За период льготной ипотеки новостройки подорожали вдвое
В начале осени доступность нового жилья в России резко упала. Продажи многих застройщиков рухнули. Причем не только в Московском макрорегионе, но и во всех регионах страны. По мнению экспертов, неприятную тенденцию для потенциальных покупателей и застройщиков сформировали три фактора: окончание льготной ипотеки с 1 июля, существенное ужесточение условий по семейной программе и курс Центробанка на повышение ключевой ставки, от которой зависит стоимость рыночных кредитов.
Напомним, что в 2020 году была запущена льготная ипотека, которая была призвана поддержать граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и строительную отрасль в целом в период пандемии. Эпидемия коронавируса прошла, но выгодная для застройщиков и банкиров программа осталась. В результате аналитики зафиксировали парад рекордов в финансовом секторе.
«За прошедший 2023 год зафиксированы самые высокие показатели по количеству выданных ипотечных кредитов с момента запуска льготной ипотеки в 2020 году. Объем ипотечных жилищных кредитов составил 7,7 трлн рублей, из них почти половина (3,3 трлн рублей) — на новостройки», — рассказала «МК» исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
По словам эксперта, доля льготной ипотеки в структуре выдачи составила более 80%. Кредиты под низкие проценты, доступные любому заемщику старше 18 лет с российским паспортом, подтолкнули потребителей к активному приобретению недвижимости для улучшения жилищных условий или в качестве инвестиций и сохранения сбережений.
«За период льготной ипотеки цены выросли почти вдвое: в Старой Москве — на 93,5%, в Новой Москве — на 77%, в Подмосковье — на 91%. Если на рынке Старой Москвы в 2020 году средняя однокомнатная квартира стоила 9–9,5 млн рублей, то сегодня ее цена колеблется в пределах 16–20 млн рублей. «Говорить о доступности жилья при таком уровне цен не приходится», — считает Подкидышева.
В результате доля льготной ипотеки за период ее действия с 2020 по 2024 год выросла на 18%, с 60% до 78% — эта нагрузка легла на государство, которое стало платить банкам за покупателей жилья.
Однако после отмены льготной ипотеки, а также ужесточения условий по программе семейной ипотеки объем выданных кредитов на квартиры в новостройках упал буквально за один месяц на 75% по России и на 73% в Московском регионе.
Более того, возможности семейной ипотеки также не безграничны, — отметила аналитик: «Существуют определенные государством лимиты на семейную ипотеку, окончание которых в крупных банках приведет к еще большему системному кризису на рынке. Например, стало известно, что Сбербанк уже исчерпал выделенные на ее реализацию средства. А на его долю приходится почти 60% кредитов на рынке ипотеки. Лимиты подходят к концу и в других крупных банках, поэтому условия этой программы будут пересмотрены в ближайшее время», — уверена Подкидышева.
Недоступность жилищных кредитов на первичном рынке, «перегретом» в ценовом плане, ожидаемо привела к существенному падению продаж. «В целом по Московской агломерации они снизились на 40% в июле и на 28% в августе. В сентябре тенденция к снижению продолжилась. И по предварительным оценкам, объем продаж может сократиться на 20% по сравнению с августом. Наибольшее падение покупательской активности мы наблюдаем в сегменте массового жилья, где с 2020 года основным способом приобретения недвижимости является льготная ипотека», — подчеркивает эксперт.
По данным «Супермаркета недвижимости НДВ», показатели по массовому сегменту в Старой Москве за год упали на 62%, в Новой Москве и Подмосковье, последнее из которых представлено в основном жильем комфорт-класса, — на 56% и 62% соответственно.
В результате рост ставок по ипотеке привел к заметному падению продаж как на первичном, так и на вторичном рынке. В Московской агломерации оно составило за год 57%, при снижении доли ипотеки на 15%.
«Низкий потребительский спрос существенно сократил доходы застройщиков: по сравнению с активным августом 2023 года они снизились на 46%. Для реабилитации рынка потребуются комплексные меры поддержки, которые могут включать собственные субсидированные ставки, комбинированные программы по длительной рассрочке и ипотеке. По возможности — рассрочку первоначального взноса с использованием материнского капитала», — уточняет Подкидышева. <стр>Однако, по мнению эксперта, рассрочка не станет «спасательным кругом» для застройщиков: она замедляет заполнение эскроу-счетов и выполнение плана продаж. Более того, в массовом сегменте она работает менее эффективно и может быть использована только в высокобюджетных проектах.
«К сожалению, в текущих реалиях универсального «лекарства» для застройщиков не существует. Для каждого конкретного случая нужен свой индивидуальный план действий. Тщательный аудит коммерческого отдела, анализ механизмов ценообразования, пересмотр маркетинговой стратегии, анализ конкурентов и внутренних бизнес-процессов помогут найти решения проблем и точки для дальнейшего роста», — считает эксперт.
В заключение интересный факт: цены на новостройки пока игнорируют вышеперечисленные тенденции. По данным аналитиков компании «БЕСТ-Новострой», к концу сентября средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы продолжила расти, как и средняя стоимость лота. Квадратный метр московских новостроек подорожал за месяц на 1,5% до 583 тыс. руб., лот в среднем подорожал на 2% до 34,1 млн руб. Будем надеяться, что это это последний скачок перед затяжной волной ценовой коррекции.