Как и почему горожане «спасают» усадьбы, башни и деревенские дома
В последние годы среди горожан стало своего рода модой покупать дом в деревне или небольшом городке — в общем, в «частном секторе», где за стеной нет соседей, перед окнами — палисадник, а из сада открываются великолепные закаты. И не просто дом, а исторический — уже второму столетию и построенный по старым (вечным?) технологиям. И неважно, усадьба это или буржуазный дом в три окна. С чем сталкиваются те, кто решил реанимировать старый деревенский дом? МК выяснил.
Богатый крестьянский дом хочется сохранить — но это дорого.
Есть определенная прослойка обеспеченной интеллигенции в несколько поколений, ценители усадебного или деревенского быта, среди которых на протяжении многих десятилетий было принято покупать старые дома в провинции (как только это разрешили в перестройку, они бросились покупать). Таруса, Суздаль и некоторые другие города давно стали модными «дальними дачами».
— Пандемия ковида стала большим толчком для развития этого рынка, — поясняет риелтор Ольга Булгакова, работающая в Ярославской области. — Летом и осенью 2020 года москвичи буквально прочесали все привлекательные варианты, и цены существенно выросли. И впервые за много лет москвичи заинтересовались огородами и печками, которые раньше были не нужны. Никогда не знаешь, говорят они. <стр>Пандемический ажиотаж, конечно, утих, но актуальность старых домов в «одноэтажной» России не уменьшилась. Но рядом с базовыми потребностями в крове, тепле и огороде «выросли» потребности более высокого уровня: жители мегаполисов, приобретая исторические дома, задумываются об организации сельского туризма, кто-то о создании частного музея или, скажем, ресторана местной кухни. А кто-то просто восстанавливает дом для себя — но с сохранением его исторического колорита.
2024 год, похоже, стал переломным для этой тенденции: в ноябре в Ельце (Липецкая область) впервые прошел Всероссийский слет любителей и профессионалов по сохранению исторической застройки в провинции. Среди выступавших на форуме были и владельцы домов, которые они изначально купили для себя, а потом превратили в достопримечательность (как, например, «дом с балконом» в Лебедяни), и владельцы бизнес-проектов на базе исторических домов, и специалисты по реставрации, и даже специалисты по получению грантов (вопрос финансирования, как обычно, один из ключевых в этой теме). Словом, отдельные энтузиасты начали объединяться в сообщество. Это значит, что тренд переходит на качественно иной уровень.
Увидеть «печально» старый дом на продажу, от хижины до усадьбы (или даже старый водонапорный насос или железнодорожную станцию!) — это стандартный входной билет в «хобби». Первый вопрос столь же стандартен: где взять деньги?
Ответ и прост, и сложен одновременно. С одной стороны, можно купить интересное здание задешево (или даже снять его за рубль по региональным программам охраны объектов культурного наследия, о которых мы поговорим ниже). С другой стороны, бюджет на восстановление дома бесконечен.
— В деревне можно найти старый дом «от бабушки» за 400-500 тысяч, в нем не будет ни газа, ни воды, зато будет нетронутая русская печь, — говорит ярославский риелтор Ольга Булгакова. — А вот покупка дома в деревне — — дело на любителя. К этому нужно быть готовым. В областном центре такой же дом обойдется примерно в 2 миллиона рублей, с газом и водопроводом — еще дороже. И там уже будет современная отделка, печи вы, скорее всего, не увидите.
<стр>Действительно, так часто бывает: очаровательный домик с оконными рамами, который пленяет взгляд туриста в старом городе, обычно продается с внутренней отделкой «из ближайшего супермаркета»: пластиковые панели на потолке, линолеум на полу, розовые обои под покраску, современная недорогая мебель… И да, без плиты: для москвичей это экзотика и пережиток, а для местных, если в доме есть газ, — простаивающие квадратные метры. <стр>&la;Мы снимали дом 1907 года постройки, хотели его купить, — рассказывает Наталья, которая искала исторический дом в 2020 году и купила его через год. — Но проблема была в том, что хозяева его не отреставрировали, а залатали дыры, установили ванную, убрали плиту, все застелили линолеумом… В общем, уже через месяц стало понятно, что покупать этот дом за 2 миллиона бессмысленно, надо искать не испорченный. Тем более, что сантехнику тоже придется переделывать».
Нежилые здания — бывшие пекарни и библиотеки, водонасосные станции и вокзалы — обычно покупаются с целью открытия того или иного бизнеса. Иногда «бизнес-планы» энтузиастов оказываются слишком оптимистичными. Особенно это видно на примере вокзалов: известно о нескольких железнодорожных зданиях, купленных для реставрации под интересные проекты. Таковы, например, станция Ленинская (в Горках Ленинских) или Покровское-Стрешнево. Однако затраты на реставрацию оказались выше запланированных, а ограничений, связанных с железной дорогой, оказалось слишком много, и проекты, меняя владельцев, так и «не взлетают».
Если говорить об экономике проекта, то можно надеяться и на гранты, как федеральные, так и региональные. Однако тут есть своеобразный подвох: успешное получение грантов — это настоящая профессия, и не самая простая. Так что, пока еще «на берегу», придется искать, кого в команде проекта будут называть модным словом «фандрайзер», то есть привлекать грантовое и прочее финансирование. Обычно на этом этапе выбирается будущая функция старого дома — музей, гостевой дом, ресторан, арт-пространство, мастерская… Но и это иногда меняется по ходу дела.
— Я купила исторический дом в Ростове Великом, была счастлива, изначально я думала организовать здесь концертную площадку, культурный центр, — рассказала предприниматель и общественный деятель Анастасия Аристова. — Пока дом реставрировали, выяснилось, что культурный центр — не такое уж простое дело для этого города. В итоге все разрешилось благополучно: я познакомилась с коллекционером народного искусства и икон Александром Ильиным, и так появился Музей народного искусства. Небольшое помещение для «квартирных концертов», правда, тоже осталось.
— Даже при ограниченных средствах можно двигаться от имеющихся возможностей и ресурсов, от задачи к задаче, — советует один из владельцев подобных проектов в Ельце. — В качестве финансирования — деньги в банке на покупку, остальное — собственные средства. Нанимайте специалистов по реставрации из крупных городов под конкретные задачи, используйте «сарафанное радио», чтобы найти контакты редких специалистов (например, по производству деревянных окон). Бережное отношение к оригинальным деталям, сохранение всего возможного и реставрация.
В результате, даже при использовании дома в личных целях, появляется возможность скорректировать экономику проекта, создав общественное пространство и точку притяжения города.
Старые дома — это готовый музей деревянного зодчества.
Однако чаще всего постановка целей определяется в самом начале проекта. «Главное, — отмечает другой спикер на мероприятии в Ельце, — решить, делаем ли мы бизнес или бизнес-наследие плюс (и быстрых денег тут не будет, с этим просто надо смириться и принять как данность, это как марафон. Мы бежим длинную дистанцию). Или мы делаем это для себя, сохраняя семейную историю».
На спектр возможностей, как это часто бывает в историях о недвижимости, больше всего влияет местоположение. «250 км от Москвы — примерная граница, где начинается «глубинка», — отмечает Виктория Тарабарина, специалист по поиску исторической недвижимости. «Нужно смотреть на оживленные трассы (но дом на федеральной трассе — очень плохая идея, если только речь не идет о Переславле-Залесском). Учитывайте основные достопримечательности. А затем, исходя из местоположения понравившегося вам дома, решайте, что вы можете там сделать».
Помимо гостевых домов и музеев, в исторических домах организуются ремесленные мастерские, гастрономические проекты, а также существуют гибридные форматы. Например, один из проектов во Владимирской области из «удалённой дачи в аренду» за последние два года превратился в загородный ретрит. Его предложение зрителям — это «перезагрузка» через природу и дружелюбную, безопасную среду (включая, конечно, русскую баню). <стр>Иногда цель диктуется размерами, архитектурой дома и садовым участком. «Я рассматривала дома больших размеров, вроде старой школы или библиотеки, — рассказывает москвичка Татьяна Бондарева, которая искала дом для проживания, — и я столкнулся с таким: когда администрация села продает библиотеку, баню, бывший магазин, вокруг дома остается мало земли; от таких предложений приходится отказываться».
А бывает, что на одном деревенском участке (по городским меркам он огромен — 15, а то и все 30-50 соток!) разворачивается целый комплекс. Здесь перед покупателями исторических домов встает большой соблазн: почему бы не дополнить исторический дом современными серийными изделиями вроде барнхаусов (модный стиль загородных домов, родом из Скандинавии — характеризуется отсутствием свесов крыши)? Цена такого дома под ключ сейчас составляет около 2,5 млн рублей, и это без учета инженерных систем, но те, кто планирует бизнес, вполне могут себе позволить такие деньги.
Здесь же можно столкнуться с активным непониманием соседей: не всем нравится гостевой дом или арт-резиденция рядом. «Когда я покупала дом, хорошо, что местные, наверное, знали меня лет пять, иначе бы не продавали, — говорит Валентина, покупательница дома в Нюксенском районе Вологодской области. «Нам тут проходной двор не нужен, — так они говорили. А до меня ребята из Питера не продавали, потому что хотели сделать гостевой дом».
Если вы купили дом, помирились с соседями и у вас есть деньги, то пора приступать к строительству. Как ни странно, с каменными историческими домами проще (хотя и дороже, конечно). Там все понятно: бери и реставрируй, возможны варианты только с отделкой. Например, в Крыму можно найти средиземноморские виллы, сделанные на основе старых татарских домов, а в Липецкой области владелец усадьбы «Скорняково-Архангельское» стилизовал некоторые свои постройки под французское шато. Дело вкуса.
А вот с деревянными домами все гораздо сложнее. У нас фактически нет национальной архитектурной школы, применимой к «частному сектору». «У нас два варианта», — говорит архитектор Виктория Максимова. Либо фавелы «курятники», либо бесконечное переосмысление архитектуры и использование чего угодно, кроме отечественной основы». Правда, проектные бюро уже начали откликаться на этот запрос: в каталогах можно встретить даже современные дома в псевдорусском стиле «ропетовском» с резными карнизами.
Однако большинство покупателей исторических домов хотят не сносить их и строить новые, а реставрировать именно это старое здание. А это непросто.
— «построен правильно» включает в себя многое, — поясняет Антон Кузнецов, специалист по строительству и реставрации деревянных домов. — Например, в старину окна и свесы крыш располагали так, чтобы в полдень 23 декабря в окно заглядывало солнце, а в полдень 23 июня, наоборот, оно было полностью в тени. Бревно должно быть собрано зимой, а не выращено в низине или на возвышенности; обрабатываться только вручную, скребком или лопатой, так, чтобы только луб был снят, а древесина не поцарапана. Наконец, нужно протыкать топором, закрывая и раздавливая пористость, а не пилить и распушать пилой.
Понять, сделан ли сруб топором или пилой, довольно просто, если знать, на что обращать внимание, говорит эксперт. Рубленые бревна не подходят друг к другу ровно, они не идеально круглые. А механизированная транспортировка бревен портит их — «лапы» манипуляторов лесовозов повреждают поверхностный слой…
— Но механизация — это не то же самое, — говорит эксперт. — Тот же гидроманипулятор можно использовать не для захвата клещами, а для подъема на стропах. Чашу и паз можно грубо выпилить той же хорошей бензопилой, вручную подбивая — доводя.
Мало кто способен работать с деревом по старинке. Помимо умения, нужны еще и инструменты — а они не только дорогие, но и сложные в обслуживании. «Например, полукруглое тесло стоит столько же, сколько бензопила, а на обычном точильном бруске его не заточишь— отмечает Антон Кузнецов. — Но можно найти стеклянную бутылку подходящего диаметра, покрыть ее наждачной бумагой и заточить ее таким образом».
Непросто обстоит дело и с расходными материалами. Например, в сообществе любителей исторических деревянных домов одной из самых оживленных тем для обсуждения является выбор красок. Современные либо плохо сохраняют древесину, либо нестойки, либо просто «не аутентичны». Настоящие энтузиасты делают свои краски на основе пигментов.
Энтузиасты черпают вдохновение из дореволюционных каталогов дачного строительства. Но, как уже говорилось, идея — это даже не полдела: нужно еще найти бригаду, готовую к таким экспериментам (традиция уже умерла, в индивидуальном строительстве царят сайдинг и профнастил!). «По-настоящему хорошим специалистам реклама не нужна, предложений работы больше, чем они могут и хотят выполнить&l;, — утверждает Антон Кузнецов. <стр>Вместо амбаров и других современных построек (обычно каркасных) есть также вариант купить старый дом «под вывоз» и собрать несколько таких построек на одном участке (получается глэмпинг).
— Технически это выглядит так, — описывает технологию один из бригадиров, занимающихся перевозкой домов. — Все элементы мы размечаем и фотографируем (чтобы знать, как их потом собирать). Затем мы их разбираем — в среднем 3–4 человека могут разобрать их врукопашную за 3–4 дня. Затем мы их перевозим: для перевозки среднего крестьянского дома требуется 2–4 грузовика типа «КамАЗ», оборудованных для перевозки леса. На новом месте мы раскладываем бревна по бокам & убеждаемся, что все на месте. Собираем их, при необходимости заменяем недостающие элементы. Если бревно частично сгнило — устанавливаем «протезы», стараясь максимально сохранить оригинальную древесину. <стр>А дальше начинаются приятные (но дорогие) хлопоты с интерьером: чем покрасить полы (а может, отшлифовать и покрыть маслом?). Как правильно утеплить стеклопакеты на зиму, чтобы не ставить «пошлые» стеклопакеты? Наконец, как согласовать все работы с органами охраны памятников, если дом имеет статус охраняемого объекта? Как ремонт квартиры, благоустройство дома — даже простое, «в три окна» — может только остановиться, но не закончиться.
Но сколько интересного об истории и технологиях родного края узнаешь за это время: входишь в проект как покупатель, а превращаешься в настоящего краеведа. Может, это и есть настоящая цель?