Москва и Санкт-Петербург отстают от южной столицы со значительным отрывом
«Однокомнатные квартиры» и студии по-прежнему пользуются спросом у россиян. Точнее, только они. После отмены льготной ипотеки малогабаритное жилье стало, по сути, единственным вариантом для горожан обрести крышу над головой. Аналитики «Мира квартир» изучили, как в 2024 году изменились цены на новые квартиры площадью до 32 квадратных метров в 70 крупных городах России.
тестовый баннер под заголовком image
В среднем по стране стоимость квадратного метра студий и однокомнатных квартир выросла на 20% в 66 мегаполисах, а снизилась только в четырех. Площадь малогабаритных квартир увеличилась, но незначительно — с 27,1 до 27,3 метров за год.
Больше всего малогабаритные квартиры «потяжелели» за последний год в городах, где они раньше были относительно недорогими: Новокузнецк (плюс 64%, 145 тысяч рублей за квадратный метр), Омск (плюс 63,4%, 171 тысяча), Грозный (+62,8%, 77 тысяч).
Но даже в «дорогих» городах цены на «малогабаритные» квартиры не снижаются. В Москве рост составил 15% (415 тыс. рублей за квадратный метр, средняя площадь малогабаритной квартиры — 28,3 метра), в Санкт-Петербурге — 14,5% (245 тыс. рублей за квадратный метр, средняя площадь малогабаритной квартиры — 30 метров).
Однако все это копейки по сравнению с другим городом. Самые дорогие малогабаритные квартиры — в Сочи. 452 тыс. рублей — средняя цена за квадратный метр жилья самой популярной площади на курорте. Цена высокая, но и площадь квартиры небольшая — 24,9 метра.
Возникает вопрос, зачем покупать маленький домик у моря хотя бы за 11 миллионов рублей? В нем не разместится с комфортом семья. И не факт, что можно купить недвижимость «дешево» рядом с пляжем…
Не проще ли жить в санатории за 20 тысяч рублей в сутки с полным пансионом или, если вам больше по душе, в шикарном отеле за 100 тысяч рублей в сутки? Простые расчеты показывают: две недели отпуска в год обойдутся в санатории в 280 тысяч, в фешенебельном отеле — в 1,4 миллиона рублей. Денег, потраченных на покупку небольшой квартиры, хватит на шикарный отдых на 10-50 лет вперед, в зависимости от ваших аппетитов.
— Небольшая квартира, конечно, не вариант для постоянного проживания. Но это вариант для отпуска в любое время, — считает основательница BEST-Novostroy и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Если говорить о Сочи, то это очень хорошая возможность на любые выходные или праздники уехать из своего города и провести время на берегу моря. Например, сбежать от холодной зимы, северной или московской, и устроить себе южный отпуск. Относительно короткий срок отпуска не позволит вам сильно устать от такой квартиры, ведь большую часть времени турист будет проводить на природе. И стоит отметить, что квартира будет использоваться строго две недели в году летом. Спрос на внутренние поездки в последние годы неуклонно растет. Многие владельцы небольших квартир или апартаментов вполне успешно сдают их в аренду как в сезон, так и вне сезона, получая пассивный доход.
— Недвижимость в Сочи для большинства покупающих ее — это скорее инвестиция, чем место для проживания, — говорит ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. — Участков земли под новое строительство здесь не так много, и инвесторы понимают, что эта особенность данной территории в совокупности с инвестициями в развитие курортной агломерации будет поддерживать спрос. Малогабаритная недвижимость в Сочи способна окупить инвестиции в 1,5-2 раза быстрее, чем в большинстве крупных городов России. Основной популярностью у инвесторов пользуются малогабаритные квартиры и апартаменты. По нашим оценкам, на них приходится 30-40% от общего объема спроса на жилую недвижимость в Сочи. При этом в структуре предложения такие объекты занимают 25-30%.
Что касается малогабаритного жилья в целом по России, то наиболее существенный рост цен пришелся на первую половину 2024 года, когда еще действовала программа льготной ипотеки, говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир». Сейчас интерес покупателей обусловлен надвигающимся дефицитом квартир площадью до 28 кв. м.
Напомним, власти ряда российских регионов уже установили или собираются ввести запрет на проектирование и строительство малогабаритного жилья. С середины прошлого года закон действует в Москве, с января 2025 года — в Московской области, а с января 2026 года он вступит в силу в Ленинградской области.
В минимальную площадь включается площадь террасы, лоджии или балкона с понижающим коэффициентом 0,3-0,5. Запрет не распространяется на квартиры, поскольку они по-прежнему считаются коммерческой недвижимостью.
Однако в городах, где официального запрета нет, также существуют проблемы со строительством малогабаритных квартир. Есть два варианта.
Во-первых, местные власти вводят негласный запрет на строительство жилья площадью менее 28 квадратных метров. В этом случае одобрить проект дома, включающий такие квартиры, невозможно или очень сложно. Во-вторых, чиновники не мешают предпринимателям, но и сами не рискуют ни своей репутацией, ни деньгами.
Дело в том, что указом президента о национальных целях развития Российской Федерации установлен показатель обеспеченности жильем в 33 квадратных метра на человека к 2030 году. Очевидно, что строительство малогабаритных квартир противоречит политике страны. Однако здравый смысл подсказывает, что решение написать красивые цифры в многообещающем документе чиновникам пришло не очень вовремя. Разве они не догадывались, что программа льготной ипотеки заканчивается?
— Введение ограничений на строительство малогабаритного жилья сейчас выглядит как своего рода эксперимент, — считает Александр Иванов. — Скорее всего, дальнейшие ограничения будут зависеть от того, как это отразится на строительных рынках Москвы и Санкт-Петербурга. Но главная проблема в том, что такое жилье действительно было востребовано как среди тех, кто планировал сдавать его туристам, так и для временного размещения студентов, молодых семей без детей, которые не были готовы покупать жилье большей площади, а для застройщиков такие малоформатные квартиры позволяли повысить рентабельность строительства. Любые запреты в рыночных условиях — весьма спорный вопрос, который, с одной стороны, приведет к поиску альтернативных вариантов, а с другой — усложнит приобретение стартового жилья тем, кому оно нужно. Ведь такие квартиры покупают не потому, что они строятся, а строят потому, что на них есть спрос.