Цены продолжают расти
Риэлторы бьют тревогу — в крупных городах страны почти не осталось квартир для аренды: в третьем квартале средние ставки подскочили почти на треть до пиковых значений, во многом из-за активности «неудачливых ипотечных заемщиков». В декабре эксперты ожидают новую волну роста цен на аренду жилья в большинстве городов.
По мнению экспертов, основная причина затяжного периода роста арендных ставок в этом сезоне — острый дефицит предложения. На рынок аренды ринулись несколько больших групп граждан, которым срочно нужны были арендные «квадраты». Больше всего выросла доля арендаторов, не успевших оформить льготную ипотеку до 1 июля. Для них аренда жилья — наиболее актуальный вариант решения жилищного вопроса. Проблема в том, что «неудавшиеся ипотечные держатели» вышли на рынок в сезонный пик спроса, когда жилье ищут студенты и те, кто меняет место жительства в начале нового делового сезона. <стр>Изменения произошли и среди арендодателей. Рынок аренды пополнился владельцами квартир, которые летом сдавались посуточно. Ольга Павлинова, директор департамента аренды федеральной компании «Этажи», отметила еще одну важную тенденцию: все чаще собственники, которые в данный момент продают свою недвижимость, предпочитают параллельно с поиском покупателей сдавать свои квартиры, поскольку сроки продажи вторичного жилья увеличились из-за недоступности ипотечных кредитов.
Однако небольшой приток предложения не смог удовлетворить огромный спрос на арендное жилье. Особенно на бюджетное. В результате тарифы уже пятый месяц подряд неуклонно растут, что, безусловно, сказывается на общей динамике цен. По словам Павла Луценко, генерального директора портала «Мир квартир», за последние 12 месяцев арендные «однушки» выросли в цене на 32%, а «двушки» — на 26% в 70 крупнейших городах России. <стр>По итогам октября наибольший скачок тарифов зафиксирован во Владивостоке (см. таблицу), где однокомнатные квартиры подорожали за месяц на 14,4%, двухкомнатные — на 11,9%, трехкомнатные — на 15,2%, в Московской области (+10,6%, +8,1% и +12,1%), Чите (+8,4%, +10,2% и +11,2%), Смоленске (+7,5%, +18,2% и +2,6%) и Набережных Челнах (+11,7%, +3,9% и +11,9%). По словам Павлиновой, по итогам октября средние ставки аренды однокомнатных квартир среди городов-миллионников снизились только в Воронеже — на 1%, во всех остальных крупных городах России средние ставки аренды продолжили расти. Помимо Воронежа, арендные квадратные метры заметно подешевели в Магнитогорске (–2,7%, –0,6% и –13,1%), Мурманске (–7,5%, –3,7% и –2%), Владимире (–6,4%, –2% и –3,9%) и Калининграде (–1,1%, –3,3% и –4,9%). В Санкт-Петербурге динамика была неоднозначной: однокомнатные квартиры подешевели на 0,2% (до 40 961 руб. в месяц), двухкомнатные — выросли на 1,7% (до 51 870 руб. в месяц), трехкомнатные — на 8,3% (до 65 661 руб. в месяц).
С октября 2023 года арендные ставки выросли практически во всех городах страны. Исключение составляет только Белгород. Из-за постоянных обстрелов и близости к местам боевых действий в этом городе арендная плата за однокомнатные квартиры снизилась на 6,6%, за двухкомнатные — на 2,9%, за трехкомнатные — на 2,6%.
За год самый большой рост цен произошел в Череповце: однокомнатные квартиры подорожали на 90,3%, двухкомнатные — на 58,7%, трехкомнатные — на 71,9%. А также неожиданно Курск (+65,2%, +58,9% и +60,5%), Ижевск (+61,2%, +55,5% и +61,6%), Волжский (+30,4%, +49,3% и +68,7%) и Ульяновск (+49,5%, +47% и +38,7%). <стр>Самые дешевые арендные квартиры за год выросли во Владивостоке (+7%, +2,4% и +1,7%), Якутске (+10,5%, +0,9% и +6,4%), Мурманске (+13,9%, +6% и +10,5%), Воронеже (+14,4%, +16,3% и +6,3%) и Сочи (+15,8%, +10,8% и +10,8%). В Санкт-Петербурге за год ставки выросли на 30,9%, 21,6% и 28,3% соответственно.
Интересная ситуация сложилась в Москве. По словам Оксаны Поляковой, заместителя директора по аренде квартир компании «Инком-Недвижимость», в начале ноября количество арендаторов в массовом сегменте жилья в семь раз (!) превышало количество вакантных квартир. В такой ситуации арендодатели, естественно, не спешат предоставлять скидки.
По словам Луценко, однокомнатные квартиры в столице за октябрь подорожали на 4,8% (до 57 369 рублей в месяц), двухкомнатные — на 4,9% (до 68 781 рубля в месяц), трехкомнатные — на 7,3% (до 81 628 рублей в месяц). За последние 12 месяцев средние ставки на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры в столице подскочили на 27,6%, 21% и 19%, в Московской области — на 20,8%, 18% и 15,8%.
«Самые бюджетные варианты представлены в Новой Москве, Зеленоградском районе и некоторых районах Юго-Восточного административного округа. Именно в этих локациях исторически самые низкие цены на аренду», — рассказала «МК» руководитель отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева. По ее словам, в ноябре ставки аренды уже не растут такими темпами, как в конце лета и начале осени. «Можно сказать, что пик роста прошел. При этом ставки остановились на пиковых значениях по сравнению с прошлым годом: в среднем на 15–25% в зависимости от типа квартиры», — добавила эксперт. По ее словам, наблюдается небольшой рост цен на самые доступные варианты. Цены на самые бюджетные лоты составляют от 55 тыс. рублей за 1-комнатные квартиры, от 65 тыс. рублей за 2-комнатные и от 85 тыс. рублей за 3-комнатные. В октябре-ноябре такие лоты выросли в цене в среднем на 2-3%.
Point Estate выделила еще одну интересную тенденцию: в ноябре бюджеты экспатов на аренду жилья в Москве сократились на 30%. 80% всех сделок с иностранцами приходится на Азию, в первую очередь Индию и Китай, а также Иран и Южную Корею. Также активны клиенты из турецких компаний.
Аналитики также отметили ряд других тенденций, которые набрали обороты этой осенью на отечественном рынке аренды. Например, чем дольше арендаторы снимают квартиру, тем меньше они платят. Кроме того, в октябре существенно выросла арендная плата за большие квартиры — от трех комнат. Такие объекты обычно предпочитают семьи с детьми. Также в России постепенно увеличивается доля граждан, готовых сдавать квартиру арендаторам с домашними животными. По данным ЦИАН, сейчас до 34% объявлений предусматривают такую опцию. Но самая главная тенденция — предложение дешевых квартир для аренды постоянно сокращается.
По мнению Павлиновой, дефицит бюджетных вариантов арендного жилья будет сдерживать падение средних ставок. «Снижение доступности ипотечных кредитов поддерживает спрос на рынке аренды во всех крупных городах России. При этом большинство арендаторов заинтересованы в недорогих вариантах аренды, поскольку планируют продолжать копить на покупку собственного жилья. В структуре предложения все меньше дешевых квартир. И это приводит к росту средних ставок аренды», — подчеркнула аналитик.
По прогнозу Чегодаевой, средние цены аренды в дальнейшем расти не будут. Поскольку, как она полагает, спрос со стороны потенциальных покупателей, отказавшихся от покупки и вышедших на рынок аренды, пока удовлетворен. Эксперт не ожидает нового притока спроса на этот рынок до конца года.
Луценко считает иначе: «Рост ставок аренды не закончится в декабре». В январе, по его мнению, возможен некоторый «прогиб», а затем кривая роста продолжит расти. «Этому способствуют объективные факторы. И в первую очередь недоступность ипотеки. Раньше льготная ипотека помогала людям решить жилищный вопрос, а сейчас ее отсутствие толкает их в арендный сектор, что подстегивает спрос и цены на этом рынке», — резюмировал аналитик.
