Эксперт: возможное повышение ставки ЦБ РФ не повлияет на спрос на покупку недвижимости
После окончания программы льготной ипотеки на рынке жилой недвижимости Московского макрорегиона начался болезненный период трансформации. По итогам прошлого года средняя цена сделок во всех сегментах жилой недвижимости внутри МКАД выросла на 14%. В Новой Москве и Московской области средние цены выросли не так сильно. На фоне падения продаж девелоперы пересматривают свои бизнес-модели. Какие тенденции набирают обороты на рынке жилья и куда движутся цены?
тестовый баннер для заголовка изображения
Как рассказал «МК» руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Астерус» Денис Бобков, высокая инфляция в настоящее время не оказывает существенного влияния на спрос во всех классах жилья. По его мнению, в текущих условиях больше всего пострадали продажи в эконом- и комфорт-классах, которые наиболее тесно связаны с семейной ипотекой, условия которой постепенно ужесточались в прошлом году. В бизнес-классе победили те проекты, где при прочих равных условиях застройщикам удалось сохранить заявленное качество продукта. В премиум- и особенно в элитном сегменте покупатели наименее чувствительны ко всем изменениям на рынке, там все относительно стабильно, хотя в этих классах спрос также достаточно ограничен по сравнению с предыдущими годами.
По словам коммерческого директора Est-a-Tet Владимира Моребиса, фокус застройщиков смещается в более высокие сегменты — премиум и выше. Для такой трансформации есть естественные ограничения — это земельный банк, опыт и экспертиза компаний, их специализация внутри рынка. Те, кому эти факторы позволяют работать в премиум-сегменте, в 2025 году делают ставку на высокобюджетные проекты. Он также обратил внимание на возросшую активность региональных застройщиков, которые пытаются закрепиться на рынках Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. Кроме того, продолжает развиваться относительно новый тренд — организация продаж проектов из курортных регионов для московских клиентов. Чаще всего речь идет о Сочи и прибрежных городах Краснодарского края.
«Основой рынка недвижимости последние несколько лет является ипотека, более 90% сделок на рынке совершаются с ее участием. Сейчас мы наблюдаем обратную картину — количество покупок за наличные или в рассрочку существенно растет», — добавил Илья Витковский, вице-президент по маркетингу и продажам строительной компании «Догма». По его словам, в конце прошлого года процент покупок за наличные достиг рекордных 25%.
«Возможное дальнейшее повышение ставки ЦБ РФ никак не повлияет на спрос, потому что ставки и так неподъемны для клиентов по стандартным программам. А те, кто покупает, пользуются рассрочкой, комбо, субсидируемыми и семейными программами», — рассказала «МК» Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group.
Застройщики адаптируются к новым условиям и ищут варианты стимулирования продаж. Хотя, по сути, других вариантов, кроме субсидируемой ипотеки и рассрочки, не так много. «С субсидиями сейчас большая наценка на каталожную стоимость квартиры, но это все равно выгоднее для клиента, чем покупать по стандартным рыночным программам. Выросла и популярность рассрочки — доля таких сделок в Москве по разным проектам на конец прошлого года составила от 25% до 60%, тогда как ранее этот показатель не превышал в среднем 10-15%», — отметил Бобков. <стр>Совокупность классических инструментов сегодня позволяет поддерживать покупательский спрос, однако эти меры не способны полностью заменить ипотеку, особенно в сегменте комфорт и стандарт-класса, признают эксперты.
«В этом году спрос на новые квартиры в столице и Подмосковье останется на текущем уровне, но предложение будет постепенно снижаться. Потому что застройщикам нет смысла выводить на рынок избыточные объемы, превышающие текущий спрос», — считает Бобков. Там, где можно «притормозить с запуском», застройщики предпочтут дождаться лучших условий. По его мнению, банки не планируют напрямую заниматься девелопментом, поэтому они открыты к сотрудничеству в поиске новых инструментов стимулирования спроса, готовы при необходимости поддержать застройщиков и пойти им навстречу в некоторых вопросах.
Эту точку зрения разделяет и Илья Витковский: По его мнению, в 2025 году количество новых квадратных метров, выводимых в продажу, снизится: «Текущий уровень ключевой ставки ЦБ существенно влияет на бридж-кредиты и проектное финансирование с низким покрытием эскроу. Выкупы земельных участков за счет кредитных средств в структуре 0/100 прекратились. Проектная экономика не выдерживает такой нагрузки, поэтому банки начинают выходить к застройщикам в рамках кредитуемых проектов с запросами на собственное участие от 30% и выше, с выплатой накопленных процентов по мостам собственными деньгами для корректировки экономики. Рост «ключа» приведет к тому, что требования банков будут только ужесточаться».
Понятно, что в таких условиях не все застройщики справятся с этими трудностями. Однако ожидать массовых банкротств застройщиков не стоит, — уверен Владимир Моребис. По его мнению, более реалистичным является сценарий, при котором банки и застройщики найдут компромиссное решение, которое позволит им совместно работать в этот сложный период для обеспечения реализации девелоперских проектов.
Роль банков в строительной отрасли будет только возрастать. Сегодня банки диктуют условия, сколько, сколько и по какой цене продавать, — признала Глазунова. Она не исключила возникновения волн слияний и поглощений на строительном рынке.
По словам Бобкова, за 11 месяцев 2024 года средняя цена сделок во всех сегментах жилой недвижимости в Москве выросла на 14%, в ноябре она составила 485 тыс. руб. за 1 кв. м. В первой половине 2025 года он прогнозирует небольшой рост или стагнацию, но точно не падение. По его мнению, никаких предпосылок для этого нет.
Витковский считает иначе. По его мнению, небольшой и краткосрочной корректировки цен, в пределах 1-2%, для новостроек не избежать. «Но радикального снижения цен ожидать не стоит. При росте цен на стройматериалы, дефиците квалифицированных рабочих и высокой ключевой ставке застройщики действительно не могут позволить себе снижать цены», — заключил застройщик. Среди драйверов продаж в 2025 году он выделил семейную ипотеку, которая поддерживается государством, и гибкие программы рассрочки от застройщика.
По мнению Моребиса, в текущей непростой ситуации более предпочтительным сценарием для банков и застройщиков было бы продление срока продаж проектов, а не массовое «слияние» лотов с большим дисконтом. Конечно, возможны локальные акции и скидки — они позволяют заполнять эскроу-счета и поддерживать устойчивость финансовых моделей, но это не может быть структурным изменением цены квадратного метра на рынке. «В этой связи 2025 год, с одной стороны, ожидается стабильным с точки зрения цен внутри кварталов, а с другой — богатым на локальные акции и скидки. Но ожидать структурного изменения рынка и глобального снижения цен не стоит», — подчеркнул аналитик.
По мнению экспертов, в этом году частные инвесторы сосредоточатся на новостройках в высоких сегментах, где сделки с использованием ипотеки минимальны. «На горизонте двух-трех лет покупатели, желающие приумножить свой капитал, приобретя элитную недвижимость, могут рассчитывать на 50%-ный рост стоимости продажи объекта на начальном и завершающем этапе строительства», — отметила директор по продажам девелопера Sense Наталья Шичанина. Но, конечно, входной билет в этот сегмент рынка доступен только обеспеченным гражданам.
Девелоперы обещают не забывать и о комфорт-классе, где на фоне дорогой рыночной ипотеки доля сделок с длительной рассрочкой будет расти. «В наступающем году поведение участников строительного рынка может трансформироваться еще сильнее — проекты еще больше вырастут в качестве, будут более детально оцениваться и работать с целевой аудиторией, а финансовые инструменты продолжат совершенствоваться», — заключил управляющий партнер Prime Life Денис Коноваленко.