Без свободных денег россияне не смогут улучшить свои жилищные условия
Отмена госпрограммы с льготной ипотечной ставкой и кредиты от 20% стали непреодолимым препятствием для приобретения нового жилья. По просьбе «МК» генеральный директор и основатель Urban projects Ольга Хасанова сделала обзор возможных способов покупки квартиры в новостройке для тех, кто не может участвовать в программах семейной и IT-ипотеки — от консервативных до рискованных.
Фото: ru.freepik.com
— Надо признать, что застройщики быстро и гибко отреагировали на изменившиеся реалии рынка, не заставив долго ждать появления новых возможностей для желающих улучшить свои жилищные условия. Застройщики предлагают разнообразные схемы приобретения жилья: беспроцентную или низкопроцентную рассрочку с разным размером первоначального взноса (как правило, на время строительства дома), субсидирование ставок по ипотеке по банковским программам (снижение ставки до низкого уровня на определенный срок), скидки и акции, особенно сезонные, например, в преддверии Нового года, — рассказывает Ольга Хасанова. <стр>Например, в одном из жилых комплексов на юге Москвы застройщик предлагает клиентам беспроцентную рассрочку на три года при первоначальном взносе 20% от полной стоимости квартиры или под 5% годовых при первоначальном взносе 5% от полной стоимости. В обоих случаях по окончании срока рассрочки покупатели могут перейти на ипотечный кредит или закрыть весь платеж. Клиенты могут выбрать субсидированные ставки по ипотеке с возможностью их снижения до 1% и 5% на срок от одного до двух лет, далее с выплатой по стандартной банковской ставке.
Финансовые инструменты от застройщика подойдут в первую очередь тем, кто рассчитывает закрыть всю сумму сделки в течение нескольких лет, например, продав имеющуюся недвижимость или забрав деньги из бизнеса. Или тем, кто затем готов выплачивать ипотечные платежи по высоким ставкам. Это связано с ограниченным сроком действия этих инструментов — обычно не более 2-3 лет, подчеркивает эксперт.
Очевидно, что на первичном рынке, особенно в массовом сегменте, большую долю спроса занимают покупатели, которые улучшают свои жилищные условия за счет продажи имеющегося жилья — ранее купленного, полученного по наследству или подаренного. Для них услуга trade-in хороша тем, что застройщик берет на себя все обязательства по продаже вторичного жилья, а клиент получает желаемую новую квартиру с минимальными усилиями и затратами. Важное преимущество: в этой схеме покупатель оставляет за собой выбранное им жилье. Можно не беспокоиться о том, что при продаже старой квартиры может измениться цена на старую квартиру или квартиру в новостройке. И тем более, что ее не продадут.
— Препятствием к этой стратегии (помимо того, что не у всех, конечно, есть недвижимость) может стать неликвидность имеющегося актива или его недостаточная стоимость для обмена на новую квартиру, — поясняет Ольга Хасанова. — В первом случае вы можете продать недвижимость самостоятельно, если застройщик откажется от участия в программе trade-in после оценки недвижимости. А во втором случае стоит обратить внимание на финансовые инструменты от застройщика, которые позволят вам накопить недостающую сумму для покупки нового жилья, не переплачивая по высоким ставкам ипотеки.
Отмена льготной ипотеки вывела на рынок давно существующие, но до недавнего времени малоиспользуемые схемы кредитования — в первую очередь траншевую и аккредитивную ипотеку.
Если коротко, то оба варианта позволяют получить от банка пониженную ставку по ипотеке на несколько лет (аналогично той же рассрочке или субсидии от застройщика). Траншевая ипотека предполагает, что заемщик погашает кредит несколькими частями, чаще всего двумя. Первый взнос вносится при подписании договора и может быть чисто символическим (даже 1 рубль), а обслуживание такого кредита обходится заемщику дешево. После сдачи дома в эксплуатацию вносится второй, более существенный транш, и платеж по ипотеке становится стандартным. Как и в случае с субсидированной ипотекой от застройщика, покупатель переносит основную финансовую нагрузку на период после сдачи дома в эксплуатацию.
Аккредитивная ипотека дает возможность получить пониженную ставку в период строительства дома. Схема выглядит следующим образом: из первоначального взноса заемщика лишь небольшая часть средств поступает на счет эскроу, а большая часть поступает на аккредитив банка и переводится на счет эскроу после сдачи дома в эксплуатацию, за счет чего банк может предложить низкие ставки.
Для покупателя основной риск заключается в том, что страховой лимит по банковским счетам составляет 1,4 млн рублей, а по счетам эскроу — десять миллионов. В случае банкротства банка заемщик может потерять часть вложенных средств.
Еще один возможный вариант для тех, кто не готов платить высокие проценты по кредитам (пусть и не сразу) и хочет как можно быстрее улучшить свои жилищные условия, — расширить зону поиска с учетом имеющегося в распоряжении бюджета. Идея заключается в том, что в рамках одного и того же бюджета покупки на первичном рынке можно найти очень разные по своим качественным характеристикам предложения в зависимости от местоположения, класса объекта и стадии строительной готовности.
Например, за 15 миллионов рублей на столичном рынке новостроек можно купить однокомнатную квартиру площадью 30 квадратных метров в районе Третьего транспортного кольца, двухкомнатную квартиру площадью 42 метра на западе Москвы (правда, недалеко от МКАД) или трехкомнатную квартиру площадью 55 квадратных метров в Новой Москве. И так далее — с любой суммой, поскольку первичный рынок предлагает огромный выбор самых разных вариантов на любой запрос и бюджет. Важно определить для себя ключевые критерии жилья, например, площадь или местоположение, которыми покупатель не готов пожертвовать, а чем можно пожертвовать из-за ограниченного бюджета покупки.
— Рынок новостроек переживает сложный период отвыкания от льготной ипотеки, — заключает наш эксперт. — Однако, наблюдая за ним более 20 лет, могу сказать, что это далеко не первый вызов. Многие эксперты прогнозируют замедление темпов новых проектов, рост цен и стагнацию спроса. Но потребность людей в новом жилье никуда не исчезнет. Я советую россиянам, нуждающимся в новом жилье, внимательно следить за развитием ситуации на рынке, предложениями от застройщика. В общем, держать руку на пульсе.