26 кредитов на одного заемщика
После отмены массовых льготных программ в июле текущего года темпы выдачи ипотечных кредитов резко замедлились. Однако рост рынка жилищного кредитования по итогам года все равно может оказаться выше прогнозируемых ранее 12%. Об этом недавно заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина. Между тем, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, количество нераспроданных квартир в новостройках в России с июля по сентябрь выросло на 4,2%. О том, что означают эти цифры и как на самом деле обстоят дела на рынке недвижимости в октябре, «МК» рассказал начальник аналитического управления БКФ-банка Максим Осадчий.
Фото: Дарья Атаманчук
— Ситуация на российском рынке жилья следующая. В апреле 2020 года была введена программа льготной ипотеки для поддержки строительной отрасли в период пандемии. Спрос на жилье начал расти семимильными шагами. Соответственно, активизировалось жилищное строительство. Однако предложение отставало от спроса, так как между принятием решения о строительстве дома и завершением его строительства проходят годы. Средний срок строительства новостроек в крупнейших городах России составляет от 2 до 5 лет. <стр>В результате этого отставания цены на жилье стремительно пошли вверх. Более того, поскольку льготная ипотека распространялась только на первичное жилье, разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем начал стремительно увеличиваться. На первичном рынке жилья начал надуваться пузырь. Ценовой разрыв — важная характеристика пузыря, так как этот показатель позволяет оценить возможное падение цен на новостройки. По данным Росстата, на конец первого квартала 2024 года этот разрыв достиг 55%, тогда как на начало 2020 года он составлял всего 9%.
— Одновременный рост цен на новостройки и рост продаж обогатил застройщиков и банки. Спекулянты тоже вдоволь повеселились, наживаясь с двух сторон — и на низких процентных ставках, и на росте цен на новостройки. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, за период действия четырех программ льготного ипотечного кредитования около 115 тыс. заемщиков взяли два и более льготных кредита на общую сумму 1,1 трлн руб., из них около 34% — льготная ипотека, еще 62% — семейная ипотека. Пять и более льготных ипотечных кредитов оформили более полутора тысяч человек, а максимальное количество составило 26 кредитов на человека. Рекордная сумма кредитов на одного заемщика составила 196 млн руб.
— Вместо решения заявленной задачи повышения доступности жилья для населения, льготная ипотека способствовала агрессивному росту цен за квадратный метр и, таким образом, сделала жилье менее доступным.
Пандемия закончилась в 2022 году, но финансово-промышленные группы, доминирующие на рынке жилья, очень хотели продолжения вечеринки. Их лоббистам не составило большого труда продлить программу льготной ипотеки. Но тут беда пришла оттуда, откуда не ждали: стимулирование экономики, в том числе строительной, за счет федерального бюджета привело к раскручиванию маховика инфляции. В середине 2023 года Центробанк РФ решительно перешел к борьбе с этим злом и начал активно повышать ключевую ставку. А поскольку размер государственных субсидий привязан к ключевой ставке, бюджетные расходы, направляемые банкам на эти субсидии, стали стремительно расти. В условиях огромного бюджетного дефицита наконец-то, хоть и с некоторым опозданием, стало понятно, что программа льготной ипотеки — это «мина замедленного действия», заложенная под бюджет. Если за весь 2023 год расходы федерального бюджета на льготную ипотеку составили 113,7 млрд рублей, то только за первые 8 месяцев 2024 года они достигли уже 230 млрд рублей. При этом дефицит федерального бюджета в 2024 году Минфин ожидает на уровне 3,3 трлн руб. Соответственно, с 1 июля 2024 года прекращается действие программы льготной ипотеки, ужесточаются условия программ семейной и ИТ-ипотеки. Однако платить за эти, казалось бы, привлекательные программы государству придется еще долгие годы.
Тем временем банки получили рекордную прибыль, в том числе благодаря программе льготной ипотеки. Общая чистая прибыль российского банковского сектора за 2023 год достигла 3,3 трлн руб. Для сравнения: номинальный ВВП России в 2023 году составил 171 трлн руб.
— Окончание программы льготной ипотеки привело к резкому снижению спроса на новостройки. Однако разгоняющийся локомотив строительной отрасли не так-то просто затормозить, инерция российской строительной отрасли колоссальна.
Девелоперы активно наращивали запуск новых проектов по условиям всех льготных программ: в апреле-июне было запущено 12,8 млн кв. м, что на 16% больше, чем в прошлом году. В результате портфель строящегося жилья в России продолжил расти и вновь обновил максимум с 2019 года. По состоянию на 1 июля он достиг 114,6 млн кв. м.
Если в начале действия программы льготной ипотеки инерция строительной отрасли способствовала активному росту цен на жилье, то после окончания этой программы та же инерция способствует падению цен.
Растет потенциал не только стагнации, но и падения цен на новостройки. Прежде всего, в низкоценовом сегменте, поскольку льготная ипотека была нацелена именно на этот сегмент. Смягчить этот процесс может высокая инфляция, нехватка рабочей силы, в частности, из-за оттока гастарбайтеров из России, а также рост заработной платы.
Так что и застройщикам, и банкам — активным игрокам на рынке ипотечного кредитования — придется несладко. Как говорится: «Не все коту масленица».