К 2040 году предложение офисных площадей в Москве удвоится и приблизится к уровню Лондона
Несмотря на спад активности в жилищном секторе, на российском рынке недвижимости по-прежнему остается много «островков стабильности». Аналитики отрасли сходятся во мнении, что частным инвесторам стоит присмотреться к сегменту офисов класса А. Снижение объемов новых качественных проектов в российской столице в последние годы и стабильно высокий спрос со стороны арендаторов делают этот сектор перспективным для долгосрочных инвестиций, в том числе для фондов недвижимости. К 2040 году предложение офисных площадей в Москве удвоится и приблизится к уровню Лондона.
Как рассказала «МК» руководитель отдела офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова, в уходящем году, несмотря на череду рекордов по объему нового строительства и объему новых сделок аренды, доля вакантных офисов снизилась до 4,3%, достигнув абсолютного минимума с 2008 года. Особенно эта тенденция была заметна в ключевых деловых локациях: «Москва-Сити» (объем вакантных офисов снизился до 1,2%), Центральном деловом районе (до 2,9%), Савеловском (3,4%) и Ленинградском деловом районе (3,6%).
Чаще всего арендаторы ищут офисы класса А и В+ площадью не менее 3 тыс. кв. м, отметил заместитель директора департамента офисной недвижимости NF Group Иван Соколов. По его словам, такие помещения предпочитают госкомпании, госбанки, а также молодые российские IT-компании, пришедшие на смену ушедшим из РФ западным конкурентам.
По словам Хорошиловой, в 2024 году доля иностранных компаний среди арендаторов офисной недвижимости в Москве снизилась до 7%. До 2022 года доля иностранных компаний в годовом спросе на офисную недвижимость составляла от 15% до 20%. Уход международных компаний привел к появлению более 160 тыс. кв. м офисных площадей в престижных локациях с качественной отделкой. Этот объем российские компании освоили всего за полгода. В настоящее время по объему сдаваемых в аренду офисов в столице лидируют китайские компании с долей 19%. Помимо Китая, значительный объем офисов в аренду сдают компании из Германии (15%), Турции (14%) и США (13%). До 2022 года крупнейшими арендаторами офисных площадей по объему были компании из США (27%) и Германии (13%). Китай занял третье место среди иностранных арендаторов с долей 10%.
Еще одна важная тенденция уходящего года — растущий дефицит качественных офисных площадей. Как и ожидалось, это вызвало скачок арендных ставок. По данным Никольерса, в январе-сентябре владельцы самых популярных столичных бизнес-центров повышали ставки на 15-20% при продлении действующих договоров. Средневзвешенная ставка аренды (без учета операционных расходов, коммунальных услуг и НДС 20%) в бизнес-центрах класса А внутри МКАД сейчас составляет 33,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Аналитики полагают, что в сегмент качественных офисов сейчас формируется мощный и долгосрочный приток инвестиций. По прогнозу Хорошиловой, к 2040 году ожидаемый ввод в эксплуатацию до 14-17 млн кв. м новых офисных площадей увеличит обеспеченность российской столицы офисными помещениями почти до 2,6 кв. м на человека, что почти в два раза больше по сравнению с 2023 годом. Это позволит Москве вплотную приблизиться по уровню обеспеченности офисами к европейскому финансовому центру Лондону, где на одного местного жителя приходится 2,8 кв. м офисных площадей.