Разрыв в ценах между новостройками и старым жилым фондом достиг 71%
В конце ноября Центральный банк сообщил, что разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем составляет 57%. Но, как оказалось, в некоторых местах разница еще больше. В некоторых районах Москвы квадратный метр квартир в старом фонде стоит в 1,6-1,7 раза дешевле, чем в новостройках.
Эксперты Cian рассказали о ценовой ситуации на рынке недвижимости, проанализировав стоимость жилья по состоянию на 9 декабря 2024 года в крупных городах России.
Сначала о методике исследования. При расчете цен в новостройках эксперты учитывали продажи квартир только в строящихся домах (заведомо дешевле готовых). Реклама в жилых комплексах премиум-сегмента не учитывалась. Плюс предельная цена за квадратный метр вне зависимости от сегмента составляла 700 тыс. руб.: более дорогие объекты не рассматривались. <стр>Но даже в этих условиях разрыв в стоимости жилья был колоссальным.
В Москве эксперты сравнили цены в новостройках и готовом жилье на районном уровне. В большинстве из них (в 67 из 75 проанализированных) стоимость квадратного метра на первичном рынке была выше.
Безусловным лидером стал московский район Марфино. Средняя цена квадратного метра в новостройке составляет 613 тыс. рублей, на вторичном рынке — 358 тыс. рублей. Разница составляет 71%.
На втором месте — Печатники. Квадратный метр на первичном рынке стоит 467 тыс. рублей, на вторичном — 282 тыс. рублей. Разница 66%.
Бронзу взял район Коньково: 500 тыс. и 321 тыс. соответственно. Разница 56%.
В Мосрентгене, Преображенском, Бабушкинском, Донском районах, Котловке и Ростокино разрыв в стоимости метра составляет от 41% до 53%. При этом самые низкие цены в Мосрентгене: 314 тыс. в строящихся домах и 223 тыс. рублей в старых.
В десятках других районов столицы разрыв в стоимости квадратного метра составляет от 1% до 38%. И только в восьми районах, в основном расположенных за пределами МКАД и на значительном удалении, вторичное жилье дороже нового на 3–10%. К ним относятся Московский, Крюково, Куркино, Внуковское, Митино.
Из районов столицы такая ситуация наблюдается в Пресненском, Тимирязевском и Черемушках. Однако она объясняется, в том числе, и методикой исследования, которая не учитывает новостройки свыше 700 тыс. рублей за квадратный метр. В этих районах, по крайней мере в Пресненском и Черемушках, основная масса первичного жилья стоит очень дорого.
В 34 проанализированных крупных городах России цены, конечно, скромнее, чем в Москве, но превышение стоимости новостроек над «вторичкой» видно невооруженным глазом.
В Тольятти средняя цена квадратного метра на первичном рынке составляет 135 тыс. рублей, на вторичном — 92 тыс. Разница составляет 46%. В Новокузнецке соответственно — 143 тыс. и 99 тыс. рублей (43%), в Томске — 167 тыс. и 118 тыс. рублей (42%) и т. д.
Только в одном российском городе — Ставрополе — в декабре метр на вторичном рынке оказался дороже, чем на первичном: 104 тыс. против 98 тыс. рублей. Разрыв небольшой, 5%. В прошлом декабре таких городов было четыре: тот же Ставрополь плюс Севастополь, Самара и Кемерово (с разрывом от 3% до 17%). Но за год цены на первичном рынке в этих трех городах выросли довольно существенно: на 21-32%.
Разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках растет, так как новостройки продолжают медленно дорожать даже после окончания льготной ипотеки, считает эксперт Cian.Analytics Елена Бобровская (Лапшина). — Если посчитать разницу цен в среднем по всем крупным городам, то она составит 19%. Учитывая текущую ситуацию на рынках, можно предположить, что разрыв цен продолжит увеличиваться, но очень медленно, так как рост стоимости новостроек пока ограничен.