Но цена 1 «квадрата» продолжает расти
Интересная ситуация сложилась на первичном рынке Московской области: на фоне падения спроса и возросшего объема предложения в ноябре «квадраты» в новостройках не дешевели, а продолжали дорожать. Как объяснить этот парадокс?
Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, объем предложения на первичном рынке Московской области в ноябре прошлого года вырос на 2,3%. На продажу выставлено 44,9 тыс. лотов в 211 проектах. Из них 43,7 тыс. — квартиры (+2,2% за месяц) и 1,2 тыс. — апартаменты (+5,4% за месяц). Более половины квартир и апартаментов (51,8%) продано без отделки (+1 п. п. за месяц), 34,8% лотов — с отделкой (-0,7 п. п. за месяц) и 13,5% — с отделкой white box (-0,2 п. п. за месяц).
В ноябре, несмотря на рост объема предложения, 1 кв. м в новостройках Подмосковья вырос в цене в среднем на 0,5% до 190 188 руб. Зарегистрировано 3,3 тыс. ДДУ (+18,2% за месяц, -33,2% за полугодие, -44,4% за год). С квартирами зарегистрировано 109 сделок, с квартирами — 3,2 тыс. Доля сделок с ипотечным кредитом в ноябре снизилась до 72% (-1 п. п. за месяц). Средняя ставка по ипотеке на рынке в ноябре выросла на 3,8 п. п., что на 18,2% выше, чем в октябре.
«Основным драйвером спроса на новостройки Подмосковья сегодня стала семейная ипотека», — пояснил аналитик Сырцов. Кроме того, по его мнению, большой популярностью пользовались и субсидированные ипотечные кредиты от застройщиков, которые будут запрещены с начала 2025 года в рамках стандарта ипотеки. Спрос также стимулировался широким использованием скидок — скидки свыше 5% предлагали 17 застройщиков Подмосковья.
Свою роль сыграл и сезонный фактор. Как правило, на первичном рынке наблюдается ажиотаж в преддверии новогодних праздников. Кроме того, спрос стимулировали ожидания вероятного повышения ключевой ставки ЦБ в декабре.
Среди районов по количеству сделок в ноябре лидировали Ленинский городской округ (15%), Мытищи (14%) и Красногорск (13%), причем на Красногорск пришлось всего 7% предложения.
В рейтинг самых доступных квартир вошли участки в городе Воскресенске площадью 15,4 кв. м за 2,3 млн рублей, в Люберцах площадью 17,5 кв. м за 3,3 млн рублей и в Королеве площадью 23,7 кв. м за 3,3 млн рублей. В ТОП-3 самых доступных квартир ноября вошли однокомнатные квартиры в Звенигороде площадью 20,3 кв. м за 2,6 млн рублей, в городе Лосино-Петровский площадью 21,9 кв. м за 2,8 млн рублей и в городе Ленинский площадью 17,7 кв. м за 3,2 млн рублей.
«За последние 10 лет объем маятниковой миграции из Подмосковья в Москву снизился на 15%», — отметил управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Однако цифра все равно остается значительной — 1,1 млн человек ежедневно. «Многие горожане выбирают доступное жилье в Подмосковье, но ездят на работу в столицу. Не менее половины клиентов первичного рынка Подмосковья заинтересованы в этом. Поэтому проекты в районах, граничащих с МКАД, пользуются особой популярностью. При этом покупатели отдают предпочтение комплексам, реализуемым в рамках КРТ, с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой», — добавил Ваулин.
Однако если сравнивать Подмосковье с другими локациями на первичном рынке Московской агломерации с начала января текущего года, то оптимистичные цифры продаж за ноябрь выглядят иначе. «За 11 месяцев 2024 года продажи по количеству ДДУ в Московской области упали на 24%», — отметила исполнительный директор компании «Супермаркет недвижимости НДВ» Татьяна Подкидышева. Для сравнения, за тот же период продажи в Новой Москве упали на 19%. Старая Москва «просела» всего на 2%. Как пояснил эксперт, разрыв объясняется классовой структурой локальных рынков: Новая Москва и Московская область в основном представляют массовый сегмент, который больше всего пострадал от отмены льготной ипотеки с господдержкой, на которую пришлось до 80% продаж.