналогичных периодов прошлых лет. По мнению аналитика, эти тенденции не изменятся до конца текущего года.
«К покупке жилой недвижимости нужно относиться как к инвестиции и оценивать как свои реальные возможности по покупке, так и перспективы управления этим активом, даже если он приобретается на всю жизнь», — отметил Зайцев. По его словам, ликвидные объекты растут в цене и зачастую опережают темпы инфляции, поэтому если есть необходимость покупать здесь и сейчас, то имеет смысл хотя бы начать поиски, чтобы купить квартиру с максимальным дисконтом на волне снижения спроса.
По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, рынок вторичной жилой недвижимости стагнирует: продавцы ждут осеннего оживления спроса, покупатели — снижения цен на фоне запредельных ставок по ипотеке. В результате товарооборот рынка продолжает снижаться, а квадратный метр стагнирует. «Ситуация, скорее всего, будет развиваться ближе к Новому году, когда продавцы квартир на вторичном рынке поймут, что «высокого сезона» при ставках по ипотеке выше 20% быть не может», — заключил аналитик.
