«Похоронить» «хитрости» застройщиков и банкиров при продаже квартир
С 9 января в России действует единый стандарт ипотеки, которому обязаны следовать все кредитные организации. Запрещены все «хитрые» схемы, которые банки ранее активно использовали совместно с застройщиками. Среди них — ипотека с кэшбэком, траншевая ипотека, ипотека по сниженной ставке от застройщика, аккредитивы при покупке жилья. Как ожидает регулятор, набор новых правил сделает условия ипотеки более простыми и понятными для простых людей, а также снизит уровень задолженности граждан. Что изменится для заемщиков?
тестовый баннер под заголовком image
Напомним, что новый стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, более известный среди россиян как стандарт ипотеки, был утвержден еще в сентябре прошлого года. Однако фактически новые правила игры на отечественном рынке ипотечного кредитования вступили в силу 9 января, сразу после рождественских каникул.
Стандарт не распространяется на приобретение недвижимости юридическими лицами. Он распространяется только на сделки, заключаемые гражданами по договорам долевого строительства и уступки прав на приобретение готового или строящегося жилья.
Как отметила «МК» руководитель отдела экспертной аналитики Banki.ru Инна Солдатенкова, изменения снизят возможности заемщиков-физлиц по получению ипотеки, поскольку коснутся не только так называемых «схем» от застройщиков, но и базовых условий получения ипотеки. Так, договор ипотеки теперь можно заключить на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости жилья. Однако сумма может быть и выше, если есть дополнительное обеспечение, в том числе поручительство, или заемщик намерен в ближайшее время частично погасить кредит материнским капиталом, деньгами от продажи другого жилья.
С января этого года первоначальный взнос можно внести только за счет собственных средств заемщика, в том числе за счет материнского капитала. В первоначальный взнос не может быть включен кэшбэк, который покупатель ранее получил от продавца (обычно застройщика) или банка за покупку жилья. Как пояснил регулятор, если человек не может накопить на первоначальный взнос, риск невозврата ипотеки возрастает многократно.
Новые правила также ограничили использование аккредитивов. Банк может перевести ипотечные деньги на аккредитив и использовать другой формат расчетов между покупателем и продавцом. Однако срок их использования ограничен — не более пяти рабочих дней с момента выполнения застройщиком или заемщиком условий для получения денег. Затем средства должны быть зачислены на счет эскроу, если речь идет о договоре долевого строительства (приобретение жилья на этапе строительства).
Кроме того, банкам запретили брать с застройщиков вознаграждение за снижение ставки по ипотеке, если это приводит к искусственному росту стоимости жилья. Раньше застройщики новостроек часто предлагали сниженную ставку, но это сопровождалось ростом цены квартиры. То есть застройщик в любом случае компенсировал свои расходы.
По мнению главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, в условиях высоких процентных ставок ипотечный стандарт поможет рынку жилой недвижимости избавиться от «уловок», к которым прибегали банки и застройщики. Под «уловками» следует понимать не только различные программы кэшбэка от застройщика при покупке квартиры, но и траншевую ипотеку, которая ранее была популярна на первичном рынке.
«После вступления в силу ипотечного стандарта у застройщиков практически не осталось инструментов для стимулирования продаж», — рассказал «МК» исполнительный директор Investors Club Владислав Преображенский.
Еще одним важным нововведением является то, что с 1 июля 2025 года кредитным организациям запрещено снижать ставку по ипотеке за дополнительную плату. Регулятор дал банкам шесть месяцев на откат таких условий. В переходный период с 1 января по 1 июля к таким услугам будут предъявляться дополнительные требования: банк будет обязан рассчитать переплату заемщика по договору ипотеки с приобретением и без приобретения более низкой ставки. Кроме того, в случае досрочного погашения кредита банк должен будет вернуть заемщику неиспользованную часть такого вознаграждения.
И, наконец, согласно новому стандарту, все условия ипотечного кредита должны быть доведены до заемщика понятным языком до заключения договора. То есть банк обязан не только разъяснить заемщику все условия и информацию, касающуюся кредита, но и проинформировать его обо всех рисках, ответить на его вопросы по ипотеке и дополнительным услугам (например, страхованию). Кроме того, в кредитных договорах запрещены различные «хитрости» — мелкий шрифт, различные графические приемы (разный фон, цвет, шрифт), что делало некоторые условия более читабельными, чем другие, и часто путало граждан. Ознакомление с условиями должно быть подтверждено собственноручной подписью заемщика.
«В конечном итоге стандарт выступит дополнительным фактором замедления выдачи ипотечных кредитов, но при этом защитит многих людей от рисков (например, связанных с размещением средств на аккредитивах) и снизит уровень задолженности населения», — подчеркнула Солдатенкова. Однако эффект от этой меры, по ее мнению, будет напрямую зависеть от того, насколько банкиры будут соблюдать стандарт, а также от того, будут ли они искать новые способы увеличения продаж совместно с застройщиками.