Эксперты оценили события на первичном рынке Подмосковья в 2024 году
После окончания госпрограммы льготной ипотеки первичный рынок жилья Подмосковья, ориентированный на массовый сегмент, оказался в сложной ситуации. Застройщики приложили все усилия, чтобы сохранить высокие темпы строительства, поддержать спрос и сдержать цены на новые квартиры. Что сработало, а что нет?
Как рассказал «МК» управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин, объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области по состоянию на конец ноября 2024 года в 211 проектах достиг 44,89 тыс. лотов, что на 7,8% больше, чем на начало года (41,67 тыс. лотов). Для сравнения, в Москве сейчас в продаже находится 72,59 тыс. лотов.
За 11 месяцев уходящего года в регионе стартовали продажи в 32 комплексах. Из них один относится к классу стандарт, 29 — к классу комфорт, 2 — к классу бизнес. Соответственно, можно сделать вывод, что застройщики Подмосковья стали гораздо реже реализовывать проекты класса стандарт и бизнес, так как в прошлом году было запущено пять и семь таких жилых комплексов соответственно. Большинство застройщиков Подмосковья остановились на классе комфорт как на золотой середине по соотношению цены и качества.
Еще одна интересная тенденция укрепилась в уходящем году: спрос на новые квартиры в Подмосковье упал на 21,9%. За январь-ноябрь текущего года было завершено 40,3 тыс. ДДУ против 51,6 тыс. ДДУ за аналогичный период 2023 года. Оценочная выручка застройщиков упала на 14,9% — с 412,3 млрд рублей до 350,8 млрд рублей. Доля ипотечных сделок немного снизилась — с 85% в 2023 году до 81% в 2024 году. Семейная ипотека стала основным драйвером спроса после отмены кредитов с господдержкой. Добавим, что спрос распределен крайне неравномерно в 36 районах области. Почти половина всех сделок — 43,9% — приходится на три района — Ленинский район, Красногорск и Мытищи. Наибольшей популярностью пользуются семейные квартиры в проектах КРТ (комплексного освоения территорий) с развитой социальной и транспортной инфраструктурой.
«Первичное жилье в Подмосковье гораздо доступнее, чем в столице», — отметил Ваулин. По его словам, большинство квартир от застройщиков уложились в лимиты по льготной ипотеке без объединения, поэтому кредиты с господдержкой в регионе пользовались большой популярностью. Неудивительно, что после сворачивания программы и на фоне высокой ключевой ставки спрос в Подмосковье упал сильнее, чем в Москве. После отмены льготных кредитов основным драйвером спроса оказалась семейная ипотека. При этом рассрочка в Подмосковье пока не пользуется большой популярностью.
В 2024 году структура экспозиции на первичном рынке Московской области существенно изменилась. Количество квартир в котловане с начала года сократилось на 39,8%, то есть в 1,7 раза — с 8,1 тыс. лотов до 4,9 тыс. лотов. Их доля снизилась на 8,5 процентных пункта — с 19,4% до 10,9%. Это обусловлено высоким спросом на ликвидные лоты на начальном этапе строительства и высокими темпами реализации проектов — застройщики быстро переходят к устройству этажей.
Количество квартир на этапе монтажа полов в неполном 2024 году выросло на 19,8% — с 19,61 тыс. лотов до 23,49 тыс. лотов. Доля таких вариантов увеличилась на 5,2 процентных пункта. — с 47,1% до 52,3%. Предложение квартир на этапе отделки фасадов и помещений увеличилось с 7,8 тыс. лотов до 9,5 тыс. лотов. Их доля выросла на 2,2 процентных пункта — с 18,8% до 21,2%. Наконец, количество квартир в готовых новостройках в Московской области выросло на 13,7% — с 6,1 тыс. лотов до почти 7 тыс. лотов. Доля первичного жилья «с ключами» выросла незначительно, на 0,9 процентных пункта — с 14,7% до 15,6%.
Эксперт обратил внимание на еще одну тенденцию, которая набрала обороты в уходящем году, — более половины квартир на рынке новостроек Подмосковья продаются без отделки. Если в начале 2024 года преобладали квартиры с чистовой отделкой — 20,8 тыс. лотов или 49,9%, то к ноябрю их количество сократилось на 24,9% — до 15,6 тыс. лотов. Еще весной 2024 года один из крупнейших застройщиков региона в значительном объеме предложения изменил отделку экспозиции, что увеличило долю лотов без отделки. Решение ряда компаний отказаться от отделки в новых проектах может быть связано с их желанием сделать жилье более доступным. Соответственно, количество квартир без отделки с начала года выросло на 41% — с 16,5 тыс. лотов до 23,5 тыс. лотов, их доля увеличилась на 12,2 процентных пункта. — с 39,5% до 51,7%. Добавим, что количество квартир с предчистовой отделкой white box за неполный 2024 год выросло на 36,9% (4,4 тыс. на начало года против более 6 тыс. в ноябре), их доля выросла на 2,9 процентных пункта — с 10,6% до 13,5%.
И наконец, главная тенденция — в течение уходящего года цены на новостройки в Подмосковье практически не изменились. По словам Ваулина, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Подмосковья на конец ноября 2024 года составила 190,2 тыс. рублей. С начала года показатель вырос всего на 1,3%, тогда как за весь 2023 год — на 9,2%. «Замедление динамики обусловлено в основном зависимостью региона от льготного кредитования, которое было свернуто в июле. Фактически в последний месяц выдачи ипотечных кредитов с господдержкой средневзвешенная цена квадратного метра в Подмосковье достигла максимума в 192,5 тыс. рублей. В июле-августе показатель немного снизился, а в сентябре-ноябре наблюдалась небольшая коррекция вверх. На динамику цен также повлияло сокращение экспозиции квартир с отделкой», — пояснил эксперт. Сейчас, по его словам, средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Подмосковья варьируется от 80,9 тыс. руб. до 400,5 тыс. руб. Самый доступный лот на первичном рынке Подмосковья стоит 2,3 млн руб. (за 15,4 кв. м), самый дорогой — 62,2 млн руб. за 142,5 кв. м.
«В 2025 году цены на новостройки будут зависеть от политики правительства, в первую очередь, в части льготных ипотечных программ, и от решений застройщиков, которым придется хорошенько подумать, как продавать квартиры обычной площади и без ипотеки», — резюмировал руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.