«Не стоит ждать обвала цен до снижения ключевой ставки»
После окончания льготной ипотеки россияне перешли на покупку жилья в «старом» фонде. Новостройки уже не выглядят привлекательно: дорого, нет ремонта. При этом покупатели стали более требовательны к «вторичке». Эту тенденцию можно объяснить несколькими ключевыми факторами, о которых нам рассказали эксперты, цитирует КоммерсантЪ.
— В период действия государственных льгот новостройки выглядели привлекательнее, хотя цена за квадратный метр в среднем была выше на 15-17%, согласно статистике, — говорит президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор МГСУ Кирилл Кулаков. — Сейчас покупатели сравнивают кредитование первичного жилья по коммерческим ценам с покупкой вторичного жилья, и в этой ситуации доступность вторичного жилья становится его главным преимуществом. При сегодняшних ставках кредитования определяющим фактором становится не требовательность потенциальных покупателей, а их платежеспособность.
— Одной из причин продажи квартиры было внесение вырученных средств в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки. Особенно актуально это стало в период мер государственной поддержки. Однако сейчас продажа для этих целей менее эффективна, так как при ставках кредитования в 25-27% ипотечный кредит несет слишком большую нагрузку, даже если первоначальный взнос сделан с продажи старой квартиры. Поэтому предложений о продаже, особенно срочных, стало меньше, а выбор стал ограниченным. За этот же период существенно выросли цены на аренду — на 30-35%, что делает сдачу квартир в аренду хорошим вариантом для пассивного дохода.
— Да, до снижения ключевой ставки ЦБ вторичный рынок, скорее всего, станет рынком продавца. Обвала цен в такой ситуации ожидать не стоит. Хотя, и этим он отличается от первичного рынка, всегда есть варианты существенного снижения цены или продажи ниже рынка. Но это скорее частные случаи. В целом картина достаточно стабильная: низкий платежеспособный спрос не позволяет ценам расти, высокая инфляция не позволяет им падать. Но в глазах потенциальных покупателей привлекательность вторичного рынка существенно возросла после отмены льготной ипотеки.
— В 2024 году доля сделок с кредитами на вторичном рынке существенно снизилась из-за роста ставок по ипотеке, — говорит Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Если в 2023 году, по данным нашей компании, она составляла около 40% от общего объема, то в 2024 году — всего 20%.
При этом активность вторичного рынка достаточно высокая, может быть, даже выше ожидаемой, — говорит эксперт. У большинства покупателей есть деньги на покупку квартиры. Разница между людьми, у которых есть вся сумма на покупку жилплощади, в том, что большинство из них не ищут квартиры в нижнем ценовом сегменте. Они готовы выбирать и немного переплачивать за качество жилья. И сейчас квартиры в хорошем состоянии продаются активнее самых дешевых, что было характерно для рынка с доступной ипотекой.стр> <стр>Ксения Рысенко, директор департамента аналитики федерального застройщика Neometria, отмечает, что в условиях высокой ключевой ставки покупатели становятся более внимательными и ответственными при выборе недвижимости. Они тщательно изучают все детали проекта, уделяя особое внимание качеству строительства, местоположению, инфраструктуре и благоустройству комплекса, уровню сервиса управляющей компании, условиям сделки:
— Клиенты выбирают из нескольких вариантов, пытаясь найти наиболее привлекательный для себя. А в условиях конкуренции управляющей компании уже недостаточно просто хорошо выполнять свою работу. Она должна обеспечивать высокий уровень сервиса 24/7. На территории жилого комплекса недостаточно установить небольшую детскую площадку — на ней должен быть многофункциональный парк развлечений, предлагающий разнообразные варианты досуга для взрослых и детей разного возраста. стр> <стр>— Программа льготной ипотеки, предлагаемая государством, позволила россиянам приобретать новое жилье по сниженным процентным ставкам. Однако с окончанием этой программы потенциальные покупатели стали искать альтернативные варианты, и вторичная недвижимость стала одним из них. Мои клиенты говорят об этом, даже консультируются со мной, и я их прекрасно понимаю, — говорит психолог Любовь Изварова. — Вторичная недвижимость зачастую более доступна по сравнению с новостройками, особенно в условиях экономической нестабильности. Цены на вторичное жилье не так сильно зависят от колебаний рынка и могут быть более предсказуемыми.
Покупатели отдают предпочтение готовому жилью из-за возможности сразу заселиться. Новостройки часто требуют дополнительной отделки и улучшения, на что может уйти много времени и денег. А на «вторичке», как правило, делается ремонт, хотя бы косметический.
С ростом интереса к вторичной недвижимости увеличивается и число инвесторов, которые рассматривают этот сегмент рынка как способ вложения капитала, комментируют эксперты. Вторичное жилье может приносить стабильный доход от сдачи в аренду, что сейчас востребовано, и не только в столице.
— Покупатели все больше внимания уделяют качеству жизни и комфорту проживания. Вторичная недвижимость часто располагается в уже сформированных районах с развитой инфраструктурой: магазинами, школами, парками и транспортными узлами. Это становится важным фактором при выборе жилья и может привести к развитию и укреплению его позиций как минимум на ближайший год, — добавляет Любовь Изварова.