Как покупателям сэкономить на квадратных метрах: советы экспертов по недвижимости
Как известно, с 1 июля 2024 года программе льготной ипотеки для новостроек с процентной ставкой 8% приказали долго жить. За время своего существования эта мера помогла сотням тысяч семей обзавестись жильем, но она же спровоцировала стремительный рост цен на недвижимость. Каково состояние рынка жилья сегодня — 5 месяцев спустя? Как изменились цены на квадратный метр и спрос? Чем можно заменить льготную ипотеку, и какими финансовыми инструментами потребители теперь могут воспользоваться, чтобы приобрести квартиру на более выгодных условиях? Об этом «МК» рассказали эксперты: основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский и руководитель отдела загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина.
Апрелев: — Если бы удалось слезть с «государственной иглы» в виде льготной ипотеки сразу после пандемии, то плюсов было бы больше. На мой взгляд, программу нужно было свернуть еще тогда, так как она не была адресной. Поскольку ею могли воспользоваться практически все желающие приобрести жилье, то на рынке произошел разгон цен. Суть самой инициативы неплохая. Льготная ипотека дала определенный старт началу строительства в тех регионах, где многоэтажное жилье никогда не строилось. Но до средних и малых городов массовое строительство так и не дошло, несмотря на наличие льготной программы. Очевидно, что для этого нужны другие варианты, требующие серьезной проработки.
Магилина: — Плюсов все же больше. Льготная ипотека в последние годы была одним из основных драйверов спроса на жилую недвижимость, сегмент загородной недвижимости рос под ее началом очень интенсивно. Таким образом, государство проявило внимание к потенциальным покупателям и дало возможность, в частности, популяризировать формат загородной недвижимости.
Кричевский: — Программа привела к двукратному росту цен на жилье в основных регионах страны и, вероятно, трехкратному росту в курортных зонах. Чтобы сейчас покупать квартиры по нынешним ставкам, нужно быть либо очень уверенным в себе человеком, либо находиться в безвыходной жизненной ситуации.
Апрелев: — Цены за квадратный метр за период льготной ипотеки выросли на 60–90%. А реальный спрос упал примерно вдвое. При этом застройщики пытаются скрыть эту статистику. Все, что происходит на первичном рынке, — это «черный ящик». Цена предложения озвучивается, но мы не знаем, по каким ценам в итоге происходят реальные продажи. Мы также не знаем, на каких условиях заключаются сделки: с рассрочкой платежа или без, со скидками или, может быть, без льгот. Общественность не информируется о темпах продаж, об объемах реализуемых готовых и недостроенных объектов. Без этих данных бесполезно обсуждать динамику рынка недвижимости. Например, общий объем продаж выглядит неплохо. Но у некоторых застройщиков спад более чем в два раза, а некоторые заявляют о падении на 5–7%. Если бы мы видели всю картину, всю статистику, то могли бы более четко сказать, что происходит в секторе. Из-за отсутствия данных ни Министерство строительства, ни другие учреждения не понимают в полной мере глубину кризиса, в который на самом деле погружается рынок. <стр>Кричевский: — В России есть публичные компании, которые торгуются на бирже. Они обязаны предоставлять те данные, о которых упомянул мой коллега. Такие застройщики должны раскрывать информацию о финансовой отчетности, количестве проданных квартир, конечной стоимости в деньгах, цене за квадратный метр. На основании этих данных можно оценить, что происходит на рынке новостроек. Сейчас компании показывают, что у них дела идут очень плохо. Но это в основном касается сегмента «эконом», где явно большие проблемы. Застройщики, ориентированные на продажу бюджетных квартир, уже 4 года сидят на бюджетных деньгах и живут за счет льготной ипотеки. За это время они могли бы подумать, как оптимизировать продажи. Но им было не до этого: они сидели на дотациях и прекрасно себя чувствовали. Если говорить о рынке в целом, то он пока не находится в кризисном состоянии. Кризис начнется, когда крупная компания пройдет санацию (предотвращение банкротства превентивными мерами), которая не сможет поддерживать темпы строительства и начнет существенно задерживать сдачу проектов.
— До сих пор мы говорили о жилье в многоквартирных домах, а что насчет сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС)?? В августе стало известно, что доля ипотеки на ИЖС выросла в два раза за последний год. В чем здесь преимущества по сравнению с предложениями по квартирам в новостройках??
Магилина: — Я не могу сказать, что льготная ипотека оказала на сегмент ИЖС совершенно иное влияние, чем на сегменты квартир. В эконом-сегменте происходит что-то близкое к панике. В бизнес-сегменте и выше не происходит ровным счетом ничего. С одной стороны, мы наблюдаем перераспределение спроса: часть потребителей предпочитает выезжать из городов за их пределы. С другой стороны, происходит сокращение общего объема спроса, которое в первую очередь происходит за счет эконом- и комфорт-сегментов. И это закономерно, так как 9 из 10 покупателей хотели купить загородный дом в ипотеку.
— Льготная ипотека закончилась 1 июля, а уже в августе председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что в России могут появиться четыре новые программы льготной ипотеки. Предполагается, что они будут предназначены для молодых специалистов, а также для тех, кто работает в строительстве, науке и промышленности. Что это за программы и смогут ли они заменить льготную ипотеку?
Апрелев: — Этот вопрос нужно адресовать напрямую депутатам. Такие программы должны рождаться при участии ведомств и регионов. Эксперты должны участвовать в их обсуждении. Без этого они просто не будут работать. Пока я не услышал от Госдумы ни одной разумной идеи, которая могла бы реально создать новые возможности для рынка. Например, еще в 2021 году, после пандемии, нужно было думать, как снизить себестоимость строительства, влиять на рыночные процессы, на формирование реального платежеспособного спроса. Но это не было сделано своевременно, и на пустой земле ничего не вырастет.
В первую очередь, нужно посмотреть, чем отличается российская модель финансирования строительства от существующих в развитых странах. Что здесь можно сделать, на мой взгляд? Нужно двигаться в сторону рассрочки, и она должна быть совершенно иной. В той модели долевого строительства, которая у нас есть, банки чувствуют себя «толстыми котами», абсолютно ничем не рискуя. Нужно перейти к модели, которая позволяет оценить потенциальный спрос на будущее жилье, внеся, скажем, 10% от стоимости будущей квартиры в строящемся доме. Все финансирование от физического лица должно заканчиваться на этой сумме (гарантия в десять процентов). Затем для застройщика вступает в игру проектное финансирование от банка. Чем быстрее компания строит, тем меньше процентов она платит банку по кредиту. Это реальный процесс, который поможет сегодняшней промышленности в области, прежде всего, строительства многоэтажных жилых домов.
Апрелев: — Я думаю, что и вице-премьер Хуснуллин, и вся команда Минстроя, скорее всего, сегодня озабочены этим вариантом. Может быть, они рассматривают не такую жесткую модель, как я нарисовал, а какие-то промежуточные, компромиссные модели. Но мне кажется, что власть тянет время и делает все это очень медленно.
Кричевский: — Честно говоря, мне ни один из предложенных Госдумой вариантов не нравится. Зачем вводить альтернативу льготной ипотеке, если мы ее закрыли только в июле. Зачем мы ее закрыли тогда? Мы говорим, что инициатива должна быть адресной, а нам снова предлагают разработать программу льгот для молодых специалистов, работников промышленности, науки и так далее. То есть льготная ипотека снова станет массовой — и принесет те же проблемы, что и закрытая 1 июля.
Кричевский: — Если говорить о жилищных сберегательных вкладах, то это вообще не очень понятная история — так как они очень похожи на обычные вклады. Тут много вопросов: например, как будут изыматься проценты по такому вкладу, если он, например, не понадобился для погашения ипотеки. Велика вероятность, что банки просто скажут: «Если это не целевое использование, то изымайте только то, что изначально внесли — никаких процентов вы не получите». В этом предложении много белых пятен. Потребители сейчас могут спокойно пойти и положить деньги на депозит под 20-21% или купить облигации на фондовом рынке, а это 23-25% годовых. Получается, зачем вообще эта история с жилищными сберегательными вкладами, когда есть точно такой же продукт под названием «банковские вклады» ?
Магилина: — Тема жилищных депозитов не может вызвать ничего, кроме скептической улыбки. Ресурсы людей в России, которые могли бы накопить на недвижимость, исчерпаны. Сейчас реально работает рассрочка от застройщика, но излишне оптимистично на нее смотреть нельзя. Работает, потому что застройщики, как правило, делают ее либо беспроцентной, что встречается все реже, либо проценты по этой рассрочке существенно ниже, чем по ипотеке. Те люди, которые, например, хотели бы продать имеющуюся недвижимость и купить новую, получают за счет такой рассрочки комфортный срок от полугода до двух лет на совершение сделки. Ставка ниже ключевой. Рационально мыслящие люди понимают, что это выгодно. Это реально работающий инструмент, ничего придумывать не надо.
Магилина: — Часть людей решит взять ипотеку по тем ставкам, которые есть. Мы прекрасно понимаем: если инфляция по основным товарным категориям окажется достаточно высокой и продлится достаточно долго, то люди начнут спокойно воспринимать ставки свыше 20% годовых. Они просто привыкнут к ним, и эффект этого привыкания мы увидим в следующем году.
Апрелев: — Единой рекомендации для всех нет. У каждого своя ситуация. Самый простой способ решить жилищный вопрос — снять квартиру. Если у потребителя есть 20-30% от стоимости объекта, который он хочет купить, то можно положить эту сумму на депозит, а с процентами платить аренду квартиры. Дохода от депозита на это точно хватит. Второй сценарий: у вас есть почти вся сумма, необходимая для покупки жилья. Затем мониторьте рынок, готовьте аналитическую базу для того, чтобы обосновать снижение цены для продавца, с которым вы хотите договориться по конкретному объекту, который есть на рынке. Потому что умение обосновать необходимость существенной скидки на квартиру в текущем состоянии отрасли, когда сформировался рынок покупателя, — это очень действенная история. Объем предложения как на первичном, так и на вторичном рынке, по которому собственники или владельцы готовы давать скидки, колоссален. А если вы хотите что-то совсем новое и современное, то смотрите не только на то, что будет построено через 3-4 года, а на то, что уже есть на вторичном рынке. Уже готовая, меблированная квартира может быть на 20-30% дешевле, чем у того же застройщика через 3-4 года. Нужно искать лучшее, уметь торговаться, уметь обосновывать свою точку зрения относительно цены конкретного объекта недвижимости.
Кричевский: — Если у потребителя есть что продать (например, старую квартиру) и ему нужно расширить жилплощадь, то сделку нужно проводить, потому что переплата будет не такой уж большой. Если же жизненная ситуация позволяет, то не торопитесь, подумайте. Снимайте квартиру? Снимайте, а остаток денег вносите в залог. И снимать квартиру стоит в том районе, где вы хотели бы купить жилье. У вас будет возможность лично оценить инфраструктуру района, наличие социальных объектов, местное сообщество. Если не понравится, да, потеряете сумму, потраченную на аренду, но не потеряете несколько миллионов на купле-продаже квартиры и комиссии.
Магилина: — Есть определенные направления в Подмосковье, которые стоят дороже. При этом есть локации, которые уже несколько лет являются более перспективными с точки зрения роста. Заметно, насколько растет спрос и эффективность инвестиций в недвижимость на Дмитровском шоссе. Почему? Потому что раньше трасса была плохой: были частые пробки. А недвижимости там много, есть горнолыжные клубы, конные клубы и так далее. Но по мере решения транспортного вопроса престиж и спрос на это направление резко растет. И направление по Симферопольскому шоссе на данный момент самое недооцененное. С транспортом тут все в порядке, но пока отстает по инфраструктуре, культуре и цене. Здесь у него есть хорошие шансы на рост. Сейчас мы видим, как меняется динамика в отношении загородной недвижимости на восточном направлении. Раньше она была самой дешевой, бюджетной, и это в первую очередь связано с транспортной доступностью. Но дать какой-то единый совет любому покупателю просто невозможно. Могу посоветовать обратить внимание на направление, местоположение и посмотреть, что может улучшиться в будущем. Если перспективы хорошие, но при этом пока не всем очевидны, то это инвестиционно привлекательная локация. Скорее всего, она будет расти в цене.