Более половины россиян отложили покупку жилья, чтобы накопить на первоначальный взнос по ипотеке
За последние месяцы рынок недвижимости претерпел существенные изменения. 2024 год ознаменовался такими важными событиями, как завершение массовой льготной ипотеки, ужесточение условий по семейной и IT-ипотеке, повышение ключевой ставки. 1 июля масштабная программа льготной ипотеки, запущенная в 2020 году, прекратила свою работу, а некоторые банки досрочно прекратили прием заявок, объяснив это исчерпанием лимитов. Чего ждать россиянам — рассказали эксперты.
Фото: Белкин Алексей/news.ru/Global Look Press
По условиям льготной ипотеки можно было купить квартиру в новостройке под 8% годовых с первоначальным взносом 20%. Программа пользовалась большой популярностью. Но — после ее окончания более половины россиян откладывали покупку жилья, в частности, для того, чтобы накопить на первый взнос — довольно много.
С 10 июля изменились условия семейной ипотеки — она стала целевой. Теперь программа со ставкой 6% распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок-инвалид или двое несовершеннолетних детей. В последнем случае купить жилье в новостройке можно только в регионах с низким объемом строительства или имеющих собственные программы развития и в небольших городах с населением до 50 тыс. человек.
В конце июля изменились параметры ИТ-ипотеки. Процентная ставка по кредитам выросла с 5% до 6% годовых, а лимит стал единым — 9 млн рублей. Из программы исключены Москва и Санкт-Петербург. Круг заемщиков, которые могли получить льготную ипотеку по низкой ставке, существенно сузился.
Что касается рыночной ипотеки, то ставка по ней формируется на основе ключевой ставки. С декабря прошлого года она составляла 16%, в июле ЦБ повысил ее до 18%, а в сентябре — до 19%. В октябре ЦБ повысил ключевую ставку до 21% годовых. Текущий уровень ключевой ставки стал рекордным за все время ее существования (весной 2022 года она не поднималась выше 20%). По итогам заседания в октябре Банк России заявил о возможности очередного повышения ключевой ставки на следующем заседании в декабре. Но пока, похоже, повышение отложено — хотя веры в ЦБ нет.
Все это сформировало ряд основных тенденций.
Объем выдачи ипотечных кредитов в 2024 году снизился по сравнению с 2023 годом. Так, в третьем квартале 2024 года выдача ипотечных кредитов сократилась почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Еще полгода назад доля квартир, купленных в ипотеку, составляла чуть более 80%, сейчас таких покупателей менее 40%.
Банки начали ужесточать условия льготной ипотеки, например, увеличили первоначальный взнос со стандартных 20% до 30-50%. На самом деле, сэкономить даже 20% в столицах — Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и других городах-миллионниках непросто (от двух миллионов рублей), а хотя бы 30% (от трех миллионов рублей) — нереально.
Снижение доступности ипотеки на новостройки вызвало падение продаж первичного жилья примерно на 20%. Из-за снижения покупательского интереса застройщики начали пересматривать цены и предлагать более гибкие условия продажи, скидки и рассрочку. Все больше сделок заключается наличными, без ипотеки. Рассрочка дает возможность приобрести жилье с тем же первоначальным взносом, что и ипотека, но не под 25%. Когда ставка начнет снижаться, клиент сможет рефинансировать и перейти с рассрочки на ипотеку.
В этом году многие застройщики столкнулись с нехваткой кадров с управленческими компетенциями. Как рассказали «МК» эксперты, не хватает узких строительных специальностей: сметчиков, инженеров, бухгалтеров, прорабов. Из-за дефицита кадров строительная сфера стала лидером отрасли по темпам роста средней заработной платы — каждый работник «на вес золота».
Отмена льготных ипотечных программ, отсутствие нормативных ограничений по ипотеке по действующим программам господдержки, рост процентных ставок по кредитам и рыночной ипотеке, рост себестоимости строительства, логистики, обслуживания и заработной платы существенно увеличили себестоимость строительства.
— Высокая процентная ставка по кредитам отражается на издержках каждого производителя и предприятия. По сравнению с 2023 годом рост стоимости строительно-монтажных работ в 2024 году составил 22%, содержание застройщика увеличилось на 25%, расходы на проектное финансирование и обслуживание кредита — на 58%, технологическое присоединение — на 21%. Все это, несомненно, ведет к росту конечной стоимости первичной недвижимости, — считает Андрей Максимов, директор московского филиала группы компаний «Атлас Девелопмент».
Следующий год для рынка недвижимости — как для покупателей, так и для продавцов — будет непростым, а экономическая ситуация будет существенно зависеть от ставки ЦБ. По прогнозам, высокая ключевая ставка сохранится до конца 2025 года, а значит, ипотека не станет доступнее.
В 2025 году продолжится снижение объемов выдаваемой ипотеки, соответственно, рынок может столкнуться с падением спроса. Это подтолкнет застройщиков к сокращению проектов и изменению объемов строительства. Проекты, старт которых был запланирован на вторую половину 2025 года, могут быть отложены. Жилые комплексы со сроками запуска в первой половине года продолжат реализовываться, так как затраты на них уже понесены, в том числе на изыскательские и проектные работы.
Учитывая высокие ставки, застройщики будут предлагать покупателям скидки и альтернативные способы покупки — например, рассрочку. Но вряд ли цены на новостройки снизятся, так как продолжат расти стройматериалы, стоимость рабочей силы и себестоимость строительства. Конечно, рост цен на материалы не большой, но тем не менее он есть. Поэтому застройщики принципиально не будут снижать стоимость домов.