В Москве зафиксированы первые признаки затоваривания первичного рынка жилья
Объем предложения новостроек в столице вырос до максимального уровня с начала года. Количество новых квартир в продаже продолжает расти и в начале сентября. При этом в разрезе классов зафиксирована разнонаправленная динамика цен: если в элитных жилых комплексах «квадраты» заметно подорожали, то в массовом сегменте цены начали снижаться. Какие еще интересные тенденции набирают обороты на первичном рынке жилья в начале осени, выяснял «МК».
Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в августе прошлого года объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке столицы составил 74 280 лотов в 413 проектах. Количество проданных лотов увеличилось на 0,8% или на 620 единиц в месяц. За год этот показатель вырос на 8,7%. Таким образом, по итогам августа был зафиксирован максимальный объем предложения с января 2024 года.
Объем предложения по сегментам выглядит следующим образом: в массовом сегменте — 22 340 лотов (-0,5% в месяц), в бизнес-классе — 22 710 лотов (+2,1%), в премиум-классе — 6 326 лотов (+5,7%), в элитном сегменте — 1 646 лотов (+13,6%), в Новой Москве — 21 260 лотов (-1,2%). Количество апартаментов и квартир бизнес-класса вновь превысило количество лотов в массовом сегменте. «В долгосрочной перспективе жилье в этом сегменте будет стабильно занимать первое место в структуре экспозиции, поскольку его качественные характеристики во многом отвечают запросам современных клиентов, а комплексы класса стандарт и комфорт остаются востребованными только за пределами МКАД», — уверен аналитик.
Очевидно, что рост числа квартир в продаже стал следствием снижения продаж, отметила «МК» генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. По ее словам, это ожидаемый результат отмены льготной ипотеки и пересмотра других действующих программ субсидирования ставок. Завершенная программа в общей сложности обеспечила около 20–40% от общего числа сделок в зависимости от конкретного проекта и ценового сегмента.
Из-за снижения продаж некоторые игроки строительного рынка начали снижать цены. «В массовых новостройках и в Новой Москве за два месяца после отмены льготной ипотеки средняя стоимость квадратного метра снизилась на 3,5% и 1% соответственно. Скорее всего, эта тенденция сохранится», — считает Гусева.
При резком сокращении спроса застройщики не успевают сразу отреагировать и пересмотреть структуру предложения. И количество выставленных на продажу объектов может увеличиться, уверены эксперты. В то же время другие застройщики, наоборот, могут расширить ассортимент предложений, чтобы привлечь внимание оставшихся на рынке покупателей интересными объектами.
Несмотря на массовый срыв застройщиками планов продаж, Руслан Сырцов не считает ситуацию в строительной отрасли критической. Благодаря накопленному запасу прочности в период активных продаж компании смогут продолжить выполнять свои обязательства по проектному финансированию. Однако в дальнейшем количество новых проектов, выходящих на рынок, может сократиться, поскольку застройщики сейчас вынуждены фокусироваться на уже существующих. При этом застройщикам новостроек комфорт- и бизнес-класса приходится жертвовать маржинальностью и устанавливать скидки.
Иная ситуация наблюдается в премиум-сегменте, где компании зачастую выполняют планы продаж. Это объясняется тем, что состоятельным клиентам удобно использовать рассрочку как альтернативу ипотеке. А беспроцентная рассрочка также является альтернативой хранению средств на депозите, поскольку гарантирует среднюю доходность 15-20% годовых.
В августе, по расчетам аналитиков Best-Novostroy, в элитном ценовом сегменте столицы средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 15%, до 2,31 млн рублей. В остальных сегментах зафиксировано снижение средней стоимости квадратного метра.
У Сырцова разные оценки. По его словам, жилье в элитном сегменте за месяц подорожало на 8,5%, до 2,047 млн рублей. По итогам августа 2024 года средняя цена квадратного метра в столице составила 505,7 тыс. рублей. По сравнению с июлем показатель вырос на 4,5%, год к году — на 18,1%. В разрезе сегментов ситуация выглядит так: в массовом сегменте показатель составил 330,8 тыс. рублей за квадратный метр (-1,1% за месяц), в бизнес-классе — 469,9 тыс. рублей (+1,1%), в премиум-классе — 731,5 тыс. рублей (-0,4%), в Новой Москве — 244,8 тыс. рублей за квадратный метр (-1,5%). Среди округов Москвы самая высокая средняя цена зафиксирована в ЦАО — 1,49 млн руб. за кв. м (+8,8% в месяц), минимальная в Татарском административном округе — 161,3 тыс. руб. (+2%).
Рейтинг самых доступных столичных квартир в августе 2024 года, по данным Сырцова, возглавили квартиры площадью 19,4 кв. м за 4,8 млн руб. в Зеленограде, 20,65 кв. м за 5,1 млн руб. в районе Тропарево-Никулино и 20,46 кв. м за 5,5 млн руб. в районе Митино. В ТОП-3 самых доступных квартир вошли участки площадью 19,9 кв. м за 5,3 млн руб. в Зеленограде, 19,8 кв. м за 5,9 млн руб. в Щербинке и площадью 22,26 кв. м за 6 млн руб. в Молжаниновском районе.
«Цены стагнируют, так как параллельно с расширением дисконтных акций идет небольшая коррекция вверх из-за удорожания стройматериалов и услуг. То есть формально скидки могут достигать 30%, но фактически цены не упали так существенно относительно июльского уровня», — пояснил аналитик. Кроме того, скидка обычно распространяется не на всю линейку квартир и апартаментов, а на наименее ликвидные лоты.
Среди многоквартирных домов наиболее востребованы жилые площади с масштабными благоустройствами и развитой инфраструктурой, а также небоскребы с видовыми характеристиками, которые соответствуют концепции «вертикального города», — говорит Сырцов. По его прогнозу, учитывая сохранение жесткой денежно-кредитной политики ЦБ, а также то, что правительство в ближайшие месяцы, вероятно, не будет вводить новые льготные государственные программы, застройщики проектов комфорт- и бизнес-класса продолжат устанавливать скидки на широкие пулы лотов до конца 2024 года. Благодаря дисконтированию и одновременно субсидированию кредитов и рассрочек спрос останется стабильным, хотя и невысоким. <стр>«Приоритетом останутся новостройки, поскольку ипотека на вторичное жилье стала фактически недоступной», — уверена Гусева. По ее словам, на рынке новостроек будут востребованы семейные квартиры, а также наиболее доступные объекты (студии). Скорее всего, в массовом сегменте продолжится снижение спроса, а в бизнес-классе покупательская активность будет стагнировать. Постепенно и рынок, и покупатели будут адаптироваться к новым условиям.
По словам Гусевой, пока все указывает на то, что спрос снизится, а вслед за ним будут пересмотрены и цены. Но не стоит ожидать, что это будет быстро и заметно. «Уже обсуждаются новые меры поддержки покупателей жилья, в том числе ипотека для специалистов. Такая мера может переломить тенденции», — заключил эксперт.