В ноябре количество сделок с новостройками в Подмосковье выросло на 15%
Итоги последнего месяца осени слегка озадачили экспертов: несмотря на ухудшение спроса, дорогую рыночную ипотеку и заоблачные цены на жилье в Московском макрорегионе, количество сделок по покупке новостроек резко возросло. Безудержная инфляция, ожидания очередного повышения ключевой ставки ЦБ, что больно ударит не только по карманам потенциальных ипотечных держателей, но и по рентабельности бизнеса застройщиков, означают одно: в наступающем декабре не стоит ожидать традиционных предновогодних массовых скидок от застройщиков.
Фото: Дарья Атаманчук
По данным Елены Чегодаевой, руководителя отдела аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости», на сегодняшний день на рынке новостроек в Старой и Новой Москве представлено 3,77 млн кв. м жилья. Из них 2,83 млн. кв. м. (75%) приходится на Старую Москву и 940,3 тыс. кв. м. (25%) — на Новую Москву.
По ее словам, в последнее время растет спрос на жилье на высокой стадии строительной готовности. «Если в бизнес-классе он сформировался раньше, то в комфорт-классе он начал появляться в середине этого года. Потребители все чаще выбирают жилье на этапе монтажа или отделочных работ фасада. Учитывая, что понятие стартовых цен уходит в прошлое, это разумная стратегия», — отметила Чегодаева.
&la;“В ноябре 2024 года покупательская активность на рынке недвижимости, в том числе на первичном рынке жилья, возросла на фоне ослабления рубля», — рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его мнению, многие клиенты понимают, что в текущих условиях вклады с высокими ставками становятся рискованными и гораздо безопаснее вкладываться в ликвидные объекты недвижимости. Особенно вырос спрос на семейную ипотеку. Это связано с выделением дополнительных лимитов в 142 млрд рублей из резервного фонда на реализацию программы до конца 2024 года и ожиданиями ее возможного переформатирования в 2025 году.
Также, по словам эксперта, в ноябре покупатели жилья стали чаще пользоваться рассрочкой платежа. Такая тенденция обусловлена не только удорожанием кредитов, но и маркетинговой политикой застройщиков, которые стали предлагать более гибкие схемы рассрочки. «Кроме того, в ноябре 2024 года зафиксировано снижение количества новостроек: три против семи за аналогичный период 2023 года. Застройщики вынуждены откладывать планы по реализации новых комплексов из-за удорожания бридж-кредитов и проектного финансирования», —
&la … подчеркнула Гусева.
Схожие данные привели аналитики компании «БЕСТ-Новострой». По их расчетам, в Москве по итогам последнего месяца осени средняя цена 1 «квадрата» выросла на 3% и достигла 610,4 тыс. руб. Средняя стоимость лота на выставке составила 35,8 млн руб., что также на 3% больше, чем по итогам октября.
Ценовые показатели новостроек комфорт-класса, по их оценкам, практически не изменились по сравнению с октябрьскими данными. Средняя цена 1 кв. м. на конец ноября составила 342,3 тыс. руб. Средняя цена лота — 15,4 млн руб., что менее чем на 1% выше октябрьских показателей. В новостройках бизнес-класса средняя цена квадратного метра снизилась за месяц на 2%, до 508 тыс. руб., а средняя стоимость лота — на 4%, до 32 млн руб.
В отличие от комфорт-класса и бизнес-класса, высокобюджетные сегменты показывают совершенно иную динамику. В премиум-сегменте цены в ноябре существенно выросли: средневзвешенная цена 1 кв. м составила 1095,4 тыс. руб. (+5%), а средняя стоимость лота — 127,3 млн руб., что на 7% больше, чем в октябре.
На конец ноября 1 кв. м в элитных новостройках будет стоить в среднем 2567,1 тыс. руб., что на 6% больше, чем в октябре. За месяц лот подорожал на 13%, до 388,6 млн руб. Однако из-за небольшого объема предложения и особенностей каждого лота в элитном сегменте волатильность показателей выражена гораздо сильнее, чем в других классах.
&la;«Выбор покупателей новостроек в Москве сегодня достаточно прагматичен», — отметила Ольга Гусева. По ее словам, наибольшим спросом пользуются проекты с привлекательной ценой, хорошим месторасположением, развитой инфраструктурой и удобствами, соответствующие концепции «город в городе». Наличие коммерческой недвижимости и социальных объектов является важным фактором, за который покупатели готовы платить, несмотря на существование более дешевых проектов, но менее обеспеченных инфраструктурой. География спроса определяется объемом предложения. &la;«В настоящее время наибольшее предложение, а значит и спрос, приходится на север и запад Москвы. Спрос и предложение растут на востоке и юге столицы — это самые популярные направления», — отметила Ольга Гусева. добавила Гусева.
По словам Сырцова, сегодня особой популярностью пользуются проекты квартальной застройки с просторными, но эргономичными планировками, развитой социальной инфраструктурой и обширным благоустройством. Именно такое жилье стремятся приобретать семейные клиенты, которые сегодня доминируют на первичном рынке. «Большинство сделок по ДДУ совершается в Южном, Северном и Западном административных округах. Эти округа отличаются широким выбором, хорошей транспортной доступностью и значительным количеством учебных заведений», — отметил аналитик.
«t;В декабре потенциальные покупатели новостроек макрорегиона «Москва» будут делать акцент на квартирах с отделкой. Учитывая постоянно растущую стоимость стройматериалов и дефицит квалифицированных ремонтных бригад, это позволит им сэкономить до 10% бюджета»,— подчеркнул руководитель отдела продаж UNIQ Development Валерий Ручий.
До конца текущего года безусловным фаворитом покупателей также будут квартиры, где 1 кв. м. обычно продается дешевле, чем в апартаментах. Напомним, что не так давно власти Москвы запретили застройщикам возводить новые здания с помещениями такого типа коммерческой недвижимости. Но «остатки» квартир все еще продаются в практически готовых проектах. Правда, их доля в общей структуре предложения невелика. В черте Старой Москвы общая площадь экспозиции в квартирах, которую планируется ввести до конца года, составляет всего 37 076 кв.м.
&la;«В Старой Москве наибольшая доля экспозиции, которая будет введена до конца 2024 года, приходится на бизнес-класс. В сегменте апартаментов доля такого предложения составит 63,1%, в сегменте апартаментов — 67,2%», — отметила Чегодаева. При этом доля квартир, введенных до конца 2024 года, составляет 86% рынка, доля апартаментов — 14%. Минимальная стоимость квартиры в этих проектах составляет 11,7 млн рублей, апартаментов — 15,5 млн рублей. 6,2 млн руб.
К концу текущего года наибольшее количество проектов будет завершено на западе Москвы в Западном административном округе (28,6%, минимальная цена квартир от 14,6 млн руб.), на втором месте по количеству завершенных проектов — Южный административный округ (16,4%, минимальная цена квартиры — 10,6 млн руб.), на третьем месте — Северо-Восточный административный округ (12,1%, минимальная цена квартиры — 11,9 млн руб.).
По прогнозу Руслана Сырцова, спрос на первичное жилье несколько снизится в начале 2025 года из-за утверждения нового стандарта ипотеки. Кроме того, ажиотаж вокруг семейной ипотеки может стихнуть, если президент зафиксирует ее параметры до 2030 года. И, конечно, на продажах негативно скажется рекордный «ключ», который, вероятно, снова вырастет в декабре 2024 года. Но покупательская активность постепенно восстановится, если Центробанк начнет снижать ключевую ставку. «Застройщики будут поддерживать высокий объем предложения, чтобы привлекать покупателей широким выбором. Цены в массовом сегменте и бизнес-классе будут стагнировать, а в премиум- и элитном сегментах продолжат расти быстрее инфляции», — считает аналитик.
&la;“В настоящее время на динамику цен в первую очередь влияет инфляция”, — уверена Гусева. По ее словам, интенсивный рост потребительских цен сопровождается аналогичным ростом цен на стройматериалы и другие необходимые застройщикам услуги. Это существенно ограничивает возможности снижения цен на жилье. Помимо денежно-кредитной политики ЦБ, на рынок новостроек оказывает влияние и высокий уровень ипотечных ставок. &la;“Пока предпосылок для повышения доступности ипотеки в 2025 году нет. В этой связи важно отслеживать действия правительства, которому предстоит поддержать рынок жилищного строительства. Конкретные меры поддержки пока неясны, но государство может поощрять различные схемы продаж, включая аренду с выкупом, лизинг и жилищно-сберегательные кооперативы», — заключил эксперт.