Стоит ли откладывать покупку квартиры до лучших времен
Прошедший год стал для рынка недвижимости контрастным. В первой половине года программа льготного кредитования еще действовала, ипотека была доступной, но цена квадратного метра продолжала свой полет в космос. С июля ситуация начала меняться. Программа массовой льготной ипотеки завершилась, а ключевая ставка ЦБ РФ продолжила расти, сделав рыночную ипотеку недоступной для большинства граждан. В январь Россия вошла со ставками по жилищным кредитам в 30%, а значит, будущее рынка стало крайне тревожным. Ситуацию мы обсудили с руководителем Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко.
тестовый баннер под изображением заголовка
— Если говорить о стоимости жилья, то для Московской области 2024 год уникален практически полным отсутствием ценовой динамики. В «старой» Москве, например, цены на вторичном рынке за год выросли в пределах статистической погрешности 0,8%, до 272 500 рублей за квадратный метр. В Новой Москве квадратный метр за год подорожал на символические 0,3% (до 204 400 рублей), в Московской области цены снизились на те же 0,3%, до 153 200 рублей. Это если смотреть на рынок в целом. При этом стоимость жилья в дешевых сегментах, где покупатели больше зависят от ипотеки, уже показывает минус. На первичном рынке наблюдается стагнация. Да, к концу года застройщики стали активнее давать скидки на свои проекты, но говорить о масштабном снижении цен пока рано.
— Если говорить о тенденциях в целом, то в прошлом году стало ясно, что рынок недвижимости, который последние четыре года переживал высокие продажи на фоне сверхдоступной ипотеки, ждет трансформация. Если в конце 2023 — начале 2024 года была надежда, что ставки вернутся к приемлемому уровню в 2025 году, то сейчас прогнозы ЦБ РФ отодвигают нормализацию ставок до 2027 года. То есть эпоха высоких ставок и фактического отсутствия ипотеки с нами надолго. И даже если ставки начнут снижаться в обозримом будущем, то вряд ли это будет быстро и сильно, а снижение ставок по ипотеке с 25% годовых до 20% ситуацию не спасет.
— Такой риск исключать нельзя. Но если верить отчетам публичных девелоперских компаний, акции которых торгуются на бирже, их чистая прибыль за последние годы выросла в несколько раз. Так что у девелоперов есть запас прочности, «подушка безопасности», и это видно по цифрам. Скорее всего, теперь им придется подстраиваться под более низкую маржу и оптимизировать расходы.
— В условиях запретительных ставок по ипотеке цены на недвижимость падают, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. На вторичном рынке стоимость жилья в дешевых сегментах уже падает. А на рынке новостроек растет размер и распространенность скидок: в декабре скидка на квартиры в «старой» Москве достигла 40%.
В перспективе цены на первичном рынке, взвинченные долгосрочным эффектом массовой льготной ипотеки, должны рано или поздно упасть, сократив тем самым разрыв со вторичным рынком. Но в целом ситуация будет зависеть от действий властей и их возможностей и желания поддержать застройщиков. А также от того, какую политику выберут сами застройщики в текущих условиях: снизить цены, придумать очередную ипотечную «схему» или обанкротиться и перейти под контроль государства, например.
— Вторичный рынок пока поддерживают покупатели, перешедшие из новостроек, поскольку вторичный рынок дешевле. Но, тем не менее, дорогая ипотека и здесь ограничила спрос. Поэтому в 2025 году вторичное жилье может подешеветь на 10-15%. Однако все будет зависеть от конкретного объекта: стоимость адекватно оцененных квартир может и не нуждаться в пересмотре, а переоцененные лоты могут упасть в цене вдвое.
— Все индивидуально. Если вам нужно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, можно присмотреться к вторичному рынку, где стоимость квартир существенно ниже — на 20-40%. Причем речь идет не о старых домах, а об объектах, сопоставимых по качеству с новостройками. Но это если вы можете обойтись без ипотеки, конечно. То есть, если у вас есть сбережения или какое-то наследство, например, которое можно продать.
Интересный вариант — переуступка. Как правило, в любой достроенной новостройке есть инвесторы, которые перепродают свои квартиры. И их квартиры сегодня могут стоить на 10-15% дешевле, чем у застройщиков в том же здании.