«Сюрприз» для москвички с двумя маленькими детьми может стать массовым
Ипотечный кризис продолжается. У государства больше нет средств на субсидирование программ льготного приобретения жилья. Продажи прекратились. Покупатели в замешательстве.
А некоторые банки, судя по всему, готовы пойти на любые ухищрения, чтобы и дальше зарабатывать на проклятом «жилищном вопросе».
Так, москвичка с двумя маленькими детьми узнала, что их банк в одностороннем порядке повысил ставку по уже взятой ипотеке, которую семья выплачивала с февраля 2024 года.
«Ставка по нашей семейной ипотеке была 6%, и вдруг, неожиданно для нас, она превратилась в 17%», — рассказывает Юрий Вайс, оказавшийся в этой неприятной ситуации.
Юрий и Ирина Вайс.
Мы заплатили 28 734 тысячи рублей за однокомнатную квартиру в Зеленограде, а теперь вынуждены платить 70 156 тысяч. Если что, то это за квартиру площадью 23 квадратных метра.
Мы выясняли, как это могло произойти и станут ли подобные «сюрпризы» массовыми для россиян в ближайшем будущем.
У москвичей Ирины и Юрия Вайс двое детей. Старшая дочь родилась в 2017 году, сын в 2022 году.
В 2021 году пара купила свою первую квартиру и взяла обычную ипотеку без господдержки и без использования материнского капитала — его тогда у них не было, так как на первенцев деньги давали только в 2020 году.
Хотя сама программа семейной ипотеки появилась в 2018 году, одним из условий ее получения было наличие второго и последующего ребенка, также родившегося после 2018 года.
Так что Вайсы не смогли бы получить льготный кредит на покупку недвижимости, даже если бы захотели: они не соответствовали критериям.
«У нас была самая распространенная на тот момент ипотека — 8% годовых. За нашу двухкомнатную квартиру мы до сих пор платим 12 тысяч рублей в месяц. Через год, в 2022 году, родился второй мальчик, и мы подали заявку на материнский капитал. Мы решили потратить его на покупку еще одной квартиры, на будущее, так как в семье двое детей, но уже именно по программе семейной ипотеки под 6%. Мы подсчитали, что если нам одобрят кредит, то сможем позволить себе двух выплаты, — продолжает глава семьи.
Вторая квартира была совсем крошечной — всего 23 метра, находилась в Зеленограде.
Материнский капитал, полученный на младшего сына в размере 833 024 рубля 74 копейки, собственные средства в виде первоначального взноса в размере 366 015,26 (Триста шестьдесят шесть тысяч пятнадцать рублей 26 копеек) и частично кредитные средства в размере 4 793 000,00 (Четыре миллиона семьсот девяносто три тысячи рублей 00 копеек), предоставленные банком до полной суммы стоимости объекта долевого строительства: 5 992 040,00 руб.
Перед выдачей кредита финансовое учреждение изучило кредитную историю семьи, они знали, что она уже выплачивает одну ипотеку, но это не помешало одобрить льготный кредит без каких-либо условий..
«Мы с женой люди ответственные, у нас есть дети и, естественно, мы также рассчитывали свою платежеспособность, когда подписывали договор», — продолжает Юрий Вайс. <стр>Согласно договору банк гарантировал ему и его супруге процентную ставку в размере «6,0 (шесть) процентов годовых с даты предоставления Средств займа по дату фактического возврата Средств займа (включительно)», при этом согласно п. 4.2. «максимальный размер процентной ставки — ключевая ставка Банка России на дату заключения Договора о предоставлении средств, увеличенная на 1,5 (одну целую пять десятых) процентного пункта».
Выходит, что Вайсы не могли платить больше 7,5 процентов годовых ни при каких обстоятельствах.
По состоянию на май 2024 года Вайсы погасили банку основной долг в размере 10 474 рубля 27 копеек, а также 149 999 рублей 42 копейки процентов по кредиту. Итого: 160 473 рубля 69 копеек.
…Смотрю на эти цифры и понимаю, что никаких реальных 6% годовых по ипотеке тут и быть не может. Это все приманка для наивных. <стр>Получается, что в первые годы заемщики возвращают кредитным организациям солидные проценты, а сам кредит возвращается минимально.
Теперь понятно, почему люди, впрягаясь в ипотеку, за весь период пользования чужими деньгами выплачивают стоимость 3-4 квартир. Даже при прежней льготной ставке в 6%. По-другому не получится. Конечно, это выгодно и удобно банкам и застройщикам.
Насколько это правильно и справедливо? Я не знаю. Но в любом случае такое «кредитное рабство» считается у нас законным и не удивляет ни депутатов, ни чиновников, которые любят говорить о приоритетности помощи семьям с маленькими детьми.
Вайсы, как и миллионы других российских ипотечных заемщиков, прекрасно понимали, на что идут, они согласились выполнить свою часть сделки. Но только ту, которая была прописана в договоре.
В феврале 2024 года, буквально через неделю после покупки квартиры, мать Юрия тяжело заболела. Она была парализована и полностью обездвижена. Ирина продолжала ухаживать за двумя детьми. О выходе из декретного отпуска речи уже не шло. Мужчина оставался единственным кормильцем семьи.
Но опять же любой банк скажет, что все эти проблемы (болезни и прочие тяготы) касаются только самих граждан, не надо перекладывать их с больных голов ипотечных заемщиков на здоровые головы банкиров. Вайсы их не перекладывали. Они искали выход из ситуации.
«Еще до того, как мы купили квартиру в Зеленограде, мы увидели рекламу, в которой говорилось, что мы можем рефинансировать ставку по нашему первому ипотечному кредиту, чтобы получить более низкую процентную ставку. В принципе, 8% — это не так уж много, но обещали 6%. Мы подали документы, ни на что не рассчитывая, одобрят, одобрят, нет так нет. И так получилось, что нам подтвердили снижение ставки, мы исправно платили оба кредита четыре месяца. И тут в заявке я увидел, что мой платеж за вторую квартиру в Зеленограде резко вырос. Он был чуть меньше 30 тысяч рублей, а теперь 70 тысяч! Честно говоря, я был в шоке — такого просто не могло быть, откуда это взялось?» — сокрушается Юрий Вайс.
Супруги поначалу вообще не понимали, что произошло, какой пункт кредитного договора был нарушен, почему так вырос платеж или это какая-то ошибка — с 6 льготных процентов до целых 17. Куда только не обращались за разъяснениями — и к юристам, и в Центробанк, и в Роспотребнадзор.
«И вот, когда мы уже отправили досудебную претензию в свой банк, нам наконец-то объяснили, в чем дело», — пожимает плечами мой собеседник.
Выяснилось, что, снизив процентную ставку для погашения ипотеки по своей первой квартире, Вайсы тем самым как бы оформили льготную ипотеку, которой у них не было. до. <стр>Дело в том, что с конца прошлого года в РФ вступили в силу измененные правила: хотя закон не ограничивает количество ипотечных кредитов на одного заемщика, теперь в одни руки разрешено брать не более одного льготного продукта.
Эксперты, однако, успокаивают, что если первая ипотека по любой программе была взята до 23 декабря 2023 года, то при оформлении второй ставка остается льготной.
А вот Вайсам не повезло — они подали документы на рефинансирование в 2023 году, но им разрешили это сделать только в январе 2024 года. То есть уже после вступления изменений в силу. Чего они могут в итоге потерять, на чем могут обжечься, и они, видимо, этими вопросами не задавались. Хотя, на мой взгляд, понятно, что ничего хорошего от любых рекламных предложений ждать не стоит: в нашей стране процентную ставку можно снизить только по пути в мышеловку.
Вторую квартиру они купили в феврале 2024 года, никакой информации о себе не скрывали, у банкиров была возможность сразу отказать в выдаче семейной ипотеки, так как новые правила не допускают больше одной такой, ведь у менеджеров были все документы на руках.
Или хотя бы объяснить, чем это грозит, чтобы покупатели шли на сделку с открытыми глазами. Однако банк промолчал. Чем фактически загнал семью в тупик…
Понятно, что спорить с сильными мира сего бессмысленно и бесполезно. Вайсы подали иск в суд.
Все, чего хотели истцы, это даже не вернуть прежние проценты, понятно, что в наших реалиях это невозможно, а хотя бы расторгнуть кабальный договор, и пусть каждая сторона останется при своем. Москвичи получат обратно материнский капитал, который вернется в Пенсионный фонд, и первоначальный взнос. А банку останутся десятимесячные платежи и проценты. Ну и, конечно, 23-метровый особняк в Зеленограде, на который сейчас, из-за сложившейся ситуации на рынке жилья, вряд ли найдутся желающие.
Поэтому банк категорически против расторжения Договора. Им не нужна квартира и 160 тысяч рублей чистой прибыли. Они хотят, чтобы семья продолжала выплачивать непосильный кредит.
Банки не в том положении, чтобы бросать деньги на ветер. Поэтому, как они объяснили Вайсам, сделка окончательная и возврату не подлежит.
«Они даже написали в жалобе на наш иск, что будут применять санкции и требовать выплаты долга. Хотя все, что мы просим, — это расторгнуть договор и вернуться к статус-кво», — утверждает Юрий.
Денег в семье нет. У моего собеседника тяжело больна мать. На руках двое детей. Жена в декрете. Отец семейства не может задержать выплату даже на месяц, чтобы не накопилась задолженность, иначе подадут в суд, поэтому он вынужден работать гораздо больше, чем раньше. Так как Юрий — медицинский работник, он нашел единственный способ увеличить свой доход на сегодняшний день — уехать в зону СВО, работать медсестрой.
«Естественно, банк не мог не знать, что происходит. Ведь без его согласия невозможно взять ипотеку, тем более льготную, а банк знает общую информацию обо всех банковских продуктах — будь то кредит или семейная ипотека. Если ипотеку одобряли, то только с разрешения банка. Тем не менее, семья подписала одобрение, возможно, именно для того, чтобы иметь возможность вскоре повысить ставку», — комментирует ситуацию правозащитница Мария Архипова. «И теперь банк пытается переложить ответственность за ее одобрение на самого клиента, поставив его в безвыходное положение».
Что касается ставки и ее резкого повышения, то эксперты считают, что для многих ипотечных заемщиков это действительно может стать ловушкой.
У людей нет возможности и желания брать новые ипотечные кредиты под заоблачные (до 28%) годовых ставки, но банки должны продолжать на чем-то зарабатывать, видимо, им придется идти на уловки, чтобы увеличить выплаты по ипотеке для тех, кто их уже взял. Пользуясь абсолютной финансовой безграмотностью и доверчивостью наших граждан.
«Они отказываются расторгать наш договор, якобы потому, что мы сами все подписали добровольно. И то, что они включили в него «непонятные обывателю» банковские правила, а мы их не поняли, тоже наша вина. Но и сейчас на их сайте ничего не изменилось, они по-прежнему указывают самые скудные требования, нигде нет никаких разъяснений о новых правилах и новых условиях программы. Что-то вроде «подавайте заявку, а там посмотрим», — говорит Юрий.
Я боюсь, что в ближайшее время многие покупатели, которые в спешке оформили договоры купли-продажи недвижимости в последние месяцы перед окончанием льготных программ, узнают много нового и интересного о своих взаимоотношениях с банками…
Просто те самые Вайсы, которым сейчас отказывают в расторжении ипотечного договора, стали первыми пробными ласточками.
«Я знаю много случаев, когда одновременно брали несколько льготных ипотечных кредитов, и у банков по каким-то причинам не возникало вопросов по этому поводу. Но сейчас ситуация в стране иная, и не исключено, что это только начало», — говорит Мария Архипова.
В ситуации финансового форс-мажора банки минимизируют свои потери и риски.
«Банк поставил нас в условия, в которых мы просто не в состоянии выжить», — признается Юрий Вайс. По его подсчетам, на сегодняшний день (25 ноября) семья выплатила только проценты по измененному ипотечному договору за восемь месяцев в размере более 500 тысяч рублей.