Эксперт назвал тенденцию к росту покупок квартир
В мае 2024 года власти столицы запретили строительство студий и квартир площадью до 28 квадратных метров. Согласно документу, малогабаритное жилье не отвечает потребностям человека, а его существование противоречит президентской программе развития до 2030 года, которая устанавливает норму обеспечения в размере 33 метров на человека. Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев рассказал «МК», имеет ли смысл покупать такую недвижимость, пока она еще продается.
— Покупка определенно имела смысл в ситуации, когда доходность от квартиры можно было бы сравнить с доходностью, которую давал банк в то время — когда банковские депозиты составляли 8-10%, а цены на недвижимость росли на 10% в год. Например, покупка любой недвижимости в 2019 году была целесообразной. Сейчас, может, и нет. С точки зрения потребительских свойств, оценка целесообразности покупки «маленькой» недвижимости зависит от человека.
— Покупка небольшой студии может принести не 6%, а больше, даже 10% годовых, если вы купили ее в хорошем месте и смогли хорошо ее адаптировать. Если вы создали для студии или квартиры такую добавленную стоимость, что она приносит пользу, вы — победитель.
Кто снимает малогабаритное жилье? Те, кто хочет начать самостоятельную жизнь. Люди, которые начали зарабатывать, или студенты, которым помогают родители. В начале своего пути россияне, как правило, решают снимать жилье. А вот купить себе небольшое жилье можно, но опять же — это зависит от потребностей человека.
Как показывает практика, раз в 5-10 лет человек меняет свой социальный статус. Жил один — обзавелся мужем или женой — обзавелся детьми. Все эти потребности влияют на нашу жизнь.
— Сложно сказать, выгодна покупка или нет. Но я точно вижу, что сейчас тенденция покупки малогабаритного жилья на подъеме. Многие молодые люди начинают самостоятельную жизнь в крупных городах. Они приезжают учиться, работать или просто попытать счастья — найти работу своей мечты, высокооплачиваемую работу.
Я думаю, что в городах даже с населением 300-500 тысяч человек эта тенденция не так выражена.
Многое зависит от развитости инфраструктуры, наличия специальных функций, социальных объектов — грубо говоря, ресторанов, клубов, фитнес-центров. Их концентрация позволяет говорить о том, что человеку в квартире как таковой, кроме места для сна, не нужна.
Но когда в этой квартире появляется второй человек, находиться в одной комнате вместе становится сложно, а порой и невозможно. Вполне возможно, что тенденция строительства малогабаритных квартир сохранится — и никакие запреты эту тенденцию не изменят, ведь застройщики могут строить помещения не в жилом фонде. Никакие обязательные 33 метра не важны. Я имею в виду квартиры, строительство которых не регламентируется никакими градостроительными нормами. И, кстати, если количество малогабаритной недвижимости будет расти (а оно будет расти вместе с текущими ценами), ее стоимость будет падать. Эта тенденция будет сохраняться еще некоторое время, пока рынок естественным образом не заполнится такими объектами. Дефицита малогабаритного жилья не будет.
— Да. Многокомнатных квартир строится очень мало. Их в стране буквально 40 тысяч. При этом во время пандемии коронавируса россияне поняли, что у каждого члена семьи должна быть своя комната, иначе теряешь не только свободу, но и возможность работать. Думаю, застройщики анализируют ситуацию и оперативно изменят акценты на метраж и количество комнат. В целом параметры жилья зависят от расположения многоквартирного дома. Что эффективно для застройщика? Если центральный район — одно, если рядом промзона, без школ и детских садов — другое. Последнее не важно для молодежи, но важно для молодых семей.
— Конечно. В зависимости от категории потенциальных жильцов застройщики делают спальни размером либо 8, либо 11, либо 16, либо 25 метров. Даже в домах масс-маркета площадь напрямую зависит от района застройки. Застройщики формируют не только размеры квартир, но и площади каждой комнаты, кухни, коридора, санузла исходя из потенциального спроса. <стр> <стр>— Хочу обратить ваше внимание, что, конечно, будет лидировать. Но все же 30-метровое жилье — это не микроквартира. Микроквартира — это закуток площадью 8 «квадратов». Такие тоже есть. А однокомнатная квартира — да, вполне нормально для молодой семьи без детей. Минимализм в метраже характерен для молодого поколения, которое еще не определилось с семейными ценностями. Понятно, что с возрастом у человека появляется потребность в качественной домашней жизни. Опять же — взрослый человек реже ходит в рестораны, бары и притоны, а значит — требуется хорошая кухня и гостиная.
Кстати, запрет на строительство малогабаритных квартир существовал и раньше. Новый закон — не новодел. Проектировщики не всегда могли договориться о строительстве совсем маленького жилья: приходилось строить, исходя из социальной нормы, установленной в регионе. Просто сейчас законодательно увеличен нижний предел метража. Это попытка заставить застройщиков строить квартиры большего размера. Но, с другой стороны, если ограничение сработает, то потребность в малогабаритных квартирах будет компенсирована квартирами, которые по закону жильем не считаются.