Эксперты объяснили, почему построить дом дешевле, чем купить квартиру в новостройке
За девять месяцев текущего года объем выданных ипотечных кредитов на строительство индивидуальных жилых домов в России вырос на 71% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Любопытно, что после окончания пандемии аналитики предрекали рынку загородной недвижимости стагнацию, однако время показало, что это был ошибочный прогноз. Чем обусловлен стремительный рост индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России в этом году и действительно ли построить свой дом сейчас дешевле, чем купить квартиру, «МК» выяснил у экспертов.
По отраслевым данным, с января по сентябрь в России было выдано 97 тыс. кредитов на строительство индивидуальных жилых домов на сумму 540 млрд рублей, что на 32% больше по количеству и на 71% больше по объему, чем в 2023 году. Интересно, что по банковской статистике первоначальный взнос при покупке недвижимости в кредит в сегменте индивидуального жилищного строительства в среднем по России в 2024 году составил 2,1 млн рублей, что составляет примерно 27% от общей стоимости загородного жилья. А средняя стоимость объекта на рынке индивидуального жилищного строительства, приобретенного с помощью кредита, составляет 7,6 млн рублей, а ежемесячный платеж по такому кредиту обычно не превышает 39 тыс. рублей.
Если в 2022 году доля индивидуального жилищного строительства составляла всего 43% сделок на рынке загородного жилья, то менее чем за десять месяцев этого года она уже достигла более 80%. По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, спрос на индивидуальные дома увеличивается на фоне сильно выросших цен на городскую недвижимость: квартиры за последние 3-4 года подорожали в 1,5-2 раза. Сегодня ситуация такова, что за более-менее адекватную сумму можно купить либо однокомнатную квартиру в Москве, что не очень подходит для семьи, либо дом с участком земли на разумном расстоянии от МКАД. При этом это будет организованный поселок, там будет просторно, у всех детей будет свое место, вечером не придется ездить по району в поисках свободного парковочного места… «В городе, во-первых, перестарались с ценой: квартиры нормальной площади для семьи стоят космически дорого», — подчеркнул аналитик. — Во-вторых, возникает вопрос о качестве жизни, которое люди получают за эти деньги: высокая плотность застройки, что приводит к перегрузке инфраструктуры, проблемам с парковкой и прочим «прелестям». Поэтому и растут продажи загородных домов».
По данным государственного ипотечного агентства, большинство заемщиков в сегменте индивидуального жилищного строительства — миллениалы (поколение людей, родившихся в 1981–1996 годах). Средний возраст такого покупателя — 36 лет. В основном, в кредит себе строят дома взрослые люди с семьями и детьми: на них приходится 60% всех кредитов в сегменте индивидуального жилищного строительства. При этом преобладают клиенты с одним ребенком (30%). У каждого четвертого заемщика двое детей. <стр>Такие клиенты чаще всего строят одноэтажные дома площадью 100-150 кв. м.: на них пришлось 58% сделок. Следующими по популярности идут двухэтажные дома (40%). Внутренняя отделка также имеет значение. Наибольшей популярностью пользуются дома с тремя (50%) и четырьмя (27%) комнатами. Жилье с пятью и более внутренними помещениями составило всего 8% кредитов в сегменте индивидуального жилищного строительства. <стр>Что касается материалов для строительства дома, Росреестр выяснил, что в 2024 году россияне чаще всего выбирали древесину. По данным ведомства, за 9 месяцев текущего года из древесины построена треть от общего объема индивидуального жилищного строительства. Всего за этот период россияне возвели 135 тыс. деревянных строений, общая площадь которых составила 15,5 млн кв. м. Вторым по популярности материалом для строительства стал кирпич: из него за тот же период построили 77 тыс. домов. На третьем месте оказались газоблоки (52,4 тыс. строений), на четвертом — камень (17,1 тыс.). Наименее популярным видом стало панельное строительство: из него построено менее 1% домов.
Ценовой вопрос при выборе типа жилья для россиян на самом деле имеет первостепенное значение. Наибольший спрос на загородную недвижимость наблюдается в Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области и Республике Татарстан. «Все это регионы с дорогим городским жильем, экономичную альтернативу которому ищут многие клиенты первичного рынка», — говорит Анна Раджабова, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». «При этом покупатели в основном отдают предпочтение домам в пределах транспортной доступности от агломераций. На решение клиентов влияет и то, что работодатели в этих регионах зачастую лояльны к формату удаленной занятости». Рынок индивидуального жилищного строительства комфорт- и бизнес-класса активно развивается, в первую очередь за счет своей доступности. Средняя стоимость сотки земли в Московской области составляет 500 тыс. руб. При этом в некоторых районах участки стоят значительно дешевле. На Егорьевском — в среднем 98 тыс. рублей за сотку, на Новорижанском — 108 тыс. рублей за сотку, на Горьковском — 128 тыс. рублей за сотку. Строительство каркасного дома обойдется в среднем в 65 тыс. рублей за сотку, коттеджа из бруса или газобетона — 90 тыс. рублей за сотку, из кирпича — 110 тыс. рублей за сотку. Иными словами, условный дом из газобетона площадью 100 кв. метров можно построить за 9 млн. рублей, а типовой участок в 6 соток обойдется в 3 млн. рублей. Следовательно, бюджет покупки в секторе индивидуального жилищного строительства в Подмосковье в классе комфорт составит около 12 млн. рублей. Для сравнения, средняя стоимость трехкомнатных квартир на первичном рынке Подмосковья составляет 14,5 млн. рублей при средней площади 80,5 кв. м. Максимальный лимит семейной ипотеки в столичном регионе составляет 12 млн рублей. Это значит, что с учетом первоначального взноса клиенты рынка индивидуального жилищного строительства Подмосковья могут оформить кредит на типовой участок с достаточно просторным домом на льготных условиях, даже не прибегая к его комбинированию с рыночной ставкой.
Следует учитывать, что в недорогих поселках, как правило, есть только самая необходимая инфраструктура, а детей часто приходится возить в школу в соседние поселки. Так что этот вариант влечет за собой не только преимущества (экономия, просторное жилье с землей, экологическая обстановка), но и трудности (в первую очередь отсутствие инфраструктуры), предупредила Раджабова.
Основную роль в достижениях рынка кредитования индивидуального жилищного строительства за 9 месяцев текущего года сыграл эффект рекордных объемов выдачи кредитов в первой половине года, когда еще действовала льготная ипотека, а рыночные ставки были ниже нынешних. Но после произошедших преобразований — отмены льготной ипотеки с 1 июля, изменения условий семейной и ИТ-ипотеки, стремительного роста рыночных ставок по жилищным кредитам — перспективы рынка неутешительны.
По словам Валерия Лукинова, основателя Экспертного клуба «Загородное развитие», в сегментах, наиболее зависимых от ипотеки, продажи уже снизились в 2-3 раза: в эконом-сегменте на 70%, а в комфорт-сегменте на 60% поселков. Несколько лучше ситуация в поселках бизнес-класса: снижение на 39% при росте продаж в 23% поселков (в 38% поселков продажи не изменились), в премиум-классе — продажи снизились в 32% поселков (в 41% поселков продажи не изменились) при росте продаж в 27% поселков. Помимо ипотеки существенное влияние на спрос оказали высокие процентные ставки по банковским депозитам. Потенциальные покупатели размещают свои деньги в депозиты. «В целом, в силу инертности рынка, в первой половине 2025 года мы увидим рост ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов», — считает эксперт. — Однако во второй половине 2025 года наметится тенденция к снижению, которая заметно усилится в 2026 году». Спад в 2025 году относительно 2024 года может составить 15–25%. Однако в сегменте многоквартирных жилых домов спад будет существенно больше, за счет чего доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме вырастет, уверен застройщик. <стр>По словам владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского, рынок индивидуального жилищного строительства уже вошел в фазу охлаждения. Обычная ипотека по текущим ставкам стала фактически недоступна, а лимиты по льготной ипотеке постоянно заканчиваются. «На этом фоне мы наблюдаем снижение спроса на 60% и сокращение предложения, что уже отмечают производители материалов, сокращая объемы производства на 2025 год», — подчеркнул застройщик. «Так что если вы сможете получить льготную ипотеку на индивидуальное жилье, Строительство жилья, обязательно берите». Однако сейчас заемщикам сложно получить одобрение банков на индивидуальное жилищное строительство из-за высоких требований, поэтому многие временно выбирают аренду, спрос на которую сейчас растет, отметил эксперт.