Москва прощается с «комфортом»
По итогам прошлого года спрос на бюджетные новостройки в Москве упал на треть. Проекты комфорт-класса, которые больше других сегментов первичного рынка жилья пострадали от ухудшения условий ипотечного кредитования, постепенно «выезжают» за пределы МКАД. Эксперты уверены, что эта тенденция сохранится и в наступившем году. Столичные застройщики переориентируются на дорогие сегменты первичного рынка, где зависимость продаж от ипотеки минимальна.
тестовый баннер для заголовка изображения
Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, рынок недвижимости впервые столкнулся с долгосрочным ростом ключевой ставки ЦБ, от которой зависят ставки по ипотеке. Всю вторую половину 2024 года показатель находился на высоких значениях, достигнув к концу года рекордных 21%. В связи с этим, а также из-за сворачивания льготной ипотеки в 2024 году минимальный уровень спроса за последние пять лет зафиксирован в новостройках массового сегмента, которые особенно зависят от жилищных кредитов — в Москве зарегистрировано 28 582 договора долевого участия. Это на 31% меньше, чем в 2023 году.
В прошлом году на рынок вышло всего девять новых проектов массового жилья. Для сравнения, в 2023 году было запущено 15 таких проектов. За последние 12 месяцев объем предложения в столичных новостройках комфорт-класса вырос всего на 1%. А вот в бизнес-классе этот показатель вырос на 9,3%, в премиум-классе — на 40,8%. Количество выставленных элитных лотов увеличилось в 2,3 раза!
По мнению основателя Urban projects Ольги Хасановой, комфорт-класс постепенно «исчезнет» из «старых» границ Москвы, переместившись в Новую Москву и Подмосковье. По ее словам, ранее комфорт-класс неплохо держался в периоды кризисов. Его «подпитывала» большая аудитория, крайне низкие ставки по ипотеке, а также приемлемый баланс между ростом цен и доходами. Но ценовая лихорадка 2020–2023 годов, инфляция плюс крайне жесткая кредитная политика Банка России выбили столпы, на которых держался массовый рынок жилья. Он остался без привычного для застройщиков гарантированного спроса и оказался едва ли не самым рискованным сегментом рынка.
«Сейчас застройщикам гораздо безопаснее инвестировать в элитные и премиальные комплексы, ликвидность которых не вызывает сомнений», — отметила Хасанова. «Да, объем предложения комфорт-класса остался прежним, но механизм его обновления дал сбой».
В начале января максимальное предложение было сосредоточено в Юго-Восточном административном округе (4,1 тыс. ед., +7% за год). В этом же округе продается и самое доступное жилье — новую квартиру площадью 19,1 кв. м можно приобрести за 5,5 млн руб.
Начавшаяся в прошлом году трансформация рынка новостроек Москвы продолжится, уверен Сырцов. По его мнению, застройщики будут активно осваивать новые модели продаж, в том числе в связи с запретом на субсидированные, траншевые и аккредитивные кредиты по новому стандарту ипотеки.
Таким образом, ожидать снижения средних цен на квартиры в Москве не стоит. Застройщики просто будут строить меньше бюджетных новостроек и больше дорогих.