Квартиры комфорт-класса теряют спрос
Отмена льготной ипотеки и стремительный рост ставок по рыночным ипотечным программам существенно изменили структуру спроса на первичном рынке столицы. В «старой» Москве сильнее всего пострадал сектор массового жилья. Осенью комфорт-класс продолжил терять свои позиции, его доля в структуре предложения продолжила снижаться. Однако внутри МКАД по-прежнему много проектов, где массовое жилье по-прежнему можно приобрести по привлекательным ценам.
За январь-октябрь 2024 года застройщики реализовали 23,2 тыс. квартир и апартаментов в новостройках комфорт-класса в «старой» Москве. Год к году показатель снизился на 31%, — рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его оценкам, ТОП-5 самых популярных столичных округов в комфорт-классе возглавляет Юго-Восточный административный округ, где 1 кв. м стоит в среднем 320,3 тыс. руб., что на 2,6% ниже средней цены на рынке новостроек комфорт-класса в «старой» Москве, равной 328,7 тыс. руб. за кв. м. Юго-Восточный административный округ является лидером по количеству сделок на рынке новостроек комфорт-класса. С начала 2024 года здесь заключено 4,8 тыс. договоров долевого участия, что составляет 21,3% от общего объема спроса на новостройки данного сегмента в Москве. То есть каждая пятая квартира комфорт-класса в новостройках столицы в 2024 году будет приобретаться на юго-востоке. На данный момент застройщики предлагают покупателям на выбор 19 проектов в этом районе, в которых представлено чуть менее 4,3 тыс. квартир.
Вторую строчку рейтинга занимает Западный административный округ, где 1 кв. м стоит в среднем 356,4 тыс. руб., что является максимальным показателем в «старой» Москве и на 8,4% выше средней цены на рынке новостроек комфорт-класса. С начала 2024 года здесь было продано 3,7 тыс. новых квартир и апартаментов комфорт-класса, что составило 16% от общего объема продаж в этом сегменте. На данный момент, по данным аналитика, застройщики предлагают в этой престижной макролокации 3,5 тыс. квартир и апартаментов в рамках 14 проектов. При этом самый крупный проект комфорт-класса находится в Западном административном округе, в котором сейчас продается сразу 1238 лотов.
На третьем месте по количеству заключенных в 2024 году сделок — САО. В этом году здесь по договорам долевого участия было продано 3,6 тыс. помещений, что составляет 16% рынка. Сегодня в САО реализуется 15 проектов комфорт-класса, в которых застройщики предлагают 2,7 тыс. квартир и апартаментов. При этом 8 из них представляют собой финальный пул лотов или даже последнюю квартиру в продаже. Средняя стоимость квадратного метра объектов комфорт-класса в САО составляет 311,5 тыс. рублей, что на 5,2% ниже средней цены на рынке новостроек комфорт-класса в «старой» Москве. Это самый низкий показатель среди округов — лидеров по продажам объектов комфорт-класса.
На четвертом месте рейтинга — Восточный административный округ, где застройщики в 2024 году реализовали 3,1 тыс. квартир и апартаментов, что составило 13,2% от общего объема продаж новостроек бизнес-класса. «Восточный административный округ — единственный, где за год выросло количество завершенных ДДУ в проектах комфорт-класса, тогда как во всех остальных оно сократилось», — подчеркнул эксперт. По его расчетам, на конец октября средняя стоимость квадратного метра в комплексах комфорт-класса на востоке столицы составила 352,7 тыс. рублей, что на 7,3% выше средней цены на рынке новостроек комфорт-класса в «старой» Москве. Достаточно высокий ценник обусловлен, прежде всего, близостью многих местных проектов к паркам «Сокольники», «Измайловский» и «Лосиный остров».
Пятёрку лидеров по продажам новостроек комфорт-класса занимает Северо-Восточный административный округ Москвы, где с начала 2024 года по ДДУ продано 2,4 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 10,5% от общего объёма продаж в этом сегменте. В округе застройщики реализуют 14 проектов, в которых представлено 2,2 тыс. лотов. Более половины проектов комфорт-класса в СВАО — 8 из 14 — реализуются одним застройщиком. Квадратный метр в проектах комфорт-класса на северо-востоке мегаполиса обойдется в среднем в 325,8 тыс. рублей, что на 0,9% ниже средней цены на рынке новостроек комфорт-класса в «старой» Москве.
«Даже в условиях дорогой ипотеки клиенты комфорт-класса сегодня заботятся не только о привлекательной цене, но и о качественных характеристиках комплексов», — отметил Сырцов. Поэтому, по его мнению, неудивительно, что в районах с самыми доступными ценами в «старой» Москве, Зеленоградском и Юго-Западном, продажи низкие. Также на низкие темпы продаж в этих макролокациях влияет сравнительно небольшой выбор новостроек в их границах. «Конечно, в текущих условиях покупатели ищут скидки и акции, но зачастую они не готовы жертвовать транспортной доступностью и наличием инфраструктуры в шаговой доступности», — заключил аналитик.