Что ждет рынок жилья в 2025 году
Запредельный уровень ставок по ипотеке на вторичном рынке Подмосковья, ориентированный на бюджетных покупателей, привел к ожидаемому снижению спроса. Поэтому владельцы квартир в Подмосковье все чаще соглашаются на торг и скидки. В декабре аналитики не ожидают привычной предновогодней суеты и ажиотажа. Но в следующем году на вторичном рынке жилья в Подмосковье могут набрать силу новые тенденции.
Фото: Архив медиа Московской области
Как рассказала «МК» руководитель отдела городской и загородной недвижимости НДВ Супермаркет недвижимости Елена Мищенко, в последний осенний месяц рост цен на вторичном рынке Подмосковья был неравномерным. В большинстве округов наблюдалась небольшая коррекция цен на уровне 0,8-1,5% по сравнению с октябрьским уровнем (см. таблицу). Небольшой рост аналитик связывает с выходом на продажу приличного объема студий и 1-комнатных квартир, что повлияло на среднюю цену квадратного метра. «В декабре запредельный уровень ставок по ипотеке на вторичном рынке привел к снижению спроса и снижению цен. Все больше продавцов соглашаются на более крупные скидки при продаже вторичного жилья», — отметила Мищенко.
&la;В настоящее время ипотечные кредиты на вторичном рынке недвижимости встречаются довольно редко и, как правило, на небольшие суммы&ra;, &lmdash; подтвердил &la;“МК&ra; руководитель &la;“МИЭЛЬ в Новых Химках&ra; Леонид Львович. Тем не менее, по его словам, бывают случаи, когда покупатели берут большие суммы под высокие проценты, вероятно, рассчитывая на быструю выплату. Подавляющее большинство транзакций осуществляется наличными.
По словам Львовича, в основном люди покупают недорогую и небольшую недвижимость, требующую минимальных вложений. Это связано с тем, что качественный ремонт сегодня требует значительных финансовых затрат. Такие квартиры покупают как для личного пользования, так и для сдачи в аренду. Рынок аренды сейчас чувствует себя хорошо, и люди понимают, что жилье можно сдать достаточно быстро и стабильно получать хороший доход. На спрос и предложение продолжают влиять те же факторы, что и раньше: сложная экономическая ситуация, «перегретый» рынок жилья, отсутствие доступной ипотеки, хранение денег на депозитах и нежелание инвестировать в недвижимость на данном этапе. «Все это приводит к тому, что спрос ограничен, но все же есть. Количество предложений на рынке достаточно велико, но ожидалось улучшение ситуации. Часть продавцов ушла с рынка в ожидании более выгодных условий. Средние цены на вторичном рынке не растут», — отметил Львович. Но говорить об их снижении пока рано, хотя некоторые объекты и сегменты претерпевают корректировку в сторону понижения».
По оценке Аналитического центра «Индикаторы рынка жилья», в ноябре в Московской области цены на вторичное жилье тянули вниз советские панельные дома (-0,4%), современные монолитно-кирпичные, двух- и трехкомнатные квартиры — все эти сегменты потеряли в цене 0,5%.
По словам Львовича, сейчас большим спросом пользуются недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Меньше пользуются квартиры большей площади, которые традиционно приобретались в ипотеку для семей с детьми. Это связано с тем, что ипотечного инструмента практически нет. А без жилищных кредитов многие граждане не могут себе позволить такую покупку. «Сейчас крайне редко можно встретить продавца, который категорически отказывается от торга. Вопрос только в его размере. В целом все понимают, что торг неизбежен. И порой он может быть весьма существенным. И я говорю не о снижении цены, которое происходит в процессе реализации, а именно о том, что покупатель может снизить стоимость квартиры на 5–6% в ходе переговоров», — сказал Львович.
Елена Мищенко во многом согласна с этими выводами: «Самые доступные по цене лоты (студии и однокомнатные квартиры) с хорошим ремонтом и обстановкой пользуются высоким спросом. Покупатели активно торгуются. В среднем дисконт составляет 3–5%. По лотам, находящимся в срочной продаже, в редких случаях продавцы готовы давать скидки до 15%. В отличие от массового сегмента, готовое жилье бизнес-класса пользуется меньшим спросом: продавцы могут ждать покупателей более трех месяцев. При этом покупатели стараются купить квартиру бизнес-класса по цене ниже рыночной».
«Сегодня на вторичном рынке ипотеки нет, она есть только на первичном. Есть субсидированные банковские программы, но их нельзя назвать льготными. Вообще ипотека сейчас непопулярна именно из-за высоких ставок. «Люди, которые берут ее под такие проценты, встречаются довольно редко», — отметил Леонид Львович. По его мнению, квартиры на вторичном рынке в Подмосковье покупают самые разные люди со своими целями: для инвестиций, для себя, для переезда из Москвы с продажей больших квартир.
Опрошенные «МК» эксперты отметили еще одну интересную тенденцию — первичное жилье в Подмосковье по-прежнему дороже вторичного, но разница между этими сегментами рынка начала постепенно сокращаться. По словам Елены Мищенко, разрыв между средней ценой квадратного метра первичного и вторичного рынков в Подмосковье составляет не более 20–22%. Она напомнила, что льготные ипотечные программы распространяются только на новостройки от застройщика, в том числе на готовое жилье от застройщика. Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке у собственника покупатель может рассчитывать только на рыночные ставки. Поэтому покупатели в основном приобретают вторичное жилье за наличные.
Правда, существуют еще жилищные сертификаты, удостоверяющие право на субсидию на приобретение квартиры для отдельных категорий льготников. Однако на рынке практически нет покупателей, которые могли бы воспользоваться ими в полной мере. «Жилищный сертификат устанавливает цену за квадратный метр ниже рыночной. По этой причине льготники вынуждены либо доплачивать за квартиру из собственных средств, либо покупать жилье в регионах, где стоимость недвижимости позволяет им воспользоваться субсидией, не доплачивая из собственного кармана. Это проблема, которая снижает доступность жилья», — отметила Мищенко.
По ее прогнозу, на вторичном рынке до новогодних праздников сохранится небольшая коррекция в диапазоне от 0,8 до 1,2% в зависимости от локации. Спрос будет снижаться под влиянием высоких ставок по ипотеке, что, в свою очередь, снизит уровень цен.
«До конца текущего года на вторичном рынке жилья в Подмосковье не стоит ожидать привычного предновогоднего ажиотажа и волнения. Спрос остается спокойным, и цены вряд ли изменятся до Нового года. По нашему мнению, такая вялая динамика сохранится как минимум в первые месяцы следующего года», — считает Леонид Львович. По его мнению, после снижения ключевой ставки, выхода на рынок ипотеки и изъятия денег со вкладов постепенно начнет формироваться ценовой разворот. Сейчас наблюдается отложенный спрос — многие держат деньги на депозитах и ждут более подходящего момента для покупки.
По мнению аналитика, рост цен на недвижимость, скорее всего, возобновится в следующем году. «Однако скорость этого роста зависит от политики Центробанка и других экономических факторов. Мы уже замечаем, что многие граждане начинают снимать деньги со вкладов. Опасения по поводу возможной блокировки средств подталкивают людей к покупке недвижимости. Я думаю, что сейчас самое время купить жилье, поэтому лучше сделать это в ближайшие полгода», — заключил Львович.