Застройщики все чаще используют непривычные для россиян инструменты
Использование различных программ застройщиков, учитывая нынешние высокие ставки по ипотеке, становится все более распространенным. Один из примеров — траншевая ипотека, которая появилась в 2022 году. Механизм ее работы «МК» объяснила Юлия Архангельская, начальник отдела ипотечного кредитования «Мангазеи».
Фото: ru.freepik.com
Траншевая ипотека — это погашение кредита на покупку жилья частями (траншами), как правило, двумя. В этом случае банк взимает проценты не на всю сумму сразу, а отдельно на каждую часть кредита.
При покупке строящейся недвижимости клиент вносит первоначальный взнос в размере 30% от общей стоимости квартиры. Пока дом строится, платежи составляют буквально по одному рублю в месяц. Именно поэтому такой вид кредита называется «рублевая ипотека». За два-три месяца до сдачи дома в эксплуатацию (или даже после сдачи — в зависимости от договоренности с застройщиком и банком) зачисляется второй платеж.
По словам эксперта, главное преимущество траншевой ипотеки для клиента в том, что он покупает квартиру здесь и сейчас и получает отсрочку крупных ежемесячных платежей на полтора-два года. Что касается других участников сделки, то для них тоже есть свои плюсы: застройщик продает квартиру, а банк получает от клиента гарантированное заполнение счетов эскроу и выплату процентов. <стр>Траншевая ипотека доступна только для строящихся жилых комплексов, подчеркивает Архангельская: «Это связано с сохранением средств на счетах эскроу, которые недоступны застройщику до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Финансовая модель позволяет заполнять счета не полностью, а на 30–40%. Невыплаченная часть ложится на плечи клиента только после окончания льготного периода.»
Льготный период позволяет не только получить отсрочку по крупным платежам. Очень часто за это время у покупателя накапливается свободная сумма, которая позволяет ему частично досрочно погасить кредит, а оставшийся «хвост» рефинансировать по текущей ипотечной ставке.
– Ожидается, что ключевая ставка ЦБ через два года будет значительно ниже. По нашим прогнозам, она составит 13-14%, – продолжает специалист.
Теперь – о требованиях к клиенту, рассчитывающему приобрести недвижимость с траншевой ипотекой. Они мало чем отличаются от общих условий. Единственное, является то, что требуется документальное подтверждение достаточно высокого дохода.
В Москве доход клиента не может быть менее полумиллиона рублей в месяц – даже при покупке скромной квартиры за 10 миллионов. По сути, клиент берет ипотеку на два года (а не на средние 10-20 лет). Банк-кредитор учитывает будущие платежи и рассчитывает, что клиент сможет погасить кредит к концу льготного периода.