<стр>Завершение программы льготной ипотеки и высокая ключевая ставка Центробанка, сделавшая рыночную ипотеку недоступной, поставили участников строительной отрасли в сложное положение. Продажи крупных московских застройщиков упали.
Фото: freepik.com
Если Центробанк не изменит денежно-кредитную политику, то по рынку новостроек столицы может прокатиться волна слияний и поглощений, предупреждают эксперты. Как выбрать надежного застройщика в Москве?
Проектное финансирование и специальные счета эскроу, согласно поправкам в 214-ФЗ, стали обязательными на рынке новостроек с июля 2019 года. Сегодня, пока идет строительство, ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к деньгам, а гарантом сделки выступает банк. Только после сдачи объекта в эксплуатацию банк перечисляет средства застройщику, а покупатель получает ключи.
«Если застройщик использует схему проектного финансирования, это уже говорит о том, что крупный банк провел детальную проверку, изучил экономическую модель, компанию-заемщика и ее проект, признав их надежными партнерами для получения значительных кредитов в миллиарды рублей», — считает основатель группы компаний «Родина» Владимир Щекин.
С такой оценкой согласен и директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. По его мнению, проекты, подпадающие под 214-ФЗ, одинаково безопасны. Но это не значит, что покупатель жилья может расслабиться. От надежности застройщика зависит качество строительства, соблюдение сроков, а также уверенность покупателя в будущем жилье.
После окончания господдержки продажи новостроек в столице снизились. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, с июля по октябрь объем продаж на первичном рынке стабилизировался на уровне около 2 млн кв. м в месяц. Доля сделок с ипотекой в III квартале снизилась (до около 70% с более чем 90% в I полугодии 2024 года) <стр>«Накопленный резерв продаж и сформированная «финансовая подушка безопасности» позволят застройщикам завершить текущие стройки. Но если ситуация с высокими темпами в экономике и низкими продажами жилья сохранится в течение длительного времени, то возникают риски для проектов с низкими продажами и задержкой ввода в эксплуатацию», — добавили в АО «ДОМ.РФ».
«Проблемы некоторых застройщиков могут подтолкнуть процессы консолидации отрасли за счет роста доли рынка более эффективных застройщиков», — считает доцент Финансового университета при Правительстве РФ Сергей Суверов.
По его мнению, в сложившейся ситуации следует больше доверять публичным системообразующим строительным компаниям, которые открыто отчитываются о своих результатах и планах. 
Фото: freepik.com
Среди таких результатов можно выделить финансовую отчетность, которую застройщик может не раскрывать. Однако компании, стремящиеся к развитию и повышению инвестиционной привлекательности, публикуют ее на своих корпоративных сайтах.
Финансовая устойчивость застройщика во многом зависит от его способности выполнять кредитные обязательства. При оценке этого аспекта необходимо учитывать не только размер задолженности, но и ее соотношение с объемом средств на эскроу-счетах. Если сумма на эскроу-счетах превышает размер проектных кредитов застройщика, то существенно снижаются проценты, которые он должен банку, что снижает финансовую нагрузку и вероятность банкротства. Наша компания уделяет этому показателю пристальное внимание, и у нас самое низкое значение среди конкурентов за первое полугодие 2024 года (0,6), — комментирует Алина Ларионова, директор по продажам Level Group.
Управляющий партнер Prime Life (ЖК Первый Нагатинский) Денис Коноваленко также советует обращать внимание на современные планировочные решения в проекте и социальную инфраструктуру. По его словам, стоит читать обзоры проектов, анализировать информацию о банкротствах и судебных разбирательствах, следить за конкурентами. Можно просматривать отчеты и анализировать изменения в готовности строительства.
Руководитель отдела маркетинга и аналитики компании Asterus Денис Бобков считает, что при покупке квартиры люди в первую очередь смотрят на локацию, а не на застройщика. По его мнению, известность застройщика и количество проектов не являются прямым показателем надежности.
«Мы помним такие известные и уважаемые компании того времени, как СУ-155 или Urban Group, которые не останавливались перед банкротством, несмотря на количество проектов. Понятно, что сейчас, благодаря широкому использованию проектного финансирования, такие риски минимизированы, но они есть. Поэтому я бы все же смотрел на то, как застройщик работает с конкретным проектом, а не на их количество в портфеле», — подчеркнул Бобков.
Несмотря на разброс мнений, одним из определяющих критериев выбора застройщика является независимый анализ объемов строительства жилья в Москве и объемов продаж компаний.
В ноябре издание РБК опубликовало десятку крупнейших застройщиков по текущему объему строительства жилья, которую возглавила Группа компаний ПИК. На втором месте оказался «Самолет», на третьем — А101 («Названы застройщики с крупнейшими объемами ввода жилья в Москве», 01.11.2024).
Далее — MR Group, DONSTRUCT, FSK, LSR, Level Group, ABSOLUT и Sminex. В рейтинге учитывались строящиеся жилые дома и комплексы апартаментов из проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства по состоянию на 1 ноября 2024 года. Издание отметило, что совокупный портфель текущего строительства московских застройщиков на начало октября составил 18,61 млн кв. м. Показатель на 0,37% выше уровня сентября.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что крупные застройщики, ведущие сразу несколько проектов, традиционно чаще ориентированы на долгосрочное развитие и стабильность. Это существенно снижает риски задержек в сдаче объектов недвижимости, что особенно важно для покупателей, желающих получить свое жилье в согласованные сроки.