Количество сделок на первичном рынке столицы сократилось на четверть
После окончания программы льготной ипотеки рынок жилой недвижимости Москвы предсказуемо начал штормить. Продажи новых квартир откатились до уровня 2020 года. По данным столичного Росреестра, по итогам 2024 года количество сделок на рынке строящегося жилья сократилось на 25%. По мнению экспертов, в наступившем году расширение программы семейной ипотеки на вторичный рынок будет способствовать улучшению ситуации со спросом на новостройки, что увеличит количество альтернативных сделок.
тестовый баннер под заголовком изображения
Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в прошлом году московские застройщики и дольщики заключили 87,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 25% меньше, чем в 2023 году, когда этот же показатель достиг 115,6 тыс. соглашений. Аналогичный уровень спроса зафиксирован в 2020 году (82,8 тыс. DDU).
«Решение о прекращении программы льготной ипотеки оказало решающее влияние на результаты 2024 года на рынке новостроек», — подчеркнула генеральный директор River Park Лариса Швецова. По ее словам, ранее около 40% сделок на рынке предусматривали доступные кредиты для всех заемщиков под 8% годовых. Сейчас этот инструмент уже не работает, что привело к снижению количества сделок и уходу с рынка части покупателей.
«Покупатели адаптируются к сложной ситуации с дорогими кредитами — берут рассрочки, ищут более доступные помещения, активизируют попытки продать старое жилье, заключают альтернативные сделки. Все это, так или иначе, стимулирует продажи в сегменте новостроек, чему также существенно способствует семейная ипотека», — добавила Швецова.
Действительно, без доступной ипотеки сложно рассчитывать на рост продаж новостроек. Банки завершили 2024 год с минусом по количеству выданных ипотечных кредитов на строящееся и готовое жилье в Москве. Всего заемщикам было выдано 120,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% меньше, чем в 2023 году — тогда показатель достиг рекордных 136,2 тыс. соглашений. Помимо результатов 2023 года, количество ипотечных сделок в 2024 году оказалось ниже, чем в 2021 году, когда банки выдали 127,6 тыс. ипотечных кредитов. По сравнению с другими предыдущими годами спрос на ипотеку в Москве остается высоким.
«Объем выдачи ипотечных кредитов в 2024 году закономерно снизился, при этом рынок остается стабильным», — отметил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. По его словам, покупатели перестроили свои стратегии покупок, особенно это заметно в сегменте новостроек бизнес-класса, где клиенты стали чаще брать рассрочку. Сейчас на рынке много покупателей семейной ипотеки, объемы которой сегодня также высоки. При этом рассрочка позволяет избежать огромных переплат по кредиту, но при этом снижает единовременную нагрузку на семейный бюджет. «Мы считаем, что рассрочка имеет большой потенциал для развития как отдельный продукт в рамках девелоперского бизнеса, особенно если денежно-кредитная политика ЦБ останется жесткой в течение длительного времени», — заключил девелопер.
«Несмотря на снижение количества сделок, картина к концу 2024 года далека от апокалиптической», — отметил Сырцов. По его словам, после отмены льготной ипотеки и стремительного роста рыночных ставок по ипотеке во второй половине 2024 года спрос постепенно начинает восстанавливаться. Это означает, что рынок адаптируется к реалиям дорогих кредитов, покупатели и продавцы ищут новые механизмы сделок и в итоге находят их. <стр>На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и готовые новостройки от застройщиков) в 2024 году покупатели заключили 146,2 тыс. договоров купли-продажи. Это на 16% меньше, чем в 2023 году, когда продажи достигли почти 175,0 тыс. Результат 2024 года хуже, чем в 2021 году (170,9 тыс.) и 2018 году (156,4 тыс.), но лучше, чем в 2022 году (132,6 тыс.). Активность покупателей готового жилья в 2024 году можно сравнить с показателями 2020 года (148,9 тыс.) и 2019 года (145,6 тыс.).
«Готовые новостройки традиционно являются дефицитным товаром на первичном рынке столицы», — отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, по состоянию на 2024 год их доля в общем предложении в «старой» Москве составляет 10,7% против 14,1% в декабре 2023 года. По его прогнозу, этот показатель продолжит снижаться. В 2025 году в эксплуатацию будут в основном вводить здания и башни, строительство которых началось в 2022 году. «А дальше темпы вывода жилой недвижимости на рынок существенно замедлятся. То есть, по сути, мы ощутим отголосок сложной социально-экономической ситуации трехлетней давности. Соответственно, на фоне растущего дефицита готовые новостройки будут дорожать», — отметил Голев.
Ожидать, что цены на новостройки в Москве снизятся из-за снижения спроса, не приходится. Это наглядно показал декабрь 2024 года, который стал рекордным месяцем по количеству сделок на рынке готового жилья. В этом месяце Росреестр по Москве зарегистрировал 17,3 тыс. сделок купли-продажи, что на 16% больше, чем в декабре 2023 года. Большая часть сделок пришлась на дорогие сегменты первичного рынка. То есть, несмотря на общее падение спроса, на первичном рынке жилья Москвы наметилась тенденция к восстановлению.
«Однако излишний оптимизм также был бы преждевременным настроением на рынке. Необходимо понимать, какие меры по поддержке спроса государство может себе позволить сейчас», — отметил Руслан Сырцов. Он считает, что именно решения правительства в сфере возможной адресной поддержки покупателей и расширения действующих программ определят развитие рынка в 2025 году. «Возможное расширение программы семейной ипотеки на вторичный рынок могло бы существенно улучшить ситуацию со спросом на новостройки в наступившем году за счет увеличения количества альтернативных сделок», — заключила Швецова.