На ипотечный рынок надвигается шторм
По российскому ипотечному рынку прокатилась новая волна повышения ставок, вызвав разочарование не только у покупателей жилья, но и у банкиров, застройщиков и аналитиков. Банк России начал закручивать гайки в секторе жилищного кредитования, что внесло существенный вклад в всплеск инфляции. Однако радикальные меры пока не сильно помогли. Более того, резкое охлаждение перегретого рынка ипотеки может привести к кризису на этом рынке, а затем вызвать кризисы на рынке жилья и в строительной отрасли, предупреждают эксперты.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средневзвешенные ставки 20 крупнейших банков, выдающих ипотечные кредиты, на прошлой неделе установили новые рекорды. Так, средневзвешенная ставка в сегменте новостроек выросла на 0,57 процентных пункта с 30 июня по 6 октября до 22,33% годовых, а средняя ставка на вторичном рынке за прошлую неделю выросла на 0,66 процентных пункта до 22,34%.
Как рассказал «МК» начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий, рынок ипотеки фактически рушится: выдачи ипотеки в сентябре сократились на 63% в годовом исчислении на первичном рынке и на 60% на вторичном рынке. По его оценке, обвал произошел во многом из-за окончания программы нецелевой льготной ипотеки 1 июля. <стр>&la;За период льготной ипотеки цены выросли почти вдвое: в &la;старой&ra; Москве — на 93,5%, в Новой Москве — на 77%, в Подмосковье — на 91%. Если на рынке &la;старой&ra; Москвы в 2020 году средняя однокомнатная квартира стоила 9—9,5 млн рублей, то сегодня ее цена колеблется в пределах 16—20 млн рублей. Говорить о доступности жилья при таком ценовом уровне невозможно&la;,— подчеркнул исполнительный директор компании &la;—Супермаркет Недвижимости НДВ&ra; Татьяна Подкидышева.
«Кроме того, существенную роль в сокращении объемов выдачи ипотечных кредитов на рынке играет ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ — рост ключевой ставки, а также сдерживающие макропруденциальные меры регулятора», — добавил Осадчий.
По его оценке, из-за резкого ослабления спроса цены в нижнем сегменте рынка жилья падают. При этом цены на аренду естественным образом растут. Те, кто надеялся на продление льготной ипотеки и хотел приобрести с ее помощью жилье по ставке существенно ниже рыночной, вынуждены были переместить свой спрос с рынка ипотеки на смежный рынок аренды жилья.
Интересный момент: рыночные программы, несмотря на астрономические ставки, по-прежнему пользуются популярностью у заемщиков. Как рассказала «МК» руководитель отдела экспертной аналитики Banki.ru Инна Солдатенкова, в настоящее время большинство заявок, которые оставляют пользователи финансового маркетплейса на ипотечном обслуживании, приходится на рыночную ипотеку (более 85%). На втором месте по популярности — семейная ипотека. По ее мнению, рыночную ипотеку по текущему уровню ставок ищут либо люди, которым срочно нужно решить жилищный вопрос и которые рассчитывают на дальнейшее рефинансирование, либо заемщики, которым нужен кредит на небольшую сумму или на короткий срок. Например, те, кто планирует досрочно закрыть свои обязательства перед банком после продажи имеющегося жилья. <стр>По мнению экспертов, недавнее решение ЦБ о введении послаблений по верхней границе годовой процентной ставки для банков по ипотеке теперь позволяет им работать с ипотекой и выдавать ее заемщикам, пусть и по более высоким ставкам. Ранее, при действующих ограничениях по уровню ГПС, для ряда игроков это было проблематично сделать в условиях высокой ключевой ставки, что приводило либо к отказу в выдаче, либо к установлению комиссии для застройщика и, как следствие, к росту стоимости недвижимости для заемщика.
«Нововведение ЦБ является позитивным шагом для отрасли, поскольку позволяет тем, у кого есть такая потребность, в принципе получить ипотеку, пусть и по более высокой стоимости. Но в то же время этот сигнал свидетельствует о том, что как минимум до конца первого квартала 2025 года не стоит ожидать снижения ключевой ставки, а вместе с ней и снижения ставок по ипотеке. Более того, если ключевая ставка будет повышена в октябре (чего ожидает большинство участников рынка), ставки по рыночной ипотеке станут еще выше, а заемщикам будет еще сложнее получить одобрение», — Солдатенкова заметила.
По мнению экспертов, в такой непростой ситуации регулятору и заинтересованным ведомствам необходимо выработать единую позицию по действиям на рынке ипотеки, чтобы избежать системных кризисов. Но проблема в том, что у ЦБ, Минфина и Минстроя совершенно разные цели. Для ЦБ важнейшая задача — сдерживать инфляцию любой ценой. При этом никто не собирается одновременно сдерживать тарифы естественных монополий и цены на бензин. То есть рост цен уже заложен в перспективе, как бы ни старался ЦБ. По мнению Максима Осадчего, резкое охлаждение перегретого рынка ипотеки может привести к кризису на этом рынке, а также на рынке жилья и строительной отрасли.
Как рассказал «МК» совладелец строительной компании, пожелавший остаться неизвестным, сейчас большое количество средних и мелких застройщиков за Уралом находятся в предбанкротном состоянии. Денег на развитие у них нет. Отрасль давно находится в зоне риска для банкиров, и чтобы обезопасить себя, они выдают кредиты строителям и их подрядчикам только по плавающим ставкам, которые привязаны к ключевой ставке ЦБ. Напомним, в сентябре регулятор поднял ее на 1 процентный пункт — до 19% годовых.
Кроме того, в начале октября крупные банки решили ввести дополнительный налог для застройщиков. Сбербанк ввел комиссию для застройщиков, чьи клиенты берут ипотеку по рыночным ставкам, от 6,5% от суммы кредита. Вслед за лидером аналогичный «налог» стали взимать и его конкуренты. В результате комиссии новые квартиры подорожают примерно на 10%, предупреждают застройщики. Примечательно, что Банк России и пальцем не пошевелил, чтобы обуздать свои своенравные сборы. Но своими действиями крупные банки разгоняют инфляцию, с которой госпожа Набиуллина так яростно борется с высоких трибун. Так можно проспать кризис.
Вступающий в силу в начале 2025 года ипотечный стандарт, разработанный для защиты прав и законных интересов заемщиков, может привести к еще большему росту ипотечной ставки, поскольку банки, скорее всего, начнут закладывать в нее выгоду, упущенную из-за действия этого стандарта, отмечают аналитики АКРА.
По их прогнозу, в текущем году совокупный ипотечный портфель вырастет в пределах 10–15%, а объем общих ипотечных выдач достигнет 5–5,2 трлн руб. При этом вопрос о наличии ипотечного «пузыря» на рынке пока остается открытым. по-прежнему актуален, так как в 2020-2024 годах стоимость квадратного метра жилья росла существенно быстрее, но при этом качество ипотечного портфеля остается стабильным (доля проблемной задолженности на 1 июля 2024 года составила 0,6%).
В настоящее время цены на жилую недвижимость в целом стабильны, но в ближайшие 12 месяцев АКРА ожидает ценовую коррекцию в 5-10% как на первичном, так и на вторичном рынке, после чего стоимость жилья снова начнет расти на горизонте более 12-18 месяцев.