Предложение новых квартир экономкласса сократилось почти в 20 раз
За последние пять лет предложение новых квартир экономкласса в «старой» Москве сократилось почти в 20 раз! В ближайшем будущем самый доступный класс жилья внутри МКАД исчезнет полностью или останется на уровне отдельных лотов, уверены эксперты. Почему московские застройщики теряют интерес к проектам массового жилья?
В январе 2025 года участки эконом-класса в Москве, по данным основателя bnMAP.pro и «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, представлены всего в 6 проектах между Третьим транспортным кольцом и МКАД, тяготея к внешнему кольцу. В трех проектах представлены квартиры, в трех — апартаменты. Причем все они реализуются по договорам купли-продажи. Самый бюджетный участок эконом-класса (квартиры в Очаково-Матвеевском площадью 12,3 кв. м) сейчас предлагается за 4,1 млн руб. Средняя цена за квадратный метр в самом доступном сегменте сейчас составляет 163,9 тыс. руб. ~60/p>
Для сравнения, пять лет назад, в январе 2020 года, в Москве было продано 1769 лотов эконом-класса в 10 проектах, что составило 3,9% от общего предложения новостроек. Самый бюджетный лот в сегменте предлагался за 2 млн рублей (это были квартиры в Западном Дегунино площадью 10 кв. м). Средняя цена квадратного метра в эконом-классе пять лет назад составляла 86,4 тыс. рублей.
«Таким образом, за пять лет в эконом-сегменте в старых границах Москвы количество лотов сократилось в 19,4 раза (до 191 лота). Средняя цена за кв. м выросла в 1,9 раза (с 86,4 тыс. до 163,9 тыс. руб.), средний бюджет лота увеличился на 45% (до 8,4 млн руб.). Вероятно, в будущем эконом-класс в «старой» Москве исчезнет полностью или останется на уровне отдельных лотов», — отметил аналитик.
Как пояснил «МК» генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев, в последние годы московские застройщики все чаще отказываются от проектов массового жилья в пользу более дорогих сегментов. Основная причина этого — высокая стоимость строительства в столице. Так, в небольших проектах себестоимость строительства и прочих расходов в Москве достигает 300 — 400 тыс. руб. за 1 кв. м. В результате в пределах Третьего транспортного кольца строительство жилых комплексов комфорт-класса становится экономически невыгодным. Даже за пределами Третьего транспортного кольца большинство новых проектов — бизнес-класса. Исключение составляют большие территории в удаленных локациях, например, в жилых массивах вблизи МКАД.
При этом ипотека как инструмент стимулирования спроса мало влияет на эту ситуацию. Особую роль в удорожании проектов играет высокая стоимость земельных участков и расходы на перевод их в жилую категорию. В столице значительная часть новых строительных площадок — это бывшие промышленные зоны, и изменение их целевого назначения требует дополнительных инвестиций. «Затраты на выкуп земли, изменение вида разрешенного использования, подключение инженерных сетей и сам процесс строительства становятся ключевым барьером для реализации проектов массового жилья», — продолжает эксперт. По его мнению, для того, чтобы проекты оставались рентабельными, застройщики уходят в более высокий класс, так как покупательная способность в этих сегментах выше.
Как пояснил «МК» руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Астерус» Денис Бобков, исторически на рынке новостроек Москвы самым распространенным типом жилья было массовое жилье, но сейчас в пределах МКАД доминирует бизнес-класс. Во-первых, за последние несколько лет жилье в российской столице подорожало настолько, что многие москвичи отдают предпочтение квартирам в Подмосковье. Не секрет, что около 50% сделок с новостройками в регионе совершают жители столицы. Там чек существенно ниже, а условия льготных ипотечных программ аналогичны столичным. При прочих равных условиях за те же деньги можно купить квартиру большей площади. Во-вторых, в последние годы Москва активно занимается земельными участками, и появились площадки, подходящие для застройки бизнес-класса в силу своего расположения, транспортной доступности, наличия рядом некоторых природных объектов (рек, парков и т. д.). И третий момент — это заметное увеличение себестоимости строительства, которое обусловлено высокой инфляцией, санкциями, ростом курса доллара и т. д. «Если раньше у застройщика был участок под бизнес-класс, но он строил там комфорт, чтобы побыстрее его продать, то теперь он выберет более дорогой класс, чтобы сохранить маржу», — отметил эксперт.
По мнению Бобкова, интерес московских застройщиков к комфорт-классу могут стимулировать городские программы, направленные на повышение доступности жилья. Речь идет о предоставлении застройщикам различных льгот, например, бесплатного участка под застройку или помощи в создании инфраструктуры.
По мнению Гусева, потребуются комплексные меры поддержки. Среди них он выделил льготы по изменению вида разрешенного использования земельных участков и льготное банковское финансирование, что может снизить стоимость реализации проектов. «Еще одна важная мера поддержки застройщиков новостроек комфорт-класса — «это снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставки по ипотеке до более адекватных вменяемых цифр», — добавила генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
По ее прогнозу, массовые новостройки внутри МКАД вряд ли исчезнут полностью, так как этот сегмент всегда востребован. Поэтому, скорее всего, при построении финансовой модели в новых проектах будут закладывать рассрочку, что актуально в условиях возросшей финансовой нагрузки на застройщиков.
В этом году неприятная для рядовых покупателей тенденция сохранится, уверены эксперты. А это значит, что новостроек массового жилья внутри МКАД станет меньше. «Вполне вероятно, что в будущем экономкласс в «старой» Москве исчезнет полностью или останется на уровне отдельных лотов», — заключила Доброхотова.