Платеж важнее процентов
По данным аналитиков, россияне продолжают брать рыночную ипотеку, несмотря на высокие ставки. Сегодня особенно активно берут жилищные кредиты на сравнительно небольшие суммы экономически активные граждане, которым срочно требуется качественное жилье, но которые не подходят ни под одну из льготных ипотечных программ, а также люди, планирующие досрочно закрыть свои обязательства перед банком после продажи имеющегося жилья. Как правильно выбрать банк и продукт, чтобы ежемесячный платеж не стал обременительным для семейного бюджета?
«По итогам 2024 года средние базовые процентные ставки по рыночным ипотечным кредитам в крупнейших банках вплотную приблизились к 30% годовых. И чтобы иметь возможность обслуживать дорогой кредит и при этом максимально экономить на выплате процентов, нужно заранее определиться с типом жилья и кредитором, ответив на несколько простых вопросов», — рассказал «МК» экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода. <стр>Новостройка или вторичное жилье?
«Если покупка вторичного жилья для вас не принципиальна, лучше выбрать новое. Ставки по ипотеке на новое жилье ниже, чем на вторичное», — напомнил экономист. Правда, сегодня вторичное жилье зачастую дешевле в большинстве российских городов. Например, по данным АК «Домклик», в конце прошлого лета новостройки в Москве стоили на 40% дороже вторичного жилья.
Банк или застройщик?
Сегодня многие застройщики предлагают различные схемы рассрочки, чтобы стимулировать спрос. «С одной стороны, рассрочка застройщика на квартиру может быть ниже и выгоднее с точки зрения обслуживания этого долга, чем ипотека в банке. Но, с другой стороны, более выгодные условия рассрочки, чем условия ипотеки, зачастую действуют только для дорогих квартир», — отметила Лобода.
По каким критериям выбирать кредит?
«Конечно, первое, на что всегда обращает внимание потенциальный заемщик, — это процентная ставка по кредиту», — рассказала «МК» Мария Гретченко, начальник управления ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург». Однако, по ее мнению, важно учитывать не только процентную ставку, но и специфику сделки. Например, необходимость выделения доли несовершеннолетнему ребенку, использование материнского капитала и субсидий в качестве первоначального взноса, возможность применения специальных программ кредитования с дополнительными скидками к ставке.
По словам Лободы, перед тем как принять решение о взятии ипотеки, важно узнать размер первоначального взноса по ипотеке в конкретном банке, а затем спросить себя — есть ли у вас деньги на первоначальный взнос? Если необходимая сумма уже есть, и вы уверены, что сможете аккуратно обслуживать кредит без задержек, то имеет смысл взять ипотеку. Однако нужно понимать — чем больше срок кредитования, тем меньше будет размер вашего ежемесячного платежа и тем выше шанс быстрее погасить ипотеку. Это особенно важно для заемщиков, имеющих в собственности старое жилье, которое после заключения ипотечного договора можно продать и значительную часть кредита частично погасить досрочно. Такая сделка поможет снизить ежемесячный платеж и облегчить нагрузку на семейный бюджет. По данным аналитиков Avito Real Estate, 60% россиян досрочно погашают ипотеку.
Еще один важный момент: чем выше процент от стоимости жилья, который вы вносите в качестве первоначального взноса, тем меньше будет оставшаяся сумма кредита и тем дешевле будет его обслуживание. Однако есть и другие варианты. Например, некоторые банки выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса, но используя в качестве залога имеющееся жилье.
Как рассказала «МК» руководитель отдела экспертной аналитики Banki.ru Инна Солдатенкова, поскольку для банков в настоящее время одним из наиболее значимых факторов является уровень долговой нагрузки заемщика, при выборе программы нужно следить за тем, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал половины ежемесячного дохода заемщика, либо совокупного дохода заемщика и созаемщика. В противном случае высок риск отказа. В идеале платеж не должен «съедать» треть дохода. Если есть платежи по другим кредитам или кредитным картам, их также следует включить в расчет этого показателя.
При нынешних высоких ценах на недвижимость и рыночных ставках по ипотеке ежемесячный платеж будет весьма существенным. И чтобы повысить шансы на одобрение заявки, лучше ориентироваться на максимальный срок, доступный в тарифах банка. «Но важно учитывать, что это увеличит общую переплату по ипотеке. Поэтому, если вы не планируете досрочно погашать кредит, целесообразнее привлечь созаемщика и оформить ипотеку на меньший срок или уменьшить сумму кредита», — отметила Солдатенкова. В то же время, когда регулятор пойдет на снижение ключевой ставки, появятся возможности для рефинансирования. Это может стать выходом для заемщиков, рассматривающих ипотеку для срочного решения жилищного вопроса или приобретения доходной недвижимости.
Какой банк выбрать?
Как рекомендует эксперт, начинать поиск банка-партнера следует с кредитной организации, в которой вы получаете зарплату не один год. Не исключено, что она может предложить вам более низкую процентную ставку по рыночной ипотеке, чем другие заемщики. Сегодня на рынке много ипотечных игроков, которые предоставляют постоянным «зарплатным» клиентам небольшие скидки (на 0,5% — 1% ниже среднерыночной) по некоторым ипотечным программам. Но такие льготы, как правило, не распространяются на всю ипотечную линейку. «Этим условием стоит воспользоваться. Но не торопитесь сразу подписывать договор, заранее выясните все нюансы кредитования в «зарплатном» банке. Обязательно рассчитайте полную стоимость кредита (ОСК), ведь в «зарплатном» банке, например, из-за более дорогой страховки ОСК может быть дороже, или размер первоначального взноса может быть выше, чем в других банках», — советует эксперт. По его мнению, следует выбирать банк с самой низкой годовой процентной ставкой.
«При сравнении предложений банков важно учитывать не только процентную ставку, но и требования к страхованию, оценке (если вы приобретаете вторичное жилье), размер первоначального взноса, стоимость дополнительных услуг (например, единовременный платеж за снижение ставки), но и общую стоимость кредита», — согласна с оценкой коллеги Солдатенкова.
Добавим, что в условиях падения спроса на ипотеку на рыночных условиях ряд крупных государственных и частных банков в конце 2024 года запустили опцию, гарантирующую снижение ставки по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ. Однако брать такие кредиты целесообразно только после того, как ЦБ возьмет курс на смягчение денежно-кредитной политики. По консенсус-прогнозу аналитиков, регулятор может начать снижать «ключ» не ранее середины лета 2025 года.
Существуют ли скидки на рыночную ипотеку?
По словам Лободы, в некоторых регионах госбанки предоставляют определенным социальным группам (врачам, учителям школ, другим бюджетникам) рыночную ипотеку по более низкой процентной ставке (примерно на 3 процентных пункта), чем другим клиентам. Информацию об этом лучше всего искать на специализированных площадках органов местного самоуправления.
В настоящее время условия рыночных ипотечных программ и ставки кажутся многим потенциальным заемщикам непривлекательными. Но практика показывает, что при стабилизации экономической ситуации банки всегда предлагают заемщикам инструменты для текущих условий ипотечного кредитования. Например, можно взять новый жилищный кредит на более выгодных условиях, чтобы погасить старую ипотеку. «В любой кризис недвижимость всегда была лучшим и надежным способом вложения средств», — заключила Гретченко.
Главное — спокойно оценить свои возможности. Если финансовых ресурсов и текущих доходов недостаточно, чтобы выдерживать высокую кредитную нагрузку в течение длительного времени, лучше не рисковать. Выгоднее положить сбережения на долгосрочные рублевые депозиты под высокий процент в надежных банках и дождаться времени, когда цены на квартиры упадут, а ипотека подешевеет.