В столице резко выросла доля дорогих новостроек
Москва медленно, но верно превращается в город для богатых и успешных людей. В уходящем году в столице РФ резко выросла доля дорогих новостроек. Массовые жилые комплексы, которые больше всего пострадали от ухудшения условий ипотечного кредитования, постепенно «выезжают» за пределы МКАД. На строительном рынке Москвы начинается масштабная трансформация, о чем свидетельствуют тенденции, набравшие силу в 2024 году.
Фото: Константин Кокошкин/Global Look Press
Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, по итогам года объем новостроек продолжил расти во всех классах: по итогам 11 месяцев 2024 года предложение новых квартир в старой Москве выросло на 7%. В ноябре застройщики предложили 51,5 тыс. квартир и апартаментов. В массовом сегменте объем предложения сохранился на уровне 20 тыс. помещений. В бизнес-классе он увеличился с 20 тыс. до почти 23 тыс. Самый заметный рост предложения зафиксирован в премиум-классе: с 5 тыс. объектов в декабре 2023 года до 7 тыс. в ноябре 2024 года. В элитном и люксовом сегменте предложение увеличилось на 34% (с 1,2 тыс. до 1,7 тыс. объектов). В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21 тыс. квартир.
«Премиум-класс в текущих условиях стал золотой серединой на рынке новостроек столицы», – отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его мнению, этот сегмент не так зависим от роста ставок по ипотеке, поскольку доля сделок с привлечением кредита здесь традиционно невелика. Немногочисленные клиенты, ранее покупавшие квартиры в кредит, перешли на рассрочку, но не ушли с рынка. Кроме того, в премиум-сегмент переходят покупатели из более дорогих – элитных и люксовых классов. Это связано с тем, что многие не могут найти подходящие проекты в этих сегментах.
По мнению Голева, многие проекты устарели. Клиенты часто ищут более комплексный подход, ожидая от застройщика предоставления жилья с полной инфраструктурой и масштабными улучшениями. При этом они не хотят переплачивать и выбирают премиум-класс. «Девелоперы чувствуют эти тенденции. «В последние годы на московский премиум-рынок активно выходят компании из других сегментов и регионов. На первичном премиум-рынке Москвы сейчас представлен 61 проект. При этом более 50% от общего объема предложения сосредоточено в 10 крупнейших новостройках сегмента», – добавил эксперт.
Во-вторых, после стресса в виде окончания льготной ипотеки цены на новостройки в Москве стабилизировались. Рост цен на новые столичные квартиры к концу 2024 года в основном пришелся на первую половину года. С июля по ноябрь цены стабилизировались практически во всех сегментах, за исключением премиального и элитного.
По словам Сырцова, в массовом сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 332 тыс. рублей против 327 тыс. рублей в декабре 2023 года. В июне цены достигли 346 тыс. рублей, а затем к ноябрю упали до 332 тыс. рублей. Таким образом, за 11 месяцев цены на массовые новостройки выросли на 1%, а во второй половине года снизились почти на 4%.
В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре составила 463 тыс. руб. против 440 тыс. руб. в декабре 2023 г. (рост на 5%). Однако с июня этот показатель не менялся, оставаясь на уровне 463 тыс. руб. Цены на новостройки бизнес-класса не растут уже полгода.
В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра в ноябре достигла 748 тыс. руб., что на 14% больше, чем в декабре 2023 г. (655 тыс. руб.). После июня темпы роста цен заметно замедлились — всего на 2%.
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 г. впервые превысила 2 млн руб. По итогам ноября этот показатель составил 2,14 млн руб. против 1,88 млн руб. в декабре 2023 г. (+13,8%). <стр>В Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в ноябре составила 250 тыс. руб. против 242 тыс. руб. в декабре 2023 года. За 11 месяцев цены выросли на 3%, а по сравнению с июнем на 1%.
Эксперты отметили еще одну интересную тенденцию среди округов Москвы: больше всего за 11 месяцев подорожали новостройки в ЦАО — на 25%. Средневзвешенная цена 1 кв. м здесь достигла 1,6 млн руб., тогда как в декабре 2023 г. она составляла 1,3 млн руб. В остальных округах рост цен был существенно ниже. На втором месте по темпам роста — Западный административный округ (ЗАО), где средневзвешенная цена за кв. м выросла с 489 тыс. до 567 тыс. руб. (на 16%). Далее следует Северо-Западный административный округ (СЗАО) с ростом с 455 тыс. до 515 тыс. руб. (на 13%).
Наименьший рост цен — в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), где средняя цена за кв. м не изменилась, оставшись на уровне 407 тыс. руб. В Зеленоградском административном округе (ЗелАО) цены выросли на 2% (с 235 тыс. до 240 тыс. руб.). Незначительный рост цен наблюдался в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО) — с 343 тыс. до 356 тыс. руб. за квадратный метр (на 4%). <стр>В-четвертых, в 2024 году на рынке новостроек Москвы заметно изменилась структура предложения по классам. Наметился перевес дорогих новостроек. В ноябре из 51 тыс. представленных на рынке квартир и апартаментов массовый сегмент составлял всего 39%. На бизнес-класс приходилось 44%, на премиум-класс — 14%, на высокобюджетный сегмент — 3%. В декабре 2023 года ситуация была иной. Предложение новостроек масс-маркета и новостроек бизнес-класса было примерно равным (по 43% из 46 тыс. квартир и апартаментов). На премиум-класс приходилось 11%, на высокобюджетный сегмент — 3%. 3%.
В-пятых, в уходящем году средняя площадь продаваемых квартир в новостройках Москвы осталась практически неизменной. За исключением бизнес-класса. Здесь продолжилась долгосрочная тенденция к сокращению площади. В ноябре средняя площадь квартир и апартаментов в этом сегменте составляла 57,5 кв. м, тогда как в декабре 2023 года она составляла 61,6 кв. м. Таким образом, за год площадь помещений в новостройках бизнес-класса в среднем уменьшилась на 4 кв. м.
&la;Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса в 2024 году снизилась из-за возросшего спроса на просторные участки&la;, — пояснила генеральный директор River Park Лариса Швецова. По ее словам, такая тенденция объясняется, прежде всего, ростом популярности семейной ипотеки в этом сегменте. Клиенты с детьми спешат оформить льготный кредит, опасаясь ужесточения параметров программы в 2025 году. Кроме того, в уходящем году на первичном рынке оказалась очень популярна рассрочка, которой пользуются в основном покупатели с высоким уровнем дохода. Как правило, они выбирают двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь квартир бизнес-класса, приобретенных по ДДУ, с января по ноябрь 2024 года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. В результате средняя площадь выставки уменьшилась.
«Но в следующем году ситуация, вероятно, изменится. Застройщики отреагируют на активность покупателей запуском новых домов с более просторными вариантами, а предложение «запрещенных» малогабаритных квартир будет практически исчерпано«, — добавила Швецова.
В остальных сегментах первичного рынка средняя площадь предлагаемых к продаже помещений практически не изменилась. В массовом сегменте она составила около 45 кв. м, в премиум-классе « 79 кв. м. В новостройках элитного и люксового сегментов средняя площадь немного увеличилась « от 144 кв. м до 146 кв. м.
В-шестых, предложение готовых квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы заметно сократилось в 2024 году. В старой Москве доля полностью готовых квартир снизилась с 35% в декабре 2023 года до 28% в ноябре 2024 года. При этом предложение квартир с недостроенным жильем выросло (с 46% до 51%). Доля квартир с предчистовой отделкой также выросла (с 19% до 22%).
В массовом сегменте доля готовых квартир за 11 месяцев снизилась с 62% до 53%. Доля недостроенных квартир выросла с 22% до 32%. Доля предложения с предчистовой отделкой осталась на уровне около 16%.
В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой снизилась с 13% до 12%. Вопреки общей тенденции, доля квартир без отделки снизилась с 67% до 62% за счет роста доли квартир с предчистовой отделкой (с 20% до 27%).
В премиум-классе доля помещений без отделки выросла с 51% до 66%, при этом предложение недвижимости с предчистовой отделкой сократилось с 33% до 23%, а с полной отделкой — с 16% до 11%.
В сегментах элит и делюкс предложение помещений без отделки увеличилось с 56% до 68%. Доля помещений с отделкой, ранее набиравших популярность в высокобюджетном сегменте, резко сократилась с 38% до 18%. При этом выросла доля предчистовой отделки (с 6% до 14%).
Еще одна важная тенденция — спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть. По словам эксперта, динамика спроса на новостройки в Москве в 2024 году показывает, что рынок массового сегмента больше всего пострадал от ухудшения условий ипотечного кредитования. С января по ноябрь было заключено 26 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 31% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (37 тыс. ДДУ). Таким образом, доля сделок в этом сегменте снизилась до 47%, тогда как в 2023 году (с января по ноябрь) она составляла 58%.
В-восьмых, спрос на высокобюджетные новостройки в Москве, наоборот, вырос. В отличие от массового сегмента, рынок высокобюджетных новостроек показал положительную динамику. С января по ноябрь 2024 года покупатели элитного и люксового жилья заключили 580 сделок, что на 75% больше, чем за аналогичный период 2023 года (330 сделок).
В премиум-классе за 11 месяцев 2024 года было заключено 5,5 тыс. сделок против 4 тыс. в 2023 году (рост на 36%). Общая доля продаж новостроек в премиум-, элитном и люкс-сегментах достигла к концу 2024 года 11%, тогда как за аналогичный период 2023 года она составила 7%.
&la;Высокий спрос на высокобюджетные новостройки в 2024 году обусловлен тенденциями, которые сформировались в прошлом году&la;, — отметила Екатерина Борисова, директор по развитию компании Rariteco. По ее словам, экономический рост в отдельных секторах (промышленность, сельское хозяйство, внешняя торговля, импортозамещение) привел к получению сверхприбыли. Владельцы бизнеса и топ-менеджеры вкладывают эти средства в надежные активы, в том числе в элитную московскую недвижимость.
&la;,Помимо инвестиционных целей, покупка квартир мотивируется переездом в Москву или созданием &la;запасного аэродрома&ra; в столичном регионе. Дополнительным фактором стала сложность трансграничных сделок и снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости&la;, — добавила Борисова.
–В-девятых, относительную стабильность продемонстрировал сегмент новостроек бизнес-класса. За 11 месяцев 2024 года в этом сегменте было заключено 22,5 тыс. договоров долевого участия, что всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (23 тыс. сделок). Доля рынка новостроек бизнес-класса выросла с 36% в 2023 году до 41% в 2024 году. Однако, как отмечают эксперты «Метриум», объем предложения в сегменте также увеличился.
И в заключение отметим еще одну важную тенденцию для рынка массовых новостроек — доля ипотеки на рынке новостроек Москвы сократилась вдвое. В ноябре доля сделок с ипотекой составила 48%, тогда как в декабре 2023 года — 80%, а в июне 2024 года (последний месяц льготной ипотеки) — 77%.
Наиболее заметное снижение доли ипотеки произошло на рынке бизнес-класса: доля ипотечных сделок в ноябре составила 38% против 74% в июне и 76% в декабре 2023 года. В премиум-классе показатель снизился до 16% против 51% в июне и 57% в декабре 2023 года. На рынке массовых новостроек доля ипотеки снизилась с 88% в декабре 2023 года до 86% в июне и 65% в ноябре 2024 года.
«Предварительные итоги 2024 год показывает, что он стал годом перелома и трансформации рынка новостроек Москвы, – подчеркнул эксперт. По его словам, спрос лишился главного инструмента поддержки – доступных ставок по льготной ипотеке, которые были основным драйвером продаж с 2020 года. Летом 2024 года завершилась основная программа льготной ипотеки, а ставки по рыночным кредитам выросли.
«В 2025 году трансформация рынка продолжится. Застройщики будут активно осваивать новые модели продаж, в том числе «из-за запрета на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты по новому стандарту ипотеки», – заключил аналитик.