Льготная ипотека не ускорила объемы строительства, но подняла цены на жилье
2024 год разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Некоторые не успели запрыгнуть в последний поезд льготной ипотеки. Другие отказались от покупки квартиры из-за высоких цен на новостройки. Третьи с ужасом осознали, что из-за повышения ключевой ставки до 21% минимальный кредит обойдется им в 26% годовых.
Факты, повлиявшие на российский рынок недвижимости, привели на пресс-конференции в ТАСС члены Российской гильдии риелторов.
За период льготной ипотеки объем строительства многоквартирного жилья в России вырос на 15%. В мае 2020 года он составил 100 миллионов квадратных метров, в июне 2024 года — 115 миллионов. При этом цены на квартиры выросли в два-два с половиной раза.
Вывод очевиден: льготная ипотека не смогла ускорить объемы строительства, но взвинтила цены на жилье.
Как вели себя рынки строящегося жилья с момента запуска льготной ипотеки?
На 30 крупнейших городов России приходится 63% от общего объема строительства в стране. На тройку лидеров — Москву, Краснодар и Санкт-Петербург — 25%.
— Несмотря на одинаковые ипотечные стимулы, рынки отреагировали по-разному, — говорит президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин. — Заметный рост новостроек наблюдается в Хабаровске, Екатеринбурге, Владивостоке, Тюмени, Туле (в 1,5-2 раза больше). Снижение объемов за четыре года показали Санкт-Петербург, Красноярск, Рязань, Уфа, подмосковный Красногорск.
Распределение строящегося жилья по количеству комнат и площади также не стало откровением. Сейчас в России возводится 2,4 млн квартир. Более половины из них — однокомнатные: 1,28 млн. На втором месте — двухкомнатные: 791 тыс. На третьем месте — трехкомнатные: 311 тыс. Многокомнатных квартир в новостройках по всей стране всего 40 тыс.
Площадь 66% строящихся квартир не превышает 55 кв. м. Этот показатель не менялся на протяжении последних двух лет.
На региональных рынках недвижимости, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и республик Северного Кавказа, наблюдается диспропорция в объеме предложения между одно- и двухкомнатными квартирами и крупнокомнатным жильем, продолжает спикер. Эта тенденция сохраняется с 2021 года. Однако, несмотря на уже значительный перевес малоформатного жилья, спрос на него остается высоким. Квадратные метры сейчас дорогие.
Максимальные цены на жилье традиционно наблюдаются в Москве (300-400 тыс. руб. за квадратный метр в новостройках массового сегмента), в Санкт-Петербурге (200-360 тыс. руб.) и в Сочи (200-400 тыс. руб.). В южных городах (Туапсе, Новороссийск) и на Дальнем Востоке (Южно-Сахалинск, Владивосток) стоимость квадратного метра составляет 170-200 тыс. руб. В большинстве других городов цены находятся в диапазоне 100-150 тыс. руб. за квадратный метр.
Предложение на рынке новостроек за год выросло на 12% — это если считать в квадратных метрах. Рост предложения происходит за счет ранее нераспроданного жилья в мегаполисах.
На первичном рынке это 52,9 млн кв. м, на вторичном — 50 млн (данные неточные, так как учитывались только объявления на одной интернет-площадке).
— Мы прогнозируем, что объем предложения в новостройках через полтора года сократится, так как не все застройщики смогут запустить новые проекты. В результате рынок снова качнется в сторону дефицита предложения. В средних и малых городах уже наблюдается дефицит новостроек, — продолжает Артемий Шурыгин. <стр>Спрос на покупку недвижимости, наоборот, начал серьезно снижаться. Количество сделок в третьем квартале (июль-сентябрь) 2024 года на вторичном рынке сократилось на 35% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года (заключено 546 тыс. сделок). А на первичном рынке интерес покупателей упал вдвое — до 125 тыс. сделок.
Самое большое падение спроса (от 40 до 70%) было в Костроме, Рязани, Абакане, Сочи, Тюмени, Волгограде, Владивостоке, Омске. Спрос упал на 20-30% в Калининграде, Майкопе, Оренбурге, Тольятти.
Если смотреть по регионам, то падение продаж в новостройках произошло повсеместно. В Красноярском крае — на 45%, в Краснодаре — на 39%, в Ростовской области — на 31%, в Новосибирской области — на 30%, в Свердловской области — на 25%, в Москве — на 24%, в Москве — на 16%.
По объемам ипотечного кредитования спрос сместился в сторону вторичного жилья. В октябре 2023 года коэффициент кредитования составил 47% для новостроек и 53% для вторичного рынка (включая индивидуальное жилищное строительство). В октябре 2024 года — 41% и 59% соответственно.
Опять же, ничего удивительного. В 2024 году правительство начало «регулятивную атаку» на рынок ипотеки — комплекс мер, направленных на охлаждение рынка жилищного кредитования. Меры оказались успешными. Объем кредитования в ноябре 2024 года составил 623 млрд рублей — на 55% ниже, чем в ноябре 2023 года.
Спад выдачи ипотечных кредитов за год составил 64% — почти в три раза, добавляет член ипотечного комитета Ирина Киселева.
В текущих условиях у большинства россиян нет возможности взять ипотеку по рыночным ставкам, а те, у кого такая возможность есть, делают это только в случае крайней необходимости.
По данным опроса Frank RG, ставка в 16% стала для россиян неподъемной. Только один из ста опрошенных может платить такие годовые ставки. Ставки выше 16% неприемлемы для любого из опрошенных. Только один из четырнадцати готов взять кредит под 15%, один из двенадцати — под 14%, а каждый третий — под 10%. Двое из трех опрошенных согласны на 7% годовых, а каждый третий — на 6%.
Потенциальные покупатели откладывают покупку жилья уже несколько лет. Большинство (60%) планируют решить жилищный вопрос в ближайшие два-три года. Каждый пятый (19%) считает, что сделать это раньше, чем за пять лет, не получится. Примерно столько же (21%), однако, надеются сделать это до конца 2024 года.
Почему не падают цены на новостройки в столицах или других городах-миллионниках?? Прежде всего, их поддерживают программы застройщиков. А по стране стоимость как новостроек, так и готового жилья продолжает расти, в частности за счет действующих арктической, дальневосточной ипотеки, ипотеки в новых регионах: льготные ставки сохраняются, а значит, предпосылок для снижения цен нет. Увы, что хорошо для риелтора, плохо для покупателя.
Совершенно иная ситуация на вторичном рынке. В половине регионов цены на квартиры в старом фонде упали с июня 2024 года. В остальных, за редким исключением, процесс начался осенью. Чечня возглавила список регионов с самыми низкими ценами: минус 27% с июня по октябрь. В Ингушетии — минус 12%, в Карачаево-Черкесии — минус 5,4%.
Еще один фактор, который всегда влияет на рынок недвижимости, — внутренняя миграция, которая усилилась в последние месяцы. Основной поток россиян перемещается в Центральную Россию. Практически во всех остальных регионах численность рабочих сокращается. Наибольший отток населения наблюдается с Дальнего Востока и Северного Кавказа. Именно на этих территориях в основном снижается интерес к покупке жилья.